建发金茂观宸是丰台新宫板块一个非常火的楼盘，产品力很强，不得不说丰台的新房是真的非常卷，这个盘开盘之前我去看的，当时还没进渠道，有个群友想去看房被我拦下了，我说你先等等进了渠道以后再去看，到时候能返佣，果然，开盘自己卖了一波以后上渠道了，所以大家去看新房之前先别急，可以先来问问我，有时候比较好的但是又不是非常热的像功德寺永丰南那样的盘开发商会自己先卖一波，才上渠道，大家不用那么着急去售楼处，功德寺永丰南开盘售罄的这种非常少见。
《深度思考的买房经验分享》，
聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。
看完建发金茂观宸我又去看了朝阳十八里店的中海朝阳one和小红门的中海时光之境，一对比更觉得观宸确实产品力足够好，下面咱们就来介绍一下建发金茂观宸这个盘的情况，目前是网签了59套，网签均价7.9w，看看建发金茂观宸8w的均价值不值得买。
这篇文章会从地理位置及交通、商业、医疗、公园、学校等配套介绍、项目基本信息、园林、户型及样板间装配标准、缺点及竞品分析等各方面，做一个综合的分析，让大家对这个项目有一个详细的了解，看看这个盘8w的单价值不值。文章最后有我的微信二维码，想在北京买房的小伙伴都可以加我，新房、二手房、刚需、学区我都有研究，欢迎大家跟我交流。
1、地理位置及交通距新宫地铁站约300米，名副其实的地铁盘双地铁线4/19号线，2条北京含金量极高地铁，5站直抵金融街，6站可达丽泽商务区。
三横——四环路、五环路、京良路
四纵——京开高速、槐房西路、南中轴路、新机场高速路
四轨——地铁4号线、19号线、L5(规划中)、L6号线（规划中）
挨着万达广场（槐房店）、丰台大悦春风里，购物逛街非常方便。
离荟聚购物中心、宜家、山姆会员店（西红门店）、BHG Mall北京华联公益西桥购物中心、丰台万达广场、银泰百货、花乡奥莱村、鸿坤广场、世界之花假日广场这些都不远
教育就不多说了，有学校可以上学，关注学区的就别考虑了。
北京槐房艺术幼儿园、建华实验幼儿园、槐房小学（并入钱学森教育集团）、天悦壹号中学（建设中，并入北京十二中教育集团）、北京教育科学研究院丰台学校（并入钱学森教育集团）、南苑中学、北京金融街润泽学校、北京十八中学分校区、和义学校等
4、医疗这附近没有离得特别近的特别好的三甲医院，都有点距离，医疗配套一般，周围的医院有北京博爱医院、北京航天总医院、天坛医院、南苑医院、北京丰台右安门医院、丰台中医医院等。
5、公园这块的公园是非常丰富的，南苑森林湿地公园、槐新公园、海子公园、世界花卉大观园、桃苑公园、和义公园、南苑公园、北京国际露营公园等很多。
开发商：建发（持股64%）+金茂（持股36%），本来都想拿地，然后俩人一合作，底价拿下，两大开发商的口碑都是很好的
项目地址：丰台区槐房西路建发金茂·观宸
区域板块：北京丰台区新宫板块
产权年限：70年
总占地面积: 约3.04万㎡
地上建筑面积：约6.08万㎡
容积率：约2.0
绿化率：约30%
楼栋规划：6F/7F/9F/10F/11F低密洋房，15F/17F/18F阔景小高，共11栋住宅楼
梯户比：洋房1梯2户、小高2梯2户
产权面积：建面约110-165平三居至四居室
总户数：479户楼面价：4w
指导价：8.3w
容积率：2.0
物业费：7.92元
交付标准：精装修
交房时间：2027年10月31日
得房率：85%-91%
观宸的园林造景及建筑风格是偏宋代风格的，很有古典韵味。
大门是溯源御笔丹青瑰宝《瑞鹤图》，约63米长恢弘尺度（含沿街展示面），大面积采用万元级艾伦蓝、蓝翡翠奢石妆点门庭，很气派。
门庭传承中式归家礼序——五级云阶、华纹地雕，步步生莲；迎客古松、麒麟守宅，福泽绵长；漆画大师纯手工定制《千里江山图》迎门
下面是实拍，跟效果图差不多，一看就知道是豪宅
立面采用四向铝板为主，宽景玻璃+局部涂料+首层局部石材，提取五大宋代建筑元素版引檐、方格挂䈋、避风䈋、擗帘杆、钩窗阑槛，融入建筑肌理。
观宸园林以《西园雅集图》为蓝本，一园两轴，山水九境。还原《清明上河图》市井意趣，约1500㎡水景，九亭八水，移步易景。
园林造景也很讲究，古松、国槐、海棠、银杏、柿树都有讲头。
复刻【艮岳】神韵名石，选太湖奇石为园林造景，置石叠峰。
2000平米双会所，下沉庭院雅集会所-瑜伽、恒温泳池、健身、私宴等；架空层泛会所-全龄书吧、艺术空间、棋牌室等7、户型图及样板间装配
111平三居南向阳台面积赠送一半，北向设备平台全赠送，实际得房率88%，下面的图中，黄色部分都是赠送面积
然后来说一下样板间的一个情况，这个盘最让我心动的就是他的样板间的装配，非常棒，单就产品来说看完建发观宸再去看别的同价位的盘，可能就有种失落感。我看的是最小的111平的，大户型的样板间更棒。
建筑面积约150㎡以上户型臻配华为（或同档次品牌）智能系统，博洛尼（或同档次品牌）橱柜、德国AEG（或同档次品牌）厨电、杜拉维特（或同档次品牌）智能马桶、汉斯格雅（或同档次品牌）洁具。
铸铝钢木复合门
悬浮吊顶，大落地窗
卧室
地面是岩板的，没有一块砖，大户型用的是石材，品质更好
厨电用的德国的AEG
总之吧，做的很用心，装标很高。
8、缺点及竞品，8w值不值？然后咱们再来说说缺点和竞品分析，看看8w的这个价格值不值得。
1、首先就是新宫这个板块周围的一个情况，见下图，方框中的都是高端商品房小区，圆框里的都是回迁房，项目紧挨着龙门醋厂，据说后面可能会腾退。
下面是项目周围情况的一个实拍
2、新宫这个板块没有什么产业支撑，这块的受众主要是来源于19号线，而且这边的新房不少
3、除了商业和地铁，其他配套比较一般
4、小户型临街，有的采光影响严重，选房的时候需要注意噪音和采光
5、竞品比较多，周围的新房比如森宇天成卖的一般，当然森宇天成其实不算观宸的竞品，但是丰台的供地比较多，比如丰台科技园的中建云镜、北京隅西颂等等，这基本上算同一档次的，大家都会进行对比，甚至还有丽泽那边的新房，可选的新房很多。
然后咱们再说一下8w的单价值不值？
其实观宸最直接的对比就是建发璟院，两个无论是在地段、开发商还是定价上都比较一致，璟院是23年3月份开盘的，开盘时间是楼市还比较热的时候，价格卖的也比较好，用了大半年的时间就基本清盘，网签均价7.9w，和观宸基本上是一样的
这个盘还有挺多有意思的点，不多说了
《深度思考的买房经验分享》，
聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。
