作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院
近期，与一些业内朋友探讨了长沙城市更新操作方面的问题，话题比较多，其中重点交流了大型片区或单元类城市更新项目的操作模式上的事情，同时希望我们总结一下，以帮助大家加深相关认识。
就长沙的城市更新的历程而言，城中村、棚改、有机更新、城市更新等相关阶段都经历了，都有其经典作品和模式，今天，为集中观察和简化思考，本文仅就近年在国家大力号召下的城市更新体系中的长沙区域的实践，来作些阐述，以供大家参考。
也即从大型片区类项目层面，来进行一些思考和归纳。
据睿诚研究院独家观察，在这个角度，长沙的大型片区类城市更新项目的实操，主要有四大模式，如下：
模式1：政府平台独立操盘 典型项目有观沙岭、湖橡和西龙片区等项目
其特点，主要是由市级平台+区政府或区级平台联手来主导项目的一二三级的整体运作，整体上看，是典型的由政府完全主导的模式。
比如，在岳麓区观沙岭项目上，是由长沙城发集团全资控股下的长沙城市更新投资建设运营有限公司，作为其核心载体和平台来整体运作，其中，城发集团为市国资旗下的核心平台。
而雨花区湖橡和芙蓉区西龙片区两个项目，则由市产投集团与相关区政府合作的重点项目，这与观沙岭项目基本类似，皆为区政府与市属平台携手，且由相关专业平台公司负责操盘的样本。
模式2：政府平台+社会资本（或联合体），典型项目有红星、新开铺和九峰、远大路等
其主要特点，是由区域级政府平台公司，加央企（或相关联合体）的方式来运作的，即双方或三方共同投资注册成立相应的项目主体载体类公司，并由指定的政府平台作为项目实施主体、社会资本方作为合作主体的方式，来整体推进项目的各项事情，其中，政府平台在项目公司中皆为大股东和管控核心。
比如，在天心区新开铺项目上，天心国资公司占股34%、葛洲坝、中建五局及其下属联合体的商业公司分别占股33%，这是长沙市场城更项目实操中一个比较典型的案例及模式，充分反映出，当下长沙区域的大型片区类城市更新项目，政府的强主导性的特点。
这里，有必要说明一下，在天心区的九峰与黑石铺、雨花区的红星大市场、芙蓉区远大路等其他项目上，是这一模式中的一个小变化——以政府指定平台+单一社会资本方合作的方式，未涉及联合体的路径，根据实情，做了一些变通和改进。
比如前述的九峰由中国电建、黑石铺由中建国际投资、红星大市场由中建五局、远大路项目由中交投资与政府指定的平台方一起联手来开发和运作。
为何会出现这样的小变化？
主要是因为，此类央企有比较完整的产业链和不同类业务板块和执行主体，在工程开发和地产、商业等方面，基本都能满足政府对城市更新的运作资源要求，故而，在很多项目上就不再强调联合体的要求了，比如中交，它的房地产公司自然会去配合这个项目中相关土地的摘牌或二三级运营等内容，无需多言。
而天心区的新开铺项目，有一点特殊性，其中涉及到央企——中能建原来长沙电力线路器材厂的土地资源，葛洲坝即为该土地的业主方，参与进来对项目的整体开发运营都有现实的价值等，所以，最后形成了葛洲坝+中建五局联合体的模式。
同时，在这种模式上，就大型项目来看，清一色都是实力和产业资源丰富的央企与政府平台公司配合的方式，区域内国企或外地国企等单位，仅在具体某些环节进行配合或采取净地摘牌模式，譬如，湖南建工集团在保障房或个别项目里面只做施工类业务等。
模式3：在一二三级的联动上，也有一些差别，并非一刀切
例如，在观沙岭项目上，市城市更新公司负责整体运营，二级部分在土地摘牌后交由各房企来开发运作，政府平台着重在一级和三级环节来实操和管控；
例如，在天心区黑石铺项目上，中建国际投资公司，据内部人士介绍，该公司基本在做完一级开发后，部分二级业务及其内容可能会让中海地产这一兄弟单位来运作，或者是不再参与二级和三级的运作。
此案例表明，在长沙具体的城市更新项目的操作上，在细节层面，会有许多的变化，而非简单的一成不变的三级联动手法；其中，不同企业有不同的需求，政府平台也有自己的考虑，目前来看，最难的是一级开发部分——面临拆迁及基础建设等大投入，需要大资金投入，要对项目做孵化和熟化，到了土地出让环节基本没什么问题了，一级合作方是否摘牌，对项目的持续运作的影响已经很小了，对侧重于工程和基建方面的社会资本方来说，其擅长的领域也非二级和三级的范畴，做完一级就撤，对政府和此类企业而言，都是一个符合实际需要和有效的选择。
据悉，此模式，中建国际投资或许也将复制到开福区华夏路城市更新项目上来，有一定代表性。
数日前，央企中铁23局的相关投资类领导，也来与我们睿诚研究院团队，进行了深度的交流和沟通，我们发现，他们对项目的选择和模式，与中建国际投资非常类似，对二三级的运作无甚兴趣。
整体思考，取其所长，由政府平台全程主导，是目前长沙部分项目实操中的一个明显特征，与国内其他区域有较强的重叠。
模式4：在市场化资源的有效整合中，地+产+城三大要素需要相互强力支撑
这是什么意思？
就是在大型片区类城市更新项目的运作之外，部分央企等，因其区域性战略考虑等，或者还在洽谈相关城更项目的过程中等，当前未能作为大型项目的主体合作商，有很强的房地产开发的属性和区域深耕的要求，多以土地摘牌模式来参与长沙城市更新的发展，也是一个不可忽视的城市更新的重要力量。
毕竟，一级开发出成效后，面临的第一个问题——就是出让的土地谁来如期摘牌？
中海摘牌天华村地块，招商蛇口摘牌观沙岭项目、华润摘牌新开铺地块等，皆为城市更新之中的二级环节的有效实现，虽然此类房企尚未深度参与长沙具体的大型城市更新片区类项目，选择在这一环节得以践行，于长沙区域的城市更新的发展也有其独特价值。
从企业的角度来看，拿地补仓、发展自己的产业，达成自己的区域深耕战略的持续落地，最后，都将有效促进长沙城市更新的发展，对城市的整体进化和发展来说，其功不可没。
城市更新是一个综合系统，不同的企业或机构，皆为城市更新中的有效力量，最后，需要各自不同资源的有效聚合于匹配，才能实现城市的可持续发展与繁荣。
模式4：产城融合深化，加速架设产业资源和管道
不同于大湾区相对独立的模式，又与国内许多城市类似，在急速而来的国内的城市更新的大变化中，长沙模式也基本是走的存量改造和偏重于城市的发展路径，这也是国内相对普遍的情况。
例如，在最早的城市更新的专项规划里面，虽然对各片区项目做了定位，产业的描述也大多以商服等类业态为主，而形成当下的局面。
此外，大家都在积极试点，以及各大型项目基本处于初前期阶段，土地供给速度尚未跟上来，产业资源的导入还看不到实际的动作和成效，因此，从表面上观察，似乎未能彰显出产业的力量和比重。
而随着国内各城市中心区域产业再造趋势的加快、以及引流人口等的实现需要等，据睿诚研究院观察，很多城市都在修正自己区域内的城市更新模式及其相关内容，而纷纷提出要加强产业要素进驻和驱动城更的新战略新思路，而破解城市老区等范围内产城人失衡的严重问题和弊端。
形成了一股强大的产城共振的更新范式和手法，也导致长沙等城市在不断嬗变。
比如，在生产性服务产业如科研、工业设计、运营或销售中心等业态，不断成为各大型城市更新项目在实操中要考虑导入的优质产业元素，而不再只盯着简单的开发了。
比如，天心区的牛角塘城改片区、黑石铺片区等，在产业要素的整合上，有一些新的思考，其间的相关动作也在加强等，都是长沙区域典型项目在此方面的新思考新变化，具体的就不展开了。
归结起来，即为在大型城市更新项目里，因其体量和规模较大，如不从起点就开始架设相关产业进来，开发过程中，很可能就会掉入房地产的窠臼，整体和长周期的良性运营就将成为一句空话。
以上，即是长沙目前城市更新的主要和主流模式，至于历史文化街区的有机更新、和部分小型工业遗产改造类项目等，要么是早已成型而溶于城市的繁华之中，要么是还在发展和起势的过程中，不好作为当前大型片区类城市更新项目的举旗者，就不再多说了，此略。
最后，总结一下：
在国内各个城市迅猛发展的大背景中，结合了长沙大型片区类城市更新项目的实践情况、及相关趋势等，本文对长沙区域的模式做了以上的初步梳理和总结，仅供大家参考、交流。
睿诚研究院观察发现，从2020年国家提出城市更新发展战略至今，三年来，长沙区域与许多城市一样，走过了一些共同的或有个性化的道路，在国家要求和独立思考等方面，进行了积极的尝试，丰富了国内城市更新的总体操作经验，大大推进了中国城市更新的演进历程，有其重要价值和深远意义。
我们认为，长沙模式，也是大家观察中国该阶段内城市更新主流形态和方式的一个经典样本。
长沙模式，参于过去、发力当下，将牵引未来；
长沙样本，博观约取、独立实操，会助你前行。
