前滩楼市泡沫挤出其实不是什么新鲜事了
作为上海最名声在外的板块，前滩一直备受瞩目
这个区域发生的点滴变化基本都逃不出公众视野，包括2023年开始被抛弃的小户型，以及暗暗下跌的二手房价
前段时间，前滩又刷屏了
这次是因为出现了每平10万出头的成交单价
有狠人直接下结论
前滩到底又怎么了
01
前滩那些10万出头的房子，大概率是有硬伤+业主急出
市调下来，急着出手的原因大概有两个
第一个是当初打新购入的业主需要置换，诚心要卖
例如前滩海悦华庭目前挂牌的两套单价约10.4万/平的两房
这两套房子一套业主自住，一套正在出租，业主的诉求都是置换；但都还没看房子，希望尽快拿到尽可能多的现金
据说有人一刀砍到860万，业主没答应，看来10万/平的单价依然是不能突破的心理底线
但他们为何愿意出这么低的挂牌价？
是因为这类户型和梯户比的受众太少
海悦华庭的两房、三房全部都是loft产品，对于有老人、小孩的家庭不太友好
梯户比高，例如奇数层是3梯14户，其中一部电梯貌似是货梯
能接受这两点的客群少，海悦华庭的两房、三房的去化周期也肉眼可见的长
实际上，在目前挂牌的14套二手房源中
5个挂了一年以上的房子，都是两房和三房
根据交易记录，这类产品上次成交要追溯到2020年8月的一套两房，当时的成交单价还在12.4万/平
除了海悦华庭在挂牌的两套
实际上在今年，前滩已经出来过每平10万出头的成交单价
例如今年1月，前滩华唐名邸成交的一套161平米的房子，网传最终成交单价在10.87万/平
要知道这个小区当初的开盘均价就是10.2万/平，现在的挂牌均价也在14.5万/平，这个传闻是真的吗？
经过我多方求证，确有其事，真实成交单价甚至更低：10.6万/平
因为这套房子也有硬伤。位于一楼，基本全年不见阳光，能接受的人很少
另外当时市场不好，业主又急卖，给出这样的价格也就可以理解了
那么业主为什么这么着急，据说是去打新了
而且即便卖出这个价格，也不能算是亏
翻出当年的一房一价表不难找到这个房源，当时的购入单价只有9.5万
图片来源：前滩殷康
算下来五年赚了快200万，似乎比买A股还要稳妥点（开玩笑）
就现有情况来看
今年出来的几个挂牌单价在每平10万出头的房源实属个例，且大都有情可原
02
那么如今前滩整体价格和成交的情况怎么样
根据历史交易信息
前滩上一次出现每平10万多的成交单价，是在2020年前后的前滩东方逸品
这是因为那会儿前滩的房价还没真正涨起来。加上东方逸品2018年的开盘单价8.1万/平，在板块内也是最低的一档
直到2020年下半年，前滩房价开始猛涨
而翻到今年年初，无论是成交价还是挂牌价，都依然在稳定趋跌
数据来源：兔博士
我顺手拉了一个前滩二手房当前成交均价、挂牌均价和开盘价、历史最高成交价的对比表格
然后发现：相比开盘价涨幅最高的中粮前滩海景壹号，相比历史高点跌幅是最低的
而涨幅最低的三湘印象名邸，跌幅反而是最高的
不过目前前滩整体成交均价在15万/平左右，平均涨幅依然跑赢跌幅
正如中介小伙伴所说，除非后续接盘，打新购入前滩的业主大概率还是赚的
除了价格，大家对前滩还有一个关切
就是有多少人愿意接盘
先看人群画像
从我跑市场的情况来看，现在还在买前滩的人大概可以分为三类
大多数自然是为了学区；喜爱前滩国际化城市界面的海归是又一个人群；还有一类，是周边杨思三林板块、希望在不离开熟悉的地段的同时提升居住环境的居民
更多人则是怀着对前滩的高期待而来，之后再无音讯
再看整体数据
从近五年的数据来看，成交量逐渐走低，挂牌量却在持续累积
不过据说527新政后，前滩的带看量和成交量也明显上来了
甚至有消息称，截止17日，今年6月前滩二手成交21套，相比去年月均成交量翻了近3倍
或许可以期待下今年新政后前滩的成交量和成交结构。不过根据现有信息
虽然从前滩整体的成交价来看，平均涨幅依然跑赢跌幅
但成交量开始逐年走低，库存激增，不知道后续价格是否会被进一步压低
看过前滩整体情况，我们再进一步看看这个板块最受关注的两种产品：学区“鸽子笼”，以及改善型三四房
03
前滩的大户型也开始被更多地挂出来了
2023年年初我们统计过，前滩的二手挂牌中，100平方米以下的小户型大概占七成
今年统计来看，小户型占比略有下降，大户型也开始被挂出来了
而在大小户型价差方面，和去年相同的是，小户型均价依然低于大户型
但是价差变化不大，这或许说明大户型的降价幅度和小户型相差不多
那么，被挂出来的大户型好卖吗
从目前的情况来看和板块整体相似，成交量趋低、挂牌量趋高
但由于上海2000万左右价格段购买力本就不多，很难说是否是卖不动的表现
不过，有信号显示大户型产品的流通性在发生分化，真正的大户型流通性更好
而根据市场最新消息，6月前滩板块100-140平的户型卖出3套，140平以上的户型则卖出了4套
100平以下的“伪三房”，今年却一直没有成交
作为公认的中产顶配，前滩大户型产品通常被认为比较抗跌
但也要分产品来看。而随着时间的推移，这一分化或许会越来越明显
04
部分学区“鸽子笼”已经跌回购入价
去年年初我们就发现前滩小户型开始“贱卖”了
到了今年上半年，前滩小户型继续降价
（挂牌均价在上浮的东方逸品，今年还没成交过）
新政后最新成交数据显示，六月成交单价均价进一步下跌，进入以价换量阶段
其中部分房源已经差不多跌回购入价
例如尚峰名邸，目前47平米户型挂牌总价大概在600-700万左右
再经过买家屠龙刀一砍，和2020年600万左右的一手买进价相比，估计剩不下多少利润
图片来源：上海前滩置业
这是因为在户型面积硬伤以及学区价值弱化等因素的影响下，尚峰名邸小户型受众缩水
也导致这里房源的去化周期的确比较长。实际上目前挂出的18套房源中，有14套已经挂了一年以上
着急出手也和业主需求有关。据说目前尚峰名邸在挂的房源中，依然大多是没有用过学区的投资客房源，业主需要回笼资金去打新更好地段的新房
不过即使不出手，租金收益率每月千分之1.2，年化就是1.44%，还不如把钱放进余额宝
在这种情况下，降价换量，把房子出给那些真正需要学区的家庭，看起来的确是个更明智的选择
05
总的来看，在前滩每平10万出头的挂牌单价的背后
这个板块目前的二手格局，在受到两个趋势的持续影响：
第一，随着前滩泡沫挤出、上海更好地段的新房供应，第一批投资客开始逐步转移阵地
第二，随着第一批业主置换需求的抬头，开始有一些自住业主挂牌、离开
这两个趋势无一不在考验前滩板块的流动性，也就是前滩在大家心目中的价值定位
作为一个2012年开始开发、2017年首个项目入市的年轻板块，前滩诞生了多少神话，就产生了多少争议
无论是前滩太古里的定位争议，针对社区真实入住率的质疑，还是围绕写字楼空置率的重重迷雾
不过也有不少人看好前滩的全新城市界面的稀缺性、配套能级和产业导入，前滩房龄新也的确被一些学区导向购房者视为未来转手的一个优势
前滩楼市的未来将会如何，或许只有时间能给我们解答
