黄埔区简介

黄埔区，地处广州市东部，总面积 484.17 平方千米，常住人口 122.26 万人（2022 年底），人口排名广州第 7，2023 年 GDP 为 4315.17 亿元，排名第二

产业：医药，汽车，互联网，化工，半导体

代表公司：南方电网、视源股份、多益网络，金发科技、雪松，天赐材料、广州农商银行、金域医学、达安基因、万孚生物、香雪制药、科益展、蓝月亮、广电运通、海格通信、弘亚数控、文远知行、环亚化妆品，粤芯半导体，小鹏汽车基地，本田汽车，蔡司光学，宝洁，百济神州

黄埔区买房建议：

1 黄埔买房首选老黄埔和科学城，一个靠近天河，一个产业强劲

2 天量供应板块挑着买，比如万科黄埔新城，刚需可以，但不是本地的改善慎重、

3 养老板块长岭居，自己喜欢就好

4 知识城不是本地不建议买，太远，而且以目前市场，同样价格都快可以上科学城了

最近的老黄埔，新盘轮番登场，相当热闹。

以前的老黄埔三剑客：万科城市之光、中鼎君和名城府、富颐华庭，这三个项目使用率低，都是老旧盘了，有售罄的、有清盘中、有加推中，他们的时代已经过去试！如今老黄埔三剑客要更换主了，让新的项目代替 其中都是由旧改项目：双沙旧改项目——案名“中建·一城江山海”、文冲东旧改项目——案名“中建玖合·未来方洲”、珠江村旧改项目！

这三个项目准备进入市场啦！由中建八局和知识城集团联袂打造的双沙旧改项目——案名“中建·一城江山海”，对外开放营销中心海丝会客厅；紧接着，由中建二局和知识城集团联袂打造的文冲东旧改项目——案名“中建玖合·未来方洲”，在三溪美林天地开放了展点，预计7月对外开放售楼部。

接下来，由中交四航局主导的珠江村旧改项目，也会亮相市场。

这三个旧改项目体量都不小，一旦改造完成，整个老黄埔片区城市界面脱胎换骨，也会带动区域的产业升级，进而反哺楼市，带动价值跃升。

接下来，这几个盘要怎么买？逐一看看:

1

中建·一城江山海

项目位于广州海丝城板块，属于人工智能与数字经济试验区范围内，对于市区通勤客与老黄埔本地置换客来说，还是很有吸引力的。

项目体量巨大，计容建面约237万㎡，比大家熟知的万科城市之光（约200万㎡）的还要大一些。

内部配套不少，仅学校就有12所之多，包括8所幼儿园、48班小学、42班九年一贯制学校、24班小学、54班完全中学。光数量多还不够，项目要想抓住购房者的心，也得考虑引进品牌教育。

项目首推的是6号地块【阅山】组团，位置非常好，距离地铁5号线双沙站仅约50米，且临近学校，背后是龙头山森林公园和双岗车辆段，未来也会打造成一个地铁上盖大型社区，周边的居住氛围浓厚。

（项目效果图 图源：网络）

该组团计容总建面约12.6万㎡，容积率约4.5，规划建设7栋超高层住宅，以中小户型为主，主要涵盖建面约76/87㎡三房两卫、105㎡四房两卫、116㎡4+1房2卫等。

结合大盘开发的节奏，低开高走是必然选项。刚需通勤客们可重点关注这个项目，76㎡南向三房肯定是低总价杀手，配合15%首付，估计很多家庭有资格上车了。

2

中建玖合·未来方洲

与中建·一城江山海一样，该项目的体量也不小，计容建面约220万㎡。

项目规划也相当庞大，拟打造集住宅、商业、公寓、办公、酒店、公园等高浓度多维配套大城。

就学校方面，项目规划有4所中小学、4所幼儿园。其中2所为九年制学校，就看开发商能引进哪些学校资源了。

商品房地块共有5个，首开区与万科城市之光A区隔路相望。

（图源：网络）

首开区的地铁优势很明显，距离地铁5号线文冲地铁站约1公里，距离地铁13号线双岗地铁站约400米，到金融城、琶洲、珠江新城等片区都非常方便。

另外，首开区与江面只有直线约1公里的距离，应该部分中高层产品可以眺望江景。

项目或首推建面约79㎡三房两卫、93㎡三房两卫、108㎡四房两卫、142㎡四房三卫等。所有户型均为南向，且使用率超100%。

对于有预算有限或想在老黄埔完成原地置换的购房者，还是可以多关注下整个盘。

3

珠江村旧改项目

同样拥有稀缺江景的珠江村旧改项目，近期则被曝出或于10月亮相市场。

珠江村之前是由景业、天伦、中洲及村联社联合体操刀改造。中交四航局在2023年8月入局后，项目推进速度很快，预计于2027年就能实现回迁。

项目地处黄埔临港经济区，北至中山大道，南接港前路，西至蟹山西路，东至荔香路。

（项目区位图 图源：网络）

作为中交四航局的首个广州核心区域城市更新项目，按照规划，其将以海丝创意文化社区-创新型配套服务区的产业定位，着力打造兼具滨水特色与人文底蕴的综合性社区。项目建成后，将为促进黄埔高质量发展增添强大助力。

（项目效果图 图源：网络）

项目融资住宅组团主要集中在东边，距离地铁大沙地站约1公里内，出行还算便利。部分产品可以望到江景。首批计划入市的商品房户型也已流出，既有建面约89㎡的刚需产品，也有建面约181㎡的改善产品，具体则待官方公布。

届时，加上目前在售的项目保利招商华发·中央公馆、万科城市之光（清盘中）、中鼎君和名城珺合府、富力南驰·富颐华庭等楼盘，老黄埔核心区将进入6盘混战的时代。

若再算上外围的越秀滨江·星航TOD、卓越招商·臻珑府、万科黄埔新城等，各楼盘间竞争将更为激烈。

保利招商华发·中央公馆，项目已于今年5月开卖，首推的是2栋、3栋，总货量约440套，涵盖建面约81㎡、89㎡、92㎡、116㎡和159㎡五个户型。据项目给到的数据，项目在开盘前，认筹量已有约400个，当天卖了180套。项目地段很好，距离地铁大沙东站直线距离仅约500米，一线直达鱼珠、金融城、珠江新城。周边公园、学校、市场等生活配套，以及图书馆、体育馆、少年宫等市政配套一应俱全，令人心动不已。

（图源：网络）

而万科城市之光、中鼎君和名城珺合府、富力南驰·富颐华庭三盘中，万科城市之光这个规模约5000户的大盘，从2020年10月开盘至今，不过近4年的时间，现已到了清盘阶段，可见其有多受购房者欢迎。公开资料显示，该项目价格在2023年5月时曾直冲6.6万元/㎡，随着市场调整，又有所回落。今年7月，万科城市之光一套二手房以单价不到4.7万元/㎡价格成交。可见，在市场调整下，红盘也难免受其影响。中鼎君和名城珺合府已是实景现楼状态，还在售中，大家即买即入住，免去了很多后顾之忧。该项目曾因学校一事闹得沸沸扬扬，幸好今年“五一”前夕，项目正式官宣小区配建学校引进广州市第六中学教育集团（黄埔军校纪念中学）和广州市黄埔实验小学。不过，也有人反映项目营销宣传时曾承诺“九年一贯制优质学校”，后又变成了“九年优质教育”。目前，名校虽然落实了，但不是九年一贯制学校，难免不让人担心以后的升学问题。

（图源：网络）

而富力南驰·富颐华庭自2020年开卖后，销量也是很可观，还曾一度要求买家一次性付款或者高首付才能抢到房子。

想在老黄埔完成购房者来说，下半年，是一个难得的入场机会。因为下半年的老黄埔更卷，而越卷，价格就越有惊喜！再加上，新规之下，产品基本都是超100%使用率的户型。

总的来说，我认为项目无论从品牌、配套、细节三个项目都有自己各自不同的亮点，至于价格方面，目前项目并没有对外输出。