体感强烈，天津产品创新，正在疯狂飚速。

不到四年时间，已经经历“一个大换代、四个小迭代”。

后发优势越来越强。

很快，第四代住宅也要来了。

因为做第四代住宅的第一关“政策关”，天津已经突破。

6月26日，天津市规划和自然资源局公示了《滨海新区住宅项目品质提升规划管理指导意见（征求意见稿）》。

里面很多内容都直指第四代住宅。

这也是天津史上首个第四代住宅相关文件。

其中明确提出：

——鼓励住宅建筑设置空中绿化平台。

并对空中绿化平台的适用范围、设计要求，以及间距、日照、建筑密度等细节都做出了详细规范。

核心要点，给大家总结好了。

·只有建面在144平米及以上的改善盘，才能做第四代住宅。

·户内独享空中绿化平台需从建筑主体外挑设置，出挑尺寸应大于2.4米；

·且层高应不低于两个自然层高，不得封闭且无围护结构；

·绿化覆土面积不应低于60%，覆土深度不低于0.5 米，采用局部结构降板处理且应沿围护设施 布置，兼顾城市立面效果。

这也是为什么我们之前就说，天津市面上还没有真正意义上的第四代住宅。

很多都是“伪四代”。

因为，第四代住宅的核心是“立体”和“生态”。

它相当于是把花园搬到了空中。

所以对阳台的进深、挑高以及覆土条件等都有严格的硬性标准。

就像滨海这样。

相关规范都明明白白写清楚了。

甚至还提出，设置空中绿化平台时，还应考虑视线私密性，结合设置挡板、绿化等措施规避视线干扰。

也就是，要注意保护业主的隐私安全。

同时对空中绿化平台上绿植的种植和后期管理都给规定好了。

第四代住宅的空中绿化平台，是由开发商负责完成建设和绿植种植，且规定应在施工阶段完成。

也就是说，房子交付时，“空中花园”也应做好。

同时还规定植物应合理搭配植物类型，以乔灌木为主，体现色相、季相，观花、观叶、观果相结合，并满足建筑结构安全。

待交付后，“空中花园”将由物业负责修剪、维护等工作。

此外，第四代住宅对买房人也提出了要求。

要求购房人在签署房屋买卖合同时，应同步签署空中绿化平台规范使用承诺书。

并要求开发商将空中绿化平台相关情况及使用要求纳入房屋买卖合同的相关条款中，还要在房屋买卖合同附图中体现。

说白了，这就是用法律来约定业主，按规范使用。

不能私自封闭阳台，不能私搭乱建、擅自改变阳台规划用途和实用功能。

从这一点，不得不佩服zf的超前预见性。

包括要求阳台必须两个自然层高，除了是为了提高采光，更重要一点就为了防止业主私自封阳台。

再者，奇偶错层的设计，也会让外立面显得更丰富自然。

不止如此，大面积赠送，也是第四代住宅的特点。

单这空中花园的面积就已经很大。

《指导意见》还明确提出，户型含4个及以上居住空间的改善类住宅，鼓励设置飘窗。

飘窗高度大于等于0.3米且外挑尺寸小于等于0.7米，且窗台面至凸窗顶板底结构净高小于等于2.1米的飘窗不计建筑面积。

也可以算作赠送。

若是联合出售型住宅，赠送更宽泛。

阳台、飘窗、室外空调机搁板、设备平台等总构件水平投影面积之和不应超过两套型总建筑面积之和的20%，且不大于60平方米。

换言之，联合出售型住宅最大能“送”出60平米。

这加起来已经不是小数目。

妥妥“加量不加价”，变相提高得房率。

虽说现在市面上已经出现各种“送送送”了，第四代住宅无疑会更高。

这也是三方都受益的举措。

不仅有助于稳定房价，也能让老百姓得到实惠，买到好房子。

对于开发商也是好事。

有了“黑科技”，竞争力提升，可以卖出房子。

此外，《指导意见》还提出，鼓励提升城市街角空间活力，鼓励设置风雨连廊、归家大堂、高品质出入口等。

开发商设置风雨连廊、归家大堂等所产生的建筑面积可以不计入容积率。

同时还鼓励住宅建筑采用石材、金属板、陶板等高品质建筑材料，提高建筑外立面颜值和耐久性。

鼓励注重第五立面设计，设置露台，对业主可以共同使用的屋顶实施有效的屋顶绿化等。

屋顶绿化面积不低于屋顶层建筑投影面积的30%。

鼓励独立设置非机动车集中存放和电动自行车充电场所，允许配置少量微型车位、纵向联合车位等。

并，鼓励设置联合出售型住宅。

联合出售型住宅中的两套住宅建筑面积（产权面积）之和不应小于210平方米，其中大套型建筑面积不应小于120平方米，两套住宅应为相邻户且能够同时到达。

《指导意见》中提到一点，新建住宅项目已取得国有建设用地使用权，尚未办理建设工程规划许可证的，可按照本指导意见执行。

已核发建设工程规划许可证、尚未办理商品房销售许可证，或者，分期开发实施的建设项目中尚未办理工程规划许可证分期的，由房地产开发企业提出书面申请，经报滨海新区同级规划资源管理部门认定同意执行本指导意见的，可结合本指导意见要求按照现行审批程序办理相关手续。

简单说，不止纯新盘可以做，符合条件的老盘也有机会。

可以预见，在官方推动下，天津的第四代住宅很快就要涌现了。

现在政策已见突破。

接下来就是落地，那么，谁会是第一个呢？

从中海天空之镜、际华园天津府、中建理想城等不难看出，“第一个吃螃蟹”的楼盘，往往也是产品迭代红利吃得最凶的。

但据目前情况来看，天津的第一个第四代住宅项目，肯定会率先在滨城出现。

而且还是144平及以上的改善盘。

之后才会普及开。

就跟之前的架空层一样，也是从滨海先推行的。

现在，趋势已经显现。

新一轮的产品迭代，又要来了。

这就是房地产的特点，时代向前，进化不止。

以下为新规原文：

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