春节前，广州旧改调整动作不断。

除了黄埔区核查结果出炉、不少旧村定调“传统村落”保护发展之外，增城区也发布了一则对旧改影响颇大的通知。

日前，广州市规划和自然资源局增城区分局发布了一则《关于公布拟废止和拟修订部分规范性文件的通知》，经梳理，拟废止规范性文件1件，拟修订规范性文件5件。

其中，被废除的文件为《增城区旧村改造项目公开招标选择合作意向企业试行办法》，这份文件曾被视为，增城加快推进区内旧改引入合作企业的重要流程和依据。

如今，走到被废止这一步，说明整区旧改迎来重大调整。同时，增城区再次率先进行调整，收紧引入合作企业的窗口，广州其余区会不会跟进，或许是大概率事件。为什么，下面展开讨论。

回到被废止的文件身上，作为2019年发布的1号文，它的出台对于增城区旧改的合规性以及推进速度，有着积极影响。

增城旧改由2018年的17条旧村翻倍增至2019年的35条，现在，我们统计有61条旧村有推进旧改工作。

被废止通知出来后，增城区哪些旧村会受到影响，具体来看看。

01

35条旧村未走到招商，时代介入4条

在广州公共资源交易中心官网上，页面已经“静止”了近2个月时间，而排在第一位的就是增城永宁街简村村，成功引入富力地产和新简投资。

这是增城区唯二完成招商的旧村。简村是幸运儿的，在“动荡”中也能实现引入合作企业。

从增城区整体来看，我们统计的61条样本旧村中，有26条旧村完成合作企业招商，35条旧村尚完成招商。

实际上，2021年全年仅完成2条旧村招商，增城区仍有多达26条旧村，原因也是大部分成果在2019年至2020年“种下”。

新联村表决现场

根据广州公共资源交易中心显示，2019年增城完成7条旧村招商，2020年完成15条旧村招商。

具体来看，26条完成招商的旧村，目前处在不同推进阶段，荔城街道有5条旧村，石滩镇6条旧村，新塘镇、永宁街道各4条旧村，中新镇、朱村街道各3条旧村，仙村镇1条旧村。

其中，新世界操盘的塔岗村大旺岗社，融资区项目“新世界-星辉”准备入市，售价未定。这是新世界中国在增城区的首个旧改项目，总建筑面积约45.5万㎡，其中住宅面积约27.7万㎡。

35条尚未完成招商的旧村中，荔城街道罗岗村、石滩镇谢屋村2条旧村已完成安置房回迁，尚未找到操盘企业。

剩余33条旧村中，有多达30条旧村已有房企介入其中，目前这些旧村大部分处在前期的基础数据调查和公示阶段，距离招商还有很长一段时间。

在增城拟废止文件之后，30条有房企介入的旧村中，基本上为粤系房企。其中，时代中国介入到4条旧村，为最多的一家房企；富力、保利、升龙、合生系、香江各介入到2条旧村中。

其余介入房企包括佳兆业、卓越、合景、华侨城、新世界、雪松等。未来，这些企业会做出什么样的选择，后续保持关注。

02

开始“国进民退”？

毫无疑问，“大拆大建”限令前，增城旧村改造在广州市各个区中，仅次于黄埔的存在。

原因很简单，增城旧改开始逐渐向“黄埔模式”倾斜。

标志事件是，2021年4月份发布了关于征求《增城区关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施细则（征求意见稿）》公众意见和廉洁性评估意见的公告。

文件中，将招标公告时间缩短至30天、实施方案编制审批与拆补签约同步推进等，也就是大幅提速，优化流程，快拆快建。

“限令”后，增城旧改的成绩“有目共睹”，全年仅完成2个项目招商。而这次废止有关合作企业招商的通知，也可以视为广州旧改调整动作之一。

实际上，增城区是“限令”后，广州市首个发布城市更新调整新规的行政区。新规中，增城区提到：“旧村改造项目公开招标引入合作意向企业和招商引入合作企业的公告时间分别不少于30个自然日”。

同时也强调，拆迁产生的有关费用，计入到改造成本中。

从上述文件可以看到，引入合作意向企业分为两种：公开招标和招商。被废除文件主要规定的是公开招标，这说明房企想要招商之前就进场孵化的想法，或将被“掐灭”。

进一步推测来说，增城区这一动作的目标或旨在堵住房企对旧村基础数据的“干扰”。而广州市就规定房企不能自行开展基础数据调查，番禺区早在2018年就明确规定，不能引入合作意向企业。

综合来看，增城区拟废止有关引入合作意向文件，是“大拆大建”细化动作，也是一个利好消息。

另一个原因或许与广州鼓励市、区功能性国企参与城市更新改造项目有关。

尽管增城区没有被纳入到“中心7区”，但也提到：增城旧村改造项目，也可由市城投集团独资或与区属国有企业合资成立的城市更新公司负责一级开发，参与二级开发。

上面两张图表中，可以清楚地看到，61条样本旧村中，绝大部分合作、介入房企为民营企业，仅有3条旧村为央企保利参与其中。

｜朱村村 图源：广州乐居

反观黄埔区，早前在不断上演“民退国进”，科学城集团、广州开发区投资集团接手何棠下、枫下、夏园、沧联等旧村。

白云区中，区属国企参与到旧改前期工作的趋势，更加明显。在2021年中，大部分动态出现的身影都是三家国企：白云城投、白云公资、白云产投。

有统计数据显示，上述三家国企已经跟进白云区75个旧改项目。

主基调下，增城区也开始朝这方面转变。