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今年，温州楼市的土拍序章已经奏响。
4月15日，市自然资源和规划局发布《国有建设用地计划供应宗地表》，明确2025年温州市区将供应249宗地块，总占地面积约11462亩，其中涉宅用地有28宗，共计占地面积约1391亩，相比去年约2831亩的供应体量直接腰斩。
图源朗兆地产数据研究院
其实从当前市场行情来看，“减少宅地供应量”必然是大势所趋，如今温州各大板块的承载能力十分有限，“上灌下堵”的局面愈发严峻，甚至部分板块的去化周期已经以“年”为单位计算，毕竟新房卖不出去，开发商自然就没有拿地动力，地块挂牌再多都毫无意义。
考虑到近几年温州楼市的持续低迷，以及去年绝大部分地块由“国资托底”的惨淡情况，许多网友“习惯性悲观”，认为今年温州土拍市场大概率也将“全军覆没”。
不过，笔者倒是觉得今年的土拍或许会有惊喜出现，尤其是有两宗地块具备成为温州顶尖豪宅的潜质，甚至在最理想化的情况中，还可能成为引燃市场情绪的关键！
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【滨江商务区G-06地块】
作为滨江CBD的一线江景地块，滨江商务区G-06地块用“天生贵胄”来形容毫不夸张。
项目地块整体形态方正，拥有约142.74亩的超大体量，北侧拥有超300米的瞰江面，西侧紧邻滨江万象城综合体，先天条件远超板块内所有的在售新盘，尤其是地块大概率享受“第四代住宅”的政策加持，未来无疑将极具市场竞争力。
以周边市场行情参考，据温豪宅数据——去年1月、3月，滨江商务区G-06地块边上“时代滨江上品”的两套一线江景顶跃房源分别以8万/㎡、7.7万/㎡的逆天价格成交。
在地段相差无几的情况下，滨江商务区G-06地块的产品与“时代滨江上品”高价成交的房源类似，甚至在建设标准上要更高，未来价值预期和市场认可度非常可观，虽然具体情况还未公布，但基本上已经锁定“2025年温州楼市地王”的桂冠。
不过，据此前“拿地宝”披露消息，该地块或有60%的商业部分，目前未经证实，以正式挂牌情况为准。
【中央绿轴G-50a、50地块】
近两年，温州市区的低密地块如同雨后春笋般出现，几乎扯破了院墅类产品原本引以为傲的“稀缺性”标签，但若结合地段来看，中央绿轴G-50a、50地块毫无疑问具备成为温州稀缺顶豪产品的潜质。
项目位于吕家岸路，东南西三面环水，非常经典的半岛地形，整盘体量虽然仅约18亩，但对于1.05容积率来说倒也无伤大雅。
目前，中央绿轴的在售新盘基本都是“大平层”类型，市场同质化程度较高，硬要说跟“低密”沾点边的产品，也就是前几年高低配小区的洋房、小高层，与正经低密院墅产品的差距如同云泥之别。
受益于产品形态的独特性，中央绿轴G-50a、50地块后期一旦入市，可以说就是超然般的存在，其市场竞争力不言而喻。
不过需要注意的是，今年温州低密地块的政策似乎有收紧的趋势，例如前段时间，瓯海仙岩挂牌的一宗低密地块就明确规定——“不得规划建设独栋住宅。以联排建筑布局形式建设的住宅，原则上应为三个及以上分割单元。”
这意味着，中央绿轴G-50a、50地块未来可能无法打造“双拼产品”，项目的产品价值上限或许会受到影响。
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从现有信息来看，【滨江商务区G-06地块】与【中央绿轴G-50a、50地块】大概率将是今年温州土拍市场的顶梁柱，如果能够引起多家房企哄抢，或许有可能将产生“地王效应”，从而带动温州楼市的积极情绪大涨。
除此之外，【城市中心区A-37a-2地块】也有望成为今年温州土拍市场的“潜力股”，项目位于横渎板块，称得上是核芯区位，北侧仅一路之隔就是温州实验小学锦绣校区，周边落座着鹿城金茂府、绿城凤起玉鸣、鹿城壹号、世纪樾府等单价3-4万+/㎡的改善高端小区。
虽然从体量来看，该地块占地仅11亩，后期产品发挥空间有限，但对于目前市场来说，这种“核心地段的迷你地块”反而对房企更具有吸引力，毕竟投资门槛低、整体房源少、销售周期短、板块客群购买力稳定，所以风险相对更加可控，
更何况，该地块周边几乎没有竞品，唯一的在售新盘世纪樾府也基本售罄，后期销售不说轻轻松松，但估计也是没多少压力，基本符合当前房企拿地的理想状态。
说到这里，就不得不提到洪殿单元D-03、D-10、E-02地块。
或许是去年温州润府的超燃热销，让政府注意到洪殿板块的购买力旺盛，今年竟然一口气追加3宗地块供应，这3宗地块相距不到500米，无论是地段、体量、容积率等条件都大差不差，妥妥是天生的竞品。
虽然不知道用“竭泽而渔”这个成语，来形容洪殿板块的供应决策是否妥当，但想当初，即使强如滨江CBD这样的头部板块，在短期内供应暴增、竞品扎堆、同质化严重后，也是不可避免的出现市场颓势。
至于洪殿板块会不会重走滨江CBD的老路，现在讨论还为时尚早，不妨等到这3宗地块全部出让后，让市场自己做决定。
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除了上述地块之外，其余区域也有不少优质地块储备——
鹿城
鹿城区今年的土拍供应重点在于西部，总共15宗地块就有9宗位于城西，其中7宗挂牌出让，2宗划拨，可以预见的是新盘将井喷出现。
图源温州房哥
龙湾
龙湾区今年的土地供应相对保守，全域仅出让3宗地块：蒲州2宗、瑶溪北1宗。
图源温州房哥
其中，位于蒲州的【开发区西单元B-25地块】与2023年出让的【开发区西单元B-19地块】紧邻，两者都是1.05的容积率的低密产品，如此近距离的短兵相接，可想而知后续市场竞争会有多激烈。
目前，开发区西单元B-19地块仍未开盘，不过在去年传出消息，该地块将由蓝城房产建设管理集团有限公司/浙江城建规划设计院有限公司/浙江建投浙南工程建设有限公司代建开发，就是不知道还要等多久才能正式面世。
瓯海
瓯海区今年共有9宗地块，主力围绕在三垟湿地附近，除了中央绿轴的低密豪宅【中央绿轴G-50a、50地块】之外，其余地块基础条件都是中规中矩，不过部分地块具备较好的景观资源，有兴趣的朋友可以期待一下。
图源温州房哥
瓯江口
今年，瓯江口也挂牌1宗地块，相比前几年无节制的天量供应而言，无疑保守了许多。
图源温州房哥
