珠江奔腾，南海浩瀚！

作为中国的南大门，广州创造的财富浪潮，生生不息。古往今来，无数的商贾巨富，在这里发家致富、置地建房。

“豪宅”两个字，很早就刻印在广州这座财富之都的基因里。

早在18世纪，独享“一口通商”的广州便诞生了两位“世界首富”潘振承、伍秉鉴，他们在广州分别打造了两个驰名中外的豪宅——潘家花园和伍家花园。

潘家花园有多豪？史载，该府邸占地足有20公顷，东西宽约300多米，南北长约600多米，相当于25个标准足球场那么大。

至于伍家花园，1817年英国使团副使Henry Ellis访问这座宅邸之后这样写道：“别墅尽管还没有全部完成，价值已达200万元（约合人民币2.88亿），其规模与其财富相匹配。”

到近现代以来，西关大屋、东山洋楼举世闻名，成为千年商都达官贵人彰显身份的居所。

改革开放之后，华侨新村、南湖、滨江东、天河北、珠江新城像接力棒一样陆续登场，成为南中国的高端住宅区。

可以说，在历史上多个时期，广州都是中国豪宅的引领者。

而今，以珠江新城为代表的豪宅，已经“统治”广州十余年，正面临发展饱和、建筑老化等问题。

然而，豪宅的迭代永不停滞，下一个十年或者更长的时间里，谁又将成为新的引领者？

01

金融城，比珠江新城强在哪里？

从广州发展的整体脉络来看，珠江新城之后，国际金融城是当仁不让新的执牛耳者。

首先看地理位置，金融城是天河CBD最后一个南向望江地块，天生就适合搞CBD。而且，同样是望江，南向望江和北向望江的差别很大，这是对面的琶洲不能比的。

与珠江新城相比，金融城又占据了年龄优势，一切都是新的，而珠江新城绝大部分建筑的楼龄都超过10年，折旧的因素不可忽略。

另外，金融城在产业定位上，直接瞄准高端金融与数字经济两大门类，是广州人工智能与数字经济试验区的重要组成部分，比珠江新城的的产业定位更纯粹，也更具未来感。

广州国际金融城—金融方城（效果图），金融机构在这里集聚

根据此前规划，一行两局、广发银行、南粤银行、新华人寿、平安不动产、中国人寿广东省分公司、太平人寿保险有限公司等金融机构，以及腾讯音乐、三七互娱、中旭未来等互联网公司都会进驻金融城。

在规划理念上，金融城也更先进。例如，珠江新城的一大缺憾是“交通规划”，尤其是缺乏一条直达机场与高铁站的快轨，这对满世界飞的CBD精英来说，是个痛点。

为了填补珠城这个缺憾，金融城还配置了一个重要枢纽——金融城站，约20分钟便可直达广州南站和白云机场，无需换乘，将在明年通车。

金融城地下空间规划效果图

当然，只要说到金融城，相信很多人都会关心它的兑现问题。为此，我打探到，目前金融城已经有8栋楼投入使用，另有6栋楼已启动招商，总办公面积（不含商业）达到103万平方米，已经有很多企业实打实在那里办公了。

交通方面，金融城起步区临江大道隧道（西往东方向）已经通车，开往琶洲的车陂南隧道则于去年开通，位于金融城对岸的琶洲港澳客运口岸也于去年4月投入使用，可直达港澳。

为了加速金融城的建设，鹏瑞集团甚至还给临江大道捐赠了800多棵行道树。

正是凭借优越的地理位置以及政府的万千宠爱，金融城正在成为珠江新城之后广州超级豪宅最醒目的新战场，再加上最近出让的面粉厂地块（总价达到117亿），都证明金融城已获得亿万富豪的认可。

没有什么比真金白银的投票，更有说服力。

02

不在世外，却拥有桃源！广州顶豪进入鹏瑞时代

把话题再说回豪宅，谁将是广州豪宅下一个10年的引领者？

前面说了，从广州发展的整体脉络来看，答案要到金融城去找。

要说这两年，广州豪宅市场出镜率最高、话题性最强的是谁？相信很多人都会想到一个名字：广州·鹏瑞1号。

广州·鹏瑞1号，正好就位于金融城（东区）一线滨江区域，由打造过深圳湾1号的鹏瑞集团出品，其口号非常响亮：超越深圳湾1号！世界少有、中国仅有！

据报道，该项目南区已经落成，正式掀开略显神秘的面纱，笔者参观之后，印象最深是是这个画面：

如上所示，四栋亮灯的圆柱形建筑，便是广州·鹏瑞1号的南区，屹立在珠江边上熠熠生辉，极具辨识度。

与它一水之隔的便是一座江心岛，它的名字叫做北帝沙·生态公园岛，是继二沙岛、海心沙之后，珠江前航道上的第三座江心岛，由鹏瑞负责改造。

改造之后的江心岛碧草如茵、繁花似锦，宛如镶嵌在“金珠琶”黄金三角区的一颗绿宝石，并与江对岸的广州·鹏瑞1号，交相辉映，构成一幅动静相宜、活力舒展的都市画卷。

不得不说，这个地方确实是天生的豪宅胚子，一方面，它的地段足够好，地处金融城一线望江区域，金珠琶的璀璨与壮阔江景尽收眼底，这种“CBD+江景”的组合，在广州从来都是“王炸”。

广州·鹏瑞1号实景图

另一方面，它旁边这座遗世独立的绝美江心岛，竟让人产生一种“归隐田园”的冲动，这种“CBD+江心岛”的组合，连珠江新城的豪宅都要羡慕，按照鹏瑞老板的话来说，就是“不在世外，却拥有桃源”。

顶级企业家大多历尽千帆，经历过太多的繁华盛景与觥筹交错，在功成名就之际，如果能在喧嚣的城市中找到一处清幽静谧的桃源之地，觅得片刻安宁，实在是一件无比惬意的事儿。

所谓“大隐隐于世”，讲的就是一种心灵的境界。

广州·鹏瑞1号实景图

如果说10年前的富豪们，在置业更倾向于站在CBD中心挥洒能量，那么今天的企业领袖们，反而需要一点：疏离感。

放眼全球，众多顶豪都与城市中心，保持一个恰当的距离，太近会觉得生活节奏快、人也杂，太远又享受不到城市的顶级资源。

所以，香港的富豪，大多住在半山或者浅水湾，而非中环与尖沙咀；纽约的富豪，大多住在中央公园旁的上东区，而不是争分夺秒的华尔街。

香港太平山顶

在此意义上，广州·鹏瑞1号所在的金融城东区，就是一个类似纽约曼哈顿上东区的地方，这里与城市中心保持着一个恰当的距离，进退自如。

用一句话来形容就是：离闹市不远，与自然更近。

如果说上一个时代的豪宅，蕴含的时代情绪是“显山露水”，要站在宇宙中心享受镁光灯，珠江新城豪宅无疑是那个时代的代表。

而今，这种情绪已经转变为半显半藏、进退有度。我们会许可以说：潮水的方向已经改变，广州顶豪正在进入鹏瑞1号时代。

03

恢弘的排面、极致的细节

感受一下鹏瑞的出品

成功打造过深圳湾1号之后，鹏瑞的品牌知名度如日中天，由它打造的广州·鹏瑞1号，到底长啥样呢？

趁着项目南区落成的契机，笔者参观了一下，目前南区四栋建筑的外立面已经完工，建筑面积达到一万方的会所、临江第一排东侧的艺术中心均已落成，如梦如幻的星空顶、精致典雅的空中花园也从PPT变成现实。

现场有人说，以前是来鹏瑞听故事，现在是来看事实，看到南区落成的样子，对鹏瑞的兑现能力表示称赞：几乎是对此前PPT的完美复刻。

尤其是看了二层的圣心花园，还get到一丝市中心罕见的魔幻野趣。设计师说，项目借鉴了英国切尔西花园与东京麻布台之丘的理念，就是在秩序井然的城市中心融入自然的野趣，以及魔幻的空间设计。

项目一楼园林（实景图）

项目二楼的圣心花园（没找到实景图，这里用效果图）

这样的设计呈现，让争分夺秒的天河CBD，多了一份随性与舒展。

为了庆祝这个重要节点，鹏瑞还将“广州·鹏瑞1号南区落成”这十个大字，陆续登上广州塔、上海中心大厦、深圳湾1号等三大地标的广告屏。

不得不说，作为广州·鹏瑞1号的业主，真的太有排面了

除了排面，鹏瑞对细节的控制更是一流。

例如，塔尖人士往往很在意圈层，鹏瑞深知这一点，将项目的门槛定得非常高，起步户型都是320—350平米，主力户型为450-550平米，最大户型是750，另有少量1500—2000超大户型。

这从源头上就保证了广州·鹏瑞1号的业主，几乎全部都是企业领袖，可以说是圈层最为纯粹的广州顶豪之一。

再比如，广州·鹏瑞采用的这种圆弧形外立面，极具辨识度，但个性化的代价必然是工艺复杂度更高、成本更贵。

项目外立面的环形飘檐，使用的就是工艺极为复杂的双曲面铸铝材质，造价是一般外立面的10倍以上。广州·鹏瑞1号用了1500吨，仅这项成本就高达6个亿。

广州·鹏瑞1号实景图

再比如，现场销售一直强调“鹏瑞的户型不讲面积，我们讲的是体积”。在此之前，广州豪宅的层高最高只能做3.6米左右，而广州·鹏瑞1号做到了3.8-4米的层高。

另外，鹏瑞为了把安静做到极致，将楼板厚度做到30公分，而一般住宅呢？只有10到12公分左右，足见鹏瑞对楼板噪音的零容忍。

04

豪宅如何才能成为传世资产？

鹏瑞给出有力回答

写到这里，如果我是鹏瑞1号的业主，对鹏瑞精益求精的产品力、强大的兑现能力，以及项目超越深圳湾1号的决心，都能一一get到。

但我心中还有一个疑问，那就是项目后续的运营与维护，会怎样安排？

毕竟，豪宅后续的保养和维护，成本是很高的，仅靠物业费是不够的。

众所周知，国内的房地产项目大多“重建设轻维护”，在后续的运营和维护方面缺乏持续投入，导致楼盘折旧较快，IP感越来越低。

这种房子，即使建设标准再高，也很难成为顶级豪宅，因为它们的“生命周期”太短。能够成为顶级豪宅的房子，不仅建设标准要高，生命周期还得长，要不然如何作为“传世资产”来收藏？

带着这个疑问，我和几个规划专家，以及鹏瑞1号的项目总聊了一下，他们的回答，解答了我心中的一些疑惑。

首先，鹏瑞1号所在的金融城，是天河CBD的三大猛将之一（另外两个是天河北与珠江新城），这意味着金融城和珠江新城一样，都是广州的摇钱树与门面所在，政府一定会持续投入。

这是金融城与滨江东、南湖等纯住宅片区的一个本质性区别。

而且，金融城现在仍处在朝气蓬勃的建设期，而不是成熟期，这意味着政府未来多年的投资重点都会聚集在这里，增量空间巨大，区域价值还会继续拉升。

另一方面，鹏瑞集团还会在项目持续投入很多年，不是卖完房子就走。

因为鹏瑞在项目还有很多自持物业，本身就是这里的大业主，比如艺术中心、美术馆、超五星级酒店，这些自持物业都需要长达几十年的投入，其投入额会远超业主交的物业费，极大地保证了项目后续的维护水平。

广州鹏瑞1号艺术中心的演出

更给力的是，鹏瑞还拿出10个亿，打造了建面约一万平米的超级会所，引进与深圳湾1号同源的顶尖企业家俱乐部——深湾会。

鹏瑞深知，卓越的服务才是维系豪宅生命力的灵魂啊。

另外，鹏瑞还跨出项目红线，改造升级了与项目一河之隔的北帝沙·生态公园岛，目前已投入数亿，这个岛未来20年的维护也是鹏瑞负责。这是一个超长期项目，彰显了鹏瑞扎根金融城、与业主共融共生的决心。

与业主共融共生这一点很重要，例如，深圳湾1号已经交付十多年，为什么能够持续稳居顶流咖位，成为中国豪宅界的常青树？

除了地段好、建设标准高，还有一个关键原因是鹏瑞的持续投入。据悉，深圳湾1号除了居住功能，还配备了百年奢华传奇莱福士酒店、350米高的云颂音乐厅、高奢定位的湾会商业，以及顶尖企业家俱乐部——深湾会。

鹏瑞在运营这些配套方面，是非常舍得花钱的，世界级球星内马尔、姆巴佩曾在这里发布新赛季的球衣，世界杯开幕式演唱女主角Aida、奥斯卡最佳原创音乐奖得主谭盾，都曾在云颂音乐厅演出。

而在广州·鹏瑞1号，鹏瑞对项目的持续投入只会更多，例如会所就是深圳湾1号的两倍之大，还有一万方的美术馆、持续运营20年的江心岛，这两样配套也是深圳湾1号没有的。

套用股市里的一句话：做鹏瑞1号的业主，无需担心“大庄家会离场”。

05

跨越200年，广州再一次定义中国豪宅

最近，广州多个顶豪的成交价刷新全国纪录，从广州·鹏瑞1号、星河湾半岛5号纷纷出现两亿大平层的成交，再到汇悦台卖出37万/m²的新纪录，反复印证了中国塔尖阶层对广州资产的认可。

不过，建一所漂亮的房子，不难，难的是如何让它历久弥新，具备可持续生长的能力。

换言之，“生命周期”才是顶级豪宅的终极战场。

在此意义上，鹏瑞给予中国豪宅一个新的内涵，那就是在高标准的建设基础之上，引入持续运营的长期主义理念。

这时几乎是对中国豪宅进行了一次重新定义，它的志向不止于顺势而为、乘势而上，还在于改变潮水的方向。

有人甚至说，继潘家花园、伍家花园建成200多年之后，中国最好的房子还是广州造。

千年商都的底蕴和生命力，再一次彰显。