有段时间没有聊到珠江新城了，虽然国庆到现在成交不错，但远没有好到要涨的地步。

而且在这个热昏头的时候，直接上珠城，没有经过筛选也是会买错的。

至于个别反价的业主，个人觉得不用管，暂时还没有这个底气，如果真的是想卖的业主，更应该把握住机会。

如果是2000-3000万左右的预算，中区就盯着中海花城湾和嘉裕公馆就可以了。

整体放盘价已经从最高的20万回落到了15-17万之间，目前这两个盘还是改善们的首选，在珠城有风向标的意义，如果这两个盘没有企稳，其他小区还是会有向下的压力。

其次，这两个盘仍然是交易最活跃的小区，像保利心语这个月才成交一套两房，单价9万，满足不了1000万加群体对住房的需求了，只能靠走量，或吸引金融客。

在这么多新盘出来，得房率越来越高的情况下，珠江新城的二手也在开始祛魅了，实际居住体验很一般的也会慢慢被淘汰。

目前是哪些人在买珠江新城呢？

一方面还是以金融客、投资客为主，他们只要价格低就行了，比如嘉裕公馆13万买回来，能评到18万就可以了，如果能评到20万就能倒拿钱了，至于什么低楼层、北向、采光差根本不是事。

这也是我为什么说底部开始出现的原因之一，像这种优质的小区都能做到0首付全杠杆的方式，连金融客都在出手，说明在银行看来也是有价值的，甚至不担心你还不起，因为他不怕房价不涨。

当然想要倒拿钱的可能性也比较低，业主不配合也不行，存在一定的风险，不建议这么操作。

再从租售比的角度来看，很多小区付个首付，剩下的贷款几乎可以以租抵供了，特别是那些一房两房。

往后看，珠江新城很多房子都会走香港模式，信贷条件友好，利率极低，房价便宜，租售比极高。

对于住家客来说肯定是不会买的，租客太多越来越杂，老业主也想置换到更好的房子，所以对于很多三四线盘来说，确实还会走下坡路。

二是附近一些置换群体，比如天河北、越秀的置换客。

他们本来也在这一带上班，卖掉他们的港式楼老小区，换到珠江新城已经是升级了，他们本来对珠城还是有执念的，觉得当下也确实是底部了，如果是一千万的话，能升级地段和房子就已经是值得的了。

对于不在珠城上班或者对珠城没有执念的买家，一千万会去考虑现在新的大四房比较多。

以前不买珠城，大多是觉得又贵、面积又小，在一堆新产品出来后，又多了一个减分项，就是又老，所以几乎没有性价比，如果对学位还有要求的买家，体育东小学根本不是他们的首选。

但现在如果二手的价格已经超跌，甚至不比新盘贵，比天河公园还便宜的时候，那性价比就出现了。

毕竟不同地段，你就要有取舍，同样价格你得接受它的户型和楼龄差、地段更好，或者是户型楼龄更新，但是地段一般。

这个时候就不是珠城没有性价比了，就显得那些高大上的新盘没性价比了，市场的决定权又从开发商转移到了卖家。

也只有卖家真正开始掌握定价权的时候，普通人才能从房子上面赚到钱，你才能享受到房价上涨的红利。

反过来想，是不是这个时候1000万左右预算的正好是进场的时候，也是比较好的淘笋窗口期。

按照上面的逻辑，再对比现在珠城的成交价，你是不是就开始有方向了。

当然，这个是有总价约束的，超过2000万就不是这个逻辑了。

超过2000万的面积在140以上，单价15万左右，还是会有压力的，即便是嘉裕公馆在这个月成交了8套，但你要知道放盘量仍然超过80套，而且低于15万单价的就有10套，低于20万的有近70套，即便是有行情，也不会那么快回到2021年的高位。

在员村面粉厂和琶洲大围公园地块未出来前，这些单价15万以上总价超过2000万的中区盘都会受到影响。

别人可以等十年越变越好，而你等十年只会越来越走下坡路，不管是价格还是户型楼龄，他们确实更有竞争力。

如果你觉得上面的对比有点遥远，那我们就近来看，超过2000万还有东区，比如最近中海观园196的四房成交价才12万，总价2380万，粤海丽江就更便宜了，才9万多，233的户型才2200万，誉峰大概也不会超过13万。

要往上去的话东区是最好的选择，而且楼龄更新，户型更大更改善，价格也不贵。

最后我们回到开头，企稳的并不只是单价，总价也是一个方面。

下一轮行情来的话，这些高价盘会放量成交，成交套数会远比高位时的成交量更多，因为在上涨期是量在价先的，在疫情期间，大家都没有反应过来，没有这么高的成交量价格就上去了，当时对手不多，还是比较惜售，而且买家几乎没得选。

目前珠城东区和中区的改善性豪宅已经在底部反复摩擦了，而且成交价和评估价也守住了，这对于珠城底部的夯实就是最好的说明。

当然，接下来大的行情，也得看核心区的土地供应以及持续不断的降息降准，向上的空间逐步打开，新一轮的趋势才会正式开始。

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