近期，一些超大特大城市的城中村改造备受关注。比如广州就宣布今年计划推进城市更新项目494个，完成固定资产投资1800亿元。同时，全国多座城市相继传来城中村改造专项借款落地拨付的消息，授信总金额超过3200亿元。那么，各地在大举推进城中村改造过程中，究竟形成了哪些可供借鉴的新经验、新做法？今天，明源君就来聊聊这个话题。
中央拨付专项借款旧改融资难题实现破局说到城市更新，一大痛点就是融资难。首先，城中村改造开发周期长、面对主体多、实施难度大。尤其在项目启动前期，由于不确定性较大，融资较为困难。其次，是城市更新项目融资过于单一。目前城中村改造资金主要靠地方公共体系自筹，来自中央和社会的资金比较有限。而且仅靠政府财力，并不能完全满足旧改项目全部的资金需求。为此，各地也在积极创新融资模式，以促进旧改项目建设。明源君这里也提供几个案例：第一，引入PPP模式。所谓PPP模式，就是由政府出资方代表和社会资本方成立项目公司，以项目公司作为项目投融资、建设及运营管理实施主体。其优势在于风险收益合理分摊，减轻政府财政压力。比如杭州某城中村改造项目，就因为投入成本高，从而选择引入社会资本参与。其中，西湖区某街道办为政府方，杭州某经济合作社为共同缔约方，浙江某省属国企为社会资本方。同时，由合作社出资5400万元、浙江某省属国企出资1.26亿元注册组建项目公司，投资收益由项目公司股东共享，缓解项目实施的资金压力。第二，开展ABS融资。去年以来，也有项目成功将资产进行证券化打包，发行资产支持证券，获取快速且稳定的项目融资。比如2023年12月，“信达瑞远1号城中村改造资产支持专项计划”在上交所成功发行75.7489亿元。该笔ABS的发行意味着国内城中村改造ABS“零的突破”，其中不低于70%的募集资金将用于置换中国信达在深圳、西安、郑州等多地的城中村改造相关投资支出，并在后续城中村改造中新增投资。第三，设立专项基金。近年来，北京、上海、天津、无锡等地相继设立以地方国企、城投平台牵头的城市更新基金，依托专业基金管理机构进行项目投资，提升融资效率和风险控制。比如西安设立的城市更新基金，由西安财金公司发起并认缴出资、市财政给予资金补充，设立100亿元城市更新引导母基金，采用母子基金模式，吸引国有企业、建设开发运营企业、投资机构等参与子基金投资运作。另外值得一提的好消息，是首批专项借款密集在十多个城市落地（截至1月31日），该资金主要用于城中村改造的前期工作、征收补偿、住房及相关配套基础设施建设等。比如广州14个城中村获得专项借款授信1426亿元，首批发放15亿元。成都62个城改项目获得专项借款总资金近1200亿元，首批签约29个项目，投放资金约15亿元。虽然城中村改造专项借款的投放金额不是很大，但还是能够提振央国企、城投等的参与积极性，降低城中村改造的资金压力。
多地从一二级联动模式转为做地模式除了融资，目前各地也都在土地政策上寻求突破。此前，很多城市都青睐一二级联动模式，其优势在于，一方面可以通过参与土地一级整理获得利益分成，另一方面，可以以低廉土地价格获得规模化土地，提前锁定土地。不过，一二级联动模式对企业资金管理也提出巨大挑战。尤其在目前的市场环境下，房企普遍面临流动性危机，更是极易产生临迁费拖欠、项目中断退出等问题。所以不少大中城市，开始纷纷从一二级联动模式转为做地模式。比如之前广州旧改之前就是一二级联动模式，即政府先确定旧改范围，然后由村集体表决选定合作的旧改企业，合作企业根据要求推进旧改全过程。但在去年，广州出台新规，将一二级联动模式，改成做地与土储分离模式，即一级开发是一个市场主体，待土地整备后，再公开出让给二级开发主体。其好处在于，政府按照做地与土地收储分离的方式推进旧改，不仅减轻了每个阶段市场主体的资金压力，也降低了旧改项目停滞的风险，有利于项目尽快落地实施。包括深圳今年发布的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），核心内容也是从一二级联动向一二级分离机制转变。其中，一级由政府主导，引入前期服务商模式；一级完成净地入库后，二级则采用综合评价出让或带设计方案出让等公开方式选择开发主体。
从单一城中村改造变为片区综合改造过去城中村改造过于碎片化，导致土地利用效率不高。近年来，各地城中村改造纷纷转变模式，主推连片改造、整体规划，提高土地效益。比如2023年广州市政府工作报告，就首次在城市更新领域提出四大重点片区连片提升的改造新模式，包括广州火车站片区、新中轴海珠片区、环五山创新策源区、罗冲围片区等。首先是机制创新。为了加强政府统筹力度，广州建立了以市委、市政府主要领导担任总指挥的市城中村改造建设指挥部，建立健全三级协调机制，四大重点片区分别成立了指挥部。其次明确以“指挥部+公司”的推进方式。其中，市级指挥部主要负责出台政策，优化审批流程，稳步推进后续实施进度等；区级指挥部负责统筹区属部门、街道等单位，开展征地拆迁等工作；改造主体组织项目公司负责筹集建设资金，编制建设工程方案及后续建设工作。深圳也在《意见稿》中鼓励实施区域统筹和成片开发，在城中村空间范围的基础上将周边低效用地一并纳入实施改造。比如早期的坪山坑梓，就打破了传统城市更新单元小范围“补丁式”规划思维，通过空间统筹、利益统筹、实施统筹三大统筹规划，着力推进片区连片开发。点击下图，了解详情
