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报告标题：二级市场价格上涨，多只REITs等待上市——REITs周度观察（20250324-20250328）报告发布日期：2025年3月30日分析师：张 旭 执业证书编号：S0930516010001分析师：秦方好 执业证书编号：S0930524080001联系人：李爱娅（光大非银研究员）
摘要
1、 二级市场
价格走势：2025年3月24日-2025年3月28日（以下简称“本周”），我国已上市公募REITs的二级价格整体呈现上涨趋势：加权REITs指数收于134.75，本周回报率为1.54%。
与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：黄金>REITs>原油>纯债>A股>可转债>美股。
从项目属性来看，本周产权类REITs和特许经营权类REITs均呈现整体上涨的趋势，产权类REITs的涨幅更大。
从底层资产类型来看，本周市政设施类REITs涨幅最大。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为市政设施类、水利设施类和保障房类。
从单只REIT层面来看，本周公募REITs涨跌互现，有55只REITs上涨，有8只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是华夏金隅智造工场REIT、中信建投明阳智能新能源REIT和华夏首创奥莱REIT。
成交规模及换手率：从底层资类型产来看，本周公募REITs成交规模小幅下滑，水利设施类REITs区间日均换手率领先其他。截至本周，已上市的63只REITs周内总成交额为29.5亿元，周内区间日均换手率均值为0.87%。
从单只REIT层面来看，本周单只REIT成交规模和换手率方面表现分化明显。周内成交量前三的是博时蛇口产园REIT/中金厦门安居REIT/国泰君安东久新经济REIT；周内成交额前三的是华夏华润商业REIT/华夏中国交建REIT/中信建投国家电投新能源REIT。
主力净流入：本周主力净流入总额为-1330万元，市场交投热情较上周有所回落。从不同底层资产REITs来看，周内主力净流入额前三的底层资产类型是保障性租赁住房类/能源基础设施类/水利设施类；从单只REIT来看，周内主力净流入额前三的REITs是华夏华润商业REIT/华夏中国交建REIT/嘉实物美消费REIT。
大宗交易：本周大宗交易总额环比上周有所回落。本周周内有4个大宗交易日，大宗交易总成交额为19142万元，星期二（2025年3月25日）大宗交易成交额是周内单日最高，为10262万元；单只REIT来看，周内大宗交易成交额前三的是华夏华润商业REIT/华泰宝湾物流REIT/华夏中国交建REIT。
2、一级市场
本周无REITs产品新上市。
本周，华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新至“通过”。
3、 风险提示
1） 警惕REITs二级市场价格波动风险；2） 警惕政策不及预期风险；3）由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。1、二级市场
1.1 价格走势1.1.1 大类资产层面2025年3月24日-2025年3月28日（以下简称“本周”），我国已上市公募REITs的二级价格整体呈现上涨趋势：中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于870.57和1071.37，本周回报率均为1.26%；加权REITs指数收于134.75，本周回报率为1.54%。
与其他主流大类资产相比，我国公募REITs于本周表现较好：美股回报率为-2.59%、A股回报率为-1.28%、可转债回报率为-2.19%、纯债回报率为0.17%、黄金回报率为2.04%、原油回报率为1.46%（在本篇报告中，若无特别标明，“回报率”即为“本周回报率”，下同）。回报率由高至低排序分别为：黄金>REITs>原油>纯债>A股>可转债>美股。（本周回报率计算公式为：(本周最后一个交易日的收盘价/上周最后一个交易日的收盘价)-1，下同）。
1.1.2 底层资产层面
从项目属性来看，本周产权类REITs和特许经营权类REITs均呈现整体上涨的趋势，产权类REITs的涨幅更大：产权类REITs加权指数收于146.28，回报率为1.74%；特许经营权类REITs加权指数收于116.71，回报率为1.29%。
从底层资产类型来看，本周市政设施类REITs涨幅最大。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为市政设施类、水利设施类和保障房类，其加权指数分别收于118.64、124.69和126.98，回报率分别达3.95%、3.22%和3%。
1.1.3 单只REIT层面
本周公募REITs涨跌互现，有55只REITs上涨，有8只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是华夏金隅智造工场REIT、中信建投明阳智能新能源REIT和华夏首创奥莱REIT，涨幅分别为5.79%、5.5%和5.35%；跌幅排名前三的分别为华夏深国际REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT和嘉实物美消费REIT，跌幅分别为1.69%、0.98%和0.79%。年化波动率方面，波动率排名前三的分别是华泰南京建邺REIT、华夏南京交通高速公路REIT和华泰宝湾物流REIT，年化波动率分别为28.13%、22.24%和20.51%。
1.2 成交规模及换手率
1.2.1 底层资产层面
本周公募REITs成交规模小幅下滑，水利设施类REITs区间日均换手率领先其他。截至本周，已上市的63只REITs周内总成交额为29.5亿元，周内区间日均换手率均值为0.87%，成交规模较上周小幅下滑。成交额方面，周内成交额前三的REITs资产类型是交通基础设施类/园区基础设施类/消费基础设施类，成交额分别为7.67/5.84/4.29亿元；换手率方面，周内区间日均换手率前三的REITs资产类型是水利设施类/生态环保类/保障性租赁住房类，分别为1.24%/1.01%/0.96%。
1.2.2 单只REIT层面
本周单只REIT成交规模和换手率方面表现分化明显。成交量方面，周内成交量前三的是博时蛇口产园REIT/中金厦门安居REIT/国泰君安东久新经济REIT，分别为0.35/0.29/0.25亿份；成交额方面，周内成交额前三的是华夏华润商业REIT/华夏中国交建REIT/中信建投国家电投新能源REIT，分别为1.81/1.28/1.26亿元；换手率方面，周内换手率前三的是华夏特变电工新能源REIT/中金厦门安居REIT/工银蒙能清洁能源REIT，分别为10.24%/9.13%/9.10%。
1.3 主力净流入及大宗交易情况
1.3.1 主力净流入情况
本周主力净流入总额为-1330万元，市场交投热情较上周有所回落。主力资金净流入层面，从不同底层资产REITs来看，周内主力净流入额前三的底层资产类型是保障性租赁住房类/能源基础设施类/水利设施类，净流入额分别为850/765/486万元；从单只REIT来看，周内主力净流入额前三的REITs是华夏华润商业REIT/华夏中国交建REIT/嘉实物美消费REIT，净流入额分别为1519/646/630万元，连续流入天数分别为4/-2/-1天。（注：连续流入天数为负表示的是在一定的时间周期内，资金连续从该REIT流出的天数；本周连续流入天数的计算方法是从周末向前追溯，资金连续流入的天数。）
1.3.2 大宗交易情况
本周大宗交易总额环比上周有所回落。本周周内有4个交易日有大宗交易成交，大宗交易总成交额为19142万元，星期二（2025年3月25日）大宗交易成交额是周内单日最高，为10262万元；单只REIT来看，周内大宗交易成交额前三的是华夏华润商业REIT/华泰宝湾物流REIT/华夏中国交建REIT，成交额分别为10673/2027/1960万元，对应平均折溢价率分别为-2.15%/+0.07%/-0.39%。
2、一级市场
2.1 已上市项目截至2025年3月28日，我国公募REITs产品数量达63只，合计发行规模达 1683.74亿元。从底层资产类型来看，截至2025年3月28日，交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为270.62亿元。本周无REITs产品新上市。
2.2 待上市项目
根据上交所及深交所项目动态披露，共有17只REITs处于待上市状态，其中13只为首发REITs，另外4只为待扩募REITs。
本周，华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新至“通过”。
3、风险提示
1）警惕REITs二级市场价格波动风险；2）警惕政策不及预期风险；3）由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。