国庆前到收假后的这几天，最热闹的绝对是“股市和楼市”。

从“XXXX点保卫战＆卖不动房”的到“满屏红＆刷屏爆热”，还是得感叹“信心比黄金更重要”。

说个题外话，股市方面的。

整个国庆假期，疯狂股市让不少人心动。

但我们还是要提醒一句，理性为主，不要盲目追涨杀跌。尤其是咱们最近心热的，自己拿本金稍微跟风玩玩可以，盲目融资甚至配资的，切勿动这种心思！

同样，在经过各类媒体、市场以及这次双十一假期叠加因素下，股市的预期可以说是爆棚到了极点，但为了防止“政策牛”失速变为“疯牛”，在节后新闻发布会上，并没有再次释放明确的高量预期刺激，只是将“一揽子政策”进行概述。

这也让市场普遍反应是“没有超预期”也就是“不及预期”，让股市也出现波动。

你看，股市这么颠来颠去的波动，那同样在政策利好预期刺激下的楼市，现阶段，我们该不该入场？

市场要回暖

要不要买房

回到楼市，照例先看数据。

新房市场，自然不用多说，“房产销售的嗓子已经冒烟了”冲上热搜第一位，尤其是以一线城市，销售翻番回升。

而本身基底就良好的西安也自然不例外，朋友圈满屏房企销售“战绩”海报刷屏，国庆七天销售破百亿！

丨西安部分项目国庆销售“战绩”海报截图

我们也将大部分房企发布的海报成绩进行了整理统计，销售数据虽然是各家自己发布，但也一定量反映了市场对于项目的关注程度，如果有置业需求的朋友们，可以后台私信“海报”进行获取~

二手房市场，在这个国庆假期也重新“支棱”了起来，根据贝壳数据，9月30日-10月6日的一周时间内，西安二手房成交量达992套（环比上周增长23.4%)，看房人数达26844组（近11周最高、环比增长30%），实地看房次达12.39万次（近12周最高、环比增长28.5%）。

但冷静下来，这样的数据量的背后，到底是什么原因？

9月以来，美国降息、国内的“一行两会”新闻发布会发布金融新政、“顶层会议”定调止跌回稳，降息、降存量房贷利率、降首付...一系列变动、红利、政策冲击，瞬间冲高预期。

仔细观察，从这几次的发布会以及相关政策，对于房地产市场利好，更大程度保持在“预期回升”方面，“实质性优惠”其实并不多。

一方面，顶层会议明确定调“止跌回稳”，也让房地产市场接下来发展工作目标明确，市场从负面情绪转向正向预期，释放了原本犹豫保守的置业需求。

尤其是刚需。在国庆期间逛了4个售楼部“景点”，2个改善，1个刚需，1个半刚半改。问最近买房的理由，给到的答案特别需要关注：

刚需盘给出的答案是，“除了有些属于投资的客户，大部分刚需（给孩子准备的为主）都是怕这一轮又涨起来，以后买不到”。

改善盘给到的回答是，“本身置换有需求，现在趁着利好就直接来买了，刚好有优惠”。

另一方面，存量房贷利率紧随其后的下调，也进一步打消了“买的早后面背负利率高”的忧虑。

因为现在新置业的朋友LPR-40BP，早先存量房贷利率调整至LPR-30BP（当期LPR，有疑惑的朋友可以点击蓝字阅读：5000万家庭房贷降息时间确定，执行细节一文说清！），不仅避免了高利率压力下的早还、抛售，也一定程度上在新环境下稳定了二手房的盲目砸价挂牌动作，再加上随时可以和银行协商调整的“市场化利率”调整动作，也进一步打消了置业顾虑。

那么，购房者要不要在这一轮进场？

不建议悲观看空房地产市场，目标和方向明确下，接下来各城市的针对性利好动作以及一线城市的新房、二手房动作需要重点关注。

而在这一个阶段，本身有置业需求、置换需求的朋友们，在利好政策效应短期红利效应阶段下，确实可以加速进场。

原因首先在于有稳定新增需求体量的城市，止跌回稳并不只局限在房价，而是整体市场预期回稳、市场稳定度回升，而在这一系列作用下所释放出来的需求量，将会稳定供需关系，也让房企在相对更自由的定价环境中选择逐渐减少优惠。

例如近几天，无论是一线城市还是西安，都有不少房企已经高调宣布收回优惠。

其次，在人口流入正增长的城市中，“严控增量”的调控政策把控下，新增供应不会再盲目过量增长，这也或会让部分优质区域的可选择性减弱，提高价值的保障与抗风险能力。

再次是有明显置换改善需求的城市。在产品升级的大环境下，高端迭代的优质产品不断落位，也一定程度上带来房价的涨幅。

最后，新房低利率+低首付+房企优惠的利好，二手房早期内卷挂牌，现阶段新房、二手都可以有不错的选择。

我们来算比账，以18000元/㎡+140㎡的置换改善产品和15000元/㎡+100㎡的刚需产品来看：

其中，15%首付下对比20%首付和30%首付，门槛出现大幅度下降：

置换改善的置业门槛分别减少12.6万和37.8万，相对应的月供表现上，分别提高了562元和1686元。

而刚需的置业门槛也分别减少7.5万和22.5万，相对应的月供表现上，分别提高了334.69元和1004元。

门槛下降，意味着上车难度的下降，更轻松的去撬动原本够不上的产品，尤其是以目前二套房首付也再度下调至15%，进一步释放需求，带动和回稳市场。

但需要提醒一点，回到个人，15%的首付意味着杠杆的相应抬升，更需要有充足的抗风险能力，也建议在首付选择上尽可能多考虑。（例如稳定收益率能够≥贷款利息的，就可以选择少首付、多月供，没有稳定收益率或是收益有风险的，尽可能提高首付。）

虽然从目前市场定调给出的方向，楼市很大几率不会再出现大跌可能性，但在后续以自住为主的更精细化需求背景下，城市和城市、区域和区域、产品和产品之间所产生的差异依然会出现分化，这一点，更需要在选择上加倍谨慎。

现阶段买房

重点看这3方面

能发现，对于现阶段有购房需求的朋友们来说，选择十分重要。

选择新房还是二手房？先说答案，还是新房为主！

毕竟新房的产品概念、居住体验，部分新房的案场和首开优惠，以及新房和周边二手房的倒挂差，让它更具性价比，在资金实力允许的情况下，重点关注。

价格之外，可以多对比几个价格区间相似的楼盘，关注他们的品质，再做置业计划。对于新进房企打造的首个项目，关注房企实力，也可以关注房企在其他城市的口碑，结合对比；对于已经在西安有住宅落地的项目，关注近期交付的实际情况和品质。

现阶段买新房，不再是“闭眼入”的阶段，因此对区域、地段也要深思。建议置业的选择顺序主城＞近郊＞远郊。

除了有明确的地缘性因素，自住为主还是主城为先，毕竟目前来看郊区的抗风险能力和流通性都并不如主城。

回到主城，成熟区域置业优选改造能力强、生活资源充足的板块。如未央区团结村板块、雁塔区青龙寺板块、曲江CCBD等。

可以重点关注曲江CCBD，随着地铁8号线年底的开通、万象城的即将开业以及前不久我们（公众号：四海为家）发布的住宅用地供应情况，在资源加持、土地供应的大节点下，再加上市场回温，房价变化也要保持关注。

主城的新区，置业优选有发展野心、实际资源落地速度快、未来价值预期高的片区。如高新三期、浐灞国际港等。

小TIPS：

对区域价值把握不了解，一方面可以关注四海为家，海哥也会为大家进行详细的区域价值解读。

另一方面可以参考房企的拿地动作，尤其是TOP系产品的落地动作，例如金茂、中铁建（西派系）近两年拿地后板块所对应的价值升级十分明显。

最近西安市自然资源局接连发布的古都核心区、高新区国土空间详细规划，以及高质量发展示范区等规划中，重点发展单元、城市更新单元等，也是未来城市重点发力打造的区域，重点关注。

近期，我们（公众号：四海为家）也将为大家带来更多有关区域价值的解读分析，敬请期待！

最后，还需要认清自己的置业需求，是刚需、改善还是终极置业。

目前置业需求相对急切的是刚需，一方面担心价格随时有变化，利好政策随时收回，另一方面担心改善化需求市场下，适合自己的户型越来越少。

想要在有限的资金基础上选择更好的，建议先考虑清楚自己生活中的必需，例如房型、价格、周边教育配套、周边交通配套等等，根据自己需求列出清单，再看楼盘，这样容易选择。例如信达雁熙雲著、中粮大悦未来城、华发利君都荟城央等。

对于改善的置业者，现阶段实际上新房选择余地相对较大，除了地段配套外，可以对产品品质、社区规模、后续服务等多方面进行对比，毕竟改善置换是为了更舒适的生活，而不是迫切的居住需求。例如科技路金茂府、海棠三章、樽樾、港宸润府等。

对于资金实力雄厚的终极置业者，置业或许不是为了纯粹的居住，这里建议关注稀缺性、唯一性，当然房子未来的生活圈层和品质也是需要关注的因素。例如近期关注度较高的泰发祥檀府。

最后再提醒一下，我们将大部分房企发布的国庆热销海报成绩进行了整理统计，销售数据虽然是各家自己发布，但也一定量反映了市场对于项目的关注程度，如果有置业需求的朋友们，可以后台私信“海报”进行获取~