2009年7月，李鹏与某房地产公司签订了一份《预售合同》，购买其开发的一处位于北京市房山区的房屋，并缴纳了11.4万元首付款。然而由于施工延误，房地产公司未能按约交付房屋。

2013年7月，该房屋所在楼盘终于竣工，房地产公司却未通知李鹏收房，而是又与江星河签订了一份《商品房屋买卖合同》。江星河在签约后支付了全部购房款34.7万元，房地产公司随后将房屋钥匙交付给他。江星河自此搬入该房屋居住。

多年来，李鹏因要求收房、解约、退款等均无果后，于2022年初向法院提起诉讼，要求房地产公司退还11.4万元购付款，赔偿房屋差价等损失。法院经审理后，发现房地产公司至今未取得商品房预售许可证明，认定其与李鹏签订的《预售合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，并于2023年2月作出判决：房地产公司限期向李鹏返还已付购房款并赔偿经济损失。

上述判决生效后，房地产公司并未履行相关义务，李鹏遂向法院申请强制执行。在执行过程中，法院经裁定查封了上述房屋，并在屋外张贴公告。

江星河得知此事后立刻表达了不满，认为该房屋系他全款购买的合法财产，怎么能被“外人”查封？为了维权，他来到北京冠领律师事务所寻求帮助。律所经过研判接受了委托，委派洪昊律师代理此案。

律师介入案件后，首先代理江星河向法院提出执行异议。然而由于该房屋至今未办理竣工验收备案手续，也未办理预售许可证、销售许可证、产权证等证照，相关不动产登记信息也无从查询，因此法院认为江星河不能证明他对该房屋具有所有权，不能排除执行，并于2023年8月作出裁定，驳回了他的异议请求。

江星河对上述裁定不服，继续委托律师向法院提起案外人执行异议之诉。在诉讼过程中，律师提出：江星河在签订《商品房屋买卖合同》时，案涉房屋已经建设完毕，故所签合同是正式的商品房买卖合同，而非预售合同。他作为善意第三人，按照市场价款足额支付了购房款，并不知晓房地产公司与其他各方的合同关系，且已实际接收房屋并居住至今。江星河对未能办理产权登记手续并无任何过错，因此虽然该房屋仍存在证照瑕疵，但综合全案情况，足以证明江星河对该房屋享有物权期待权，足以排除强制执行。

法院经审理后采纳了律师的意见，于2024年3月作出判决：立即停止对案涉房屋的强制执行。

本案胜诉的关键在于，李鹏虽签订《预售合同》在先，但并未实际占有案涉房屋，律师以此为突破口，抓住本案的核心法律问题为“多重房屋买卖，如何确定多个买受人的先后履行顺序”，从而确保了江星河的权利保护顺位在前，并排除了强制执行。借助本案提醒读者朋友，一房二卖，在现实生活中并不鲜见，也是司法实务中的难题之一，如遇类似法律纠纷，一定要及时向专业律师咨询求助，避免自身财产权益遭受损失。（文中除代理律师外，当事人均为化名）