首分租赁观察
【肖文晓】--克而瑞广佛区域首席分析师
包租婆的烦恼
度过了3月返工租房旺季，4月全市租赁市场供需下滑在情理之中。耐人寻味的是，在分散式公寓和集中式公寓因为待租房源大幅减少而涨租超过10%的同时，个人租赁的挂牌量虽然环比也减少了两成，但是租金基本是持平的状态，根本上还是因为个人租赁房源的供求比居高不下。以4月为例，全市个人租赁挂牌量为33300间，而成交量12967间，供求比为2.6。事实上，根据克而瑞租售系统的统计，在过去12个月，广州个人租赁的供求比从未低于2，甚至在春节这样的租赁淡季供求比高达3左右，换言之1个租客对应2-3套出租房源，包租婆们的日子并不好过。
更让包租婆们忧心的是，进入到2024年，这两年本来就涨不动的租金，还有了进一步下跌的趋势。按照4月个人租赁43.5元/㎡/月的租金计算，同期广州全市一手住宅的成交均价是37132元/㎡，出租回报率不过1.4%，即便按照二手住宅29136元/㎡的均价，出租回报率也不过1.8%，虽说现在存贷款利率都在下滑，但是这样的回报率即便在资产荒的当下也是缺少吸引力的。
不仅如此，个人包租婆们还处于“前有堵截，后有追兵”的境地，一边是长租公寓品牌把市场上的优质租客分流，另一边是即将大量上市的保障性租赁住房，正如网络上的一句流行语：时代抛弃你的时候，连一声再见都不会说。
日前，克而瑞长租公布了一组数据：
据克而瑞长租监测数据显示，2024年4月，55城个人房源量价同降，全国55城个人房源4月平均租金为32.77元/平米/月，同比下跌0.67%，环比下降0.88%。其中30城租金相较上月有所下降，各城市租金环比涨跌幅基本控制在2%以内。
同比来看，衡阳、广州、天津、南昌、郑州等城市租金同比下降超5%。
广州的具体情况又会是如何呢？
下为克而瑞广佛区域为大家带来4月最新广州租赁市场报告：
PART.1
宏观监测
例如在政策端上，住建部提出加大保障房建设和供给，完善供应体系；新“国九条”印发推动债券和REITs市场高质量发展；在资金补助方面规范中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理，提高资金使用效益。
PART.2
市场监测
克而瑞数据监测显示，4月广州租赁市场供应减少 租金有所上涨。
具体来看，同比去年4月份供应量总体下降10.57%，从各类房源量价关系方面，分散式和集中式公寓供应量减少租金价格上涨，仅有个人租赁出现量价齐跌现象，分散式和集中式公寓在户型装修更新和提供优质服务及管理下，在整体租赁市场不理想的时候优势明显。
个人租金变化情况
本月全市个人租赁租金成交均价43.5元/㎡/月，环比上涨1.4%，从各区域成交均价表现趋势来看均趋于平稳态势，天河区涨幅最为明显，环比上涨3.27%。
供求量价走势
本月全市个人租赁挂牌量环比下降20.21%，成交量环比下降23.42%，从区域成交挂牌比来看，从化区提升最明显，荔湾区去化有所减弱，其他区域趋于平稳。
4月全市个人租赁挂牌量为33300间，环比下降20.21%，成交量12967间，环比下降23.42%。本月个人租赁市场在3月返城、换工潮等时间节点过后，挂牌量成交量均有所下降，成交租金均价微涨整体维持在43.5元/㎡/月，其中本月较上月上涨1.4%。
从区域上来看，天河仍为挂牌主力区，番禺成交远超其他区域，本月成交2286套；而从成交挂牌比来看，从化区提升最明显，达到32.96%，荔湾区去化较上月有所减弱，成交挂牌比下降了16.11%。
个人租赁挂牌成交价
全市个人租赁挂牌成交价均在去年12月之后持续走低，挂牌价和成交价同比均降低8.23%，从区域成交挂牌价比看，越秀和从化区最低，成交户型价格总体是在区域挂牌房源中下水平。
4月全市个人租赁挂牌成交价均在去年12月之后持续走低，近3个月均维持在52元/㎡/月左右，挂牌成交价同比均降低8.23%，可见个人租赁市场并不理想。
从区域上来看，越秀和从化区成交挂牌价比最低，基本在80%左右，成交户型总体是在区域挂牌产品中下水平，白云和荔湾区成交户型价格较为平均，成交挂牌价比在93%左右。
板块供求量价
户型及租金段分析
个人租赁一房租金坪效高于其它房型；月租金2000-6000元/月产品为市场主力。
各房型中，一房的挂牌成交均价远高于其它房型，成交均价56.7元/㎡/月，环比下降2.07%；二房、三房的挂牌量最大，其次为一房；二房的成交量最高。
从各租金段挂牌成交情况来看，月租金2000-4000元/月为市场主力区间，成交量占比50.9%，从成交挂牌比来看，月租金2000元/月以下最高。
分散式公寓租金变化走势
4月全市分散式公寓租金环比上涨10.67%，为143.1元/㎡/月；除荔湾区外，其余各区呈上涨态势，其中越秀区涨幅最大，环比上涨35.55%。
量价走势
4月分散式公寓供应量有所回落，环比下降59.21%；其中天河区供应量最大，租金环比上涨8.32%。
4月分散式公寓供应呈现量跌价涨趋势，新增供应706间，环比下降59.21%，在租量锐减可以看出3月分散式公寓市场去化明显，本月租金有所提升。
从各区域供应来看，在一季度租赁由淡季向旺季的转变后，各区供应量减少，天河区房源量仍然领超其它区域，达到245套。
集中式公寓量价走势
全市集中式公寓4月在运营项目421个，平均租金为97.2元㎡/月，环比上涨15.71%，整体出租率维持在93.96%左右。
全市集中式公寓4月在运营项目数为421个，在运营房源数约8.84万间。
4月全市集中式公寓出租率为93.96%，环比上涨0.78%；平均租金较上月上涨15.71%，为97.2元/㎡/月，本月服务式公寓价格总体出现较大幅度调整，拉升平均租金。
分散式公寓区域表现
全市集中式公寓在运营房源黄埔区占比最多，总房源量占全市的20.21%左右，天河区租金持续居于首位，租金有较大幅度提升。
从全市各区集中式公寓租金水平来看，天河区持续居于首位，天河区服务式公寓占比较大外加本月集中调价上涨，4月平均租金达220.08元/㎡/月，其次是越秀区，为129.9元/㎡/月；从出租率来看，海珠区出租率低于90%，其他区域表现良好。
分类市场
全市集中式公寓产品线以白领公寓为主，房开系运营商房源市场规模占比最高。
全市集中式公寓产品线分布以白领公寓为主，占全市集中式公寓的93.65%左右，其中服务式公寓租金价格最高，达406.5元/㎡/月，环比上涨57.92%。
全市集中式公寓运营商属性以房开系、创业系运营商为主，房开系占比38.29%，其次为创业系运营商，占比37.68%，房开系和酒店系平均租金最高，均超过90元/㎡/月。
榜单排名
集中式公寓规模呈现强者恒强的态势，头部品牌保持绝对优势，市场分化显著。
出租率排名
广州集中式公寓出租率TOP10基本维持在92%以上，自如、融寓等品牌受近期有新店开业影响，项目出租还处于爬坡期，拉低整体出租率。
以上内容来源克而瑞资管4月广州租赁月报，若需报告完整版可添加客服微信（fangjia_dp）
