从今年开始，我们已经明显感受到房地产这个行业开始降温了。深圳、上海这些一线城市今年逆市反涨有点“妖股”那味儿了。

但是强二线、二线城市基本符合国家预期：房价基本稳定，量价微升，楼市整体的变化体现在“体感温度上”，就是11月有看点的项目寥寥无几。在这55个新盘中，抛开某些可能“诈尸”的网红项目不谈，适合刚需的项目基本都在近郊和天府新区，“深井冰”兴隆湖板块本月可能会释放七百多套房源。

自从去年天投东鑫苑售罄后，兴隆湖刚需时代已经结束了，后续的龙湖天境总价门槛470万，摇中率却只有30.79%，猜测投资的人应该占大多数。同样是天新的潜力股，麓山上院更具备居住属性，总价能够控制在150万内，配套而言现阶段主要享受麓山板块资源，相较于悦麓府，麓山上院投资属性更强，如果将其放到万安南板块考察，个人认为它应该是11月最应该被关注的项目。

悦麓府，麓山上院。两个潜力股都是老树发新芽，悦麓府实际就是中铁卓越城三期，一二期都是内部员工房，三期拿出来面向市场（员工不够用了？），麓山上院最早是中信城开拿地，最后和中海左岸、右岸一样最后都被中海接手。（职业抄底）悦麓府（中铁卓越城）产品类型：高层占地面积：约82.28亩容积率：住宅2.8总户数：1158户预售面积：118-165㎡预售套数：1158套装修情况：精装预售价格：预计2-2.2万/㎡开发商：成都中铁天圆房地产有限公司楼层状况：高层20/24F，小高层8/11/14F项目地址：天府新区-兴隆湖岸麓溪河畔

楼盘简评：兴隆湖面向市场的产品并不多，从东鑫苑售罄以来仅有龙湖天境有过开售记录，后续预估还会陆续有近10个项目面世，包括隆溪湖美阁、德信与弘阳地王项目、龙光玖龙玺、人居&越秀联合开发项目、荣盛时代天府等等，严格的说，悦鹿府应该是兴隆湖板块第四个面向市场的作品。从目前仅有的零星消息来看，项目首批次会推大约700余套房源，根据链家信息纵向对比，虽然项目2-2.2万/㎡的价格要高于以往的项目，但基本属于正常市场价，中铁卓越城往期小高层、洋房挂牌价在2.43-3.16万/㎡之间。配套对比来看，兴隆湖最成熟的区域在北鑫苑周边，龙湖天境属于湖区边缘，位置稍差，悦麓府和东鑫苑都紧挨独角兽岛和麓溪河，居住环境和以后配套兑现能力更有看点，后面除了地铁硬伤外其它配套目前都属于一线行列。中信城开麓山上院产品类型：高层、洋房占地面积：约126.39容积率：住宅3.0预售面积：95-139㎡预售套数：670套装修情况：精装预售价格：预计15000-18000元/㎡（含装修）开发商：成都城达置业有限公司物业公司：龙湖物业项目地址：天府新区-万安丹石南二路455号

楼盘简评：上周我们的推文已经详细介绍过这个项目，周边新房供应暂时处于断供状态，中德麓云今年内大概率不会出货，海伦天麓仅剩最后一栋楼，大概率又是彩票盘，我们之前已经分析过，造就这个楼盘的不是所谓地段配套，而是它由中信城开接手时6000左右每平的地价。以配套地段来说，这个项目主要位于麓山板块和万安南之间，现阶段主要享受麓山和万安镇的资源，后期配套能否升级取决于万安南板块能否起飞，如果起飞失败，下一个十年就会成为上一个麓山的十年，如果起飞成功，就会成为天府新区最后一个有大面积住宅供应的宜居板块，参考锦江生态带和麓湖板块。

中洲锦城湖岸，万达1号·万达华庭。两个白马股首推高新区中洲锦城湖岸和天府新区万达1号·万达华庭，两个项目在改善产品中表现一直都很优异，两个项目以地段而言，都属于区域的核心位置，前者依托了高新区的产业人口，后者未来依托的是秦皇寺商务区，产品而言符合未来中高收入人群的置业需求。中洲锦城湖岸2期产品类型：洋房+叠拼占地面积：144.43亩容积率：3.0预售套数：182预售面积：160-180装修情况：清水预售价格：26000元/㎡起开发商：成都市银河湾房地产开发有限公司物业公司：深圳市中洲物业管理有限公司项目地址：高新区-天府一街616号

楼盘简评：锦城湖岸除了凯德世纪名邸面向刚需以外，其它几个项目定位基本都是500万级别的顶豪住宅，在这群豪宅中间，锦城湖岸洋房2.6万/㎡左右的价格就显得十分亲民，最重要的是清水交付，溢价空间有限。如果以投资角度来看，川发、骑士府邸这种刚需盘虽然入手门槛较低，也确实存在实实在在的剪刀差，但是锦城湖岸、仁恒滨河湾、公园5号这种项目的溢价幅度显然更大，也更适合长期持有，对抗通胀的能力、稳定性、抗风险能力都优于刚需产品。万达1号·万达华庭产品类型：高层占地面积：3号地块约94亩容积率：3.4预售套数：296预售面积：116-168㎡装修情况：清水预售价格：预计1.8万/㎡开发商：成都万达广场商业管理有限公司物业公司：大连万达物业管理有限公司成都分公司项目地址：天府新区-成都万达1号售楼部

楼盘简评：能够成立房价指导委员会的项目，那必定是有点东西，从用地指标来看，这个项目显然还达不到成都塔尖级别，我想天府锦绣、新希望D10、凤起潮鸣之类的顶豪应该还是更具有价格说服力。所以在二手房市场上，万达1号部分业主提出的必须上3万/㎡挂牌，我认为其合理性尚需市场检验，就目前综合考量这个产品，它肯定是达不到的。虽然老业主们都呼吁得破3，开发商却相对理性，置业顾问介绍估计1.8万/㎡。说完这些八卦，客观地去谈项目，我认为看点还是足够的，万达1号实际上和蔚蓝卡地亚就一路之隔，都贴着天府大道，自然环境、公园配套、医疗配套不仅丰富而且较有档次，属于典型的“富人区”配置，产品基本属于初改定位。

和这个月相比，11月最大的看点不在天新或者高新，反而是近郊区有不少新盘有预售意愿，可以重点关注一下郫都、新都、温江区。郫都地缘性刚需可以关注一下瑞和上院、西郡府邸；北门的刚需可以看看御嘉花苑、科达中心这两个。虽然以上这些都是小开发商作品，但是配套相对来说较好，有地铁加持，另外也有小户型房源预售，其它项目在地段、配套或者产品定位上都不太符合刚需要求--有地铁、有小户型。我觉得现在刚需很像弱势群体，一方面怕没地铁交通不方便，另一方面又预算有限只能选小户型。前者一般都会被拿来溢价，后者开发商不太愿意去做，刚需目前就处在这样一个尴尬的位置。

成都今年1-9月成交面积分布

至于换房需求的购房者，你们完全不用着急。目前成都整个市场就是一个改善市场，面积120㎡套三套四房源还比较充足，主城区选择面可能相对狭窄，但天新和近郊后续会成供应大户。投资的建议去看看青二、锦二、高五的学区房，找不到可以去看看攀成钢的豪宅、金融城的公寓，实在不行还可以考虑下锦江生态带的商铺，其实没必要去抢那些低总价倒挂盘。