放开对存量房贷转按揭，降息思路是对的，这样能极大缓解老百姓的房贷压力，对银行和有房族都是双赢。不然高房大冤种们一门心思提前还贷，结局就是大家不愿也不敢花钱，拉不动消费，而银行最终“看着”高利数字，守着没能力提前还贷的使劲割，使得坏账暴增。

问题是，选择哪种方式来降存量房贷？

放开转按揭，是最直接、最简单粗暴方法，但是会加剧中小银行“恶性竞争”内卷，会出什么后果谁都无法掌控。

单降存量房贷，常规操作，每年一次对存量房贷进行调降，现在普遍都采用这种。

跟着LPR走，这是最安全最保守方式，根据市场规律和流动现金规模，来调降利息，优点是安全，缺点可能是要很久才能降到位。

央行发布数据，截止今年二季度末，存量房贷预计有38万亿，而村里房贷利率自去年全线下调后，目前利率已经降了很多，普遍都在4.5%左右，一二线城市由于前几年的限贷限购楼市调整政策，利率+房价都在高位站岗的大冤种业主也不少。

北上广深一线城市400万房贷，如果利率从4.5%调降到3.5%，就能少还约2500元/月，一年就能3万，30年就可以少还90万利息。

而把38万亿存量房贷的抵押贷款进行再融资的话，每年大概可以减少约3000亿的利息，如果有房族拿这笔钱来消费话，就能贡献约0.6%全国零售总额，或者是0.3%的GDP增长。

对比现在3.3%，甚至有些城市已经低于3%的首套房贷利率，4.5%存量房贷利率相差确实有点多，虽然去年调降后，存量房贷利率已经低了不少，肯定也减轻了老百姓的债务负担，但多出来的钱有多少用在消费上，这个还要打个问号。

房子多到卖不出去，没人买房，也是客观存在的事实。

截止7月份，全国100城里有44城去化周期超过36个月，33城处于18-36个月之间，剩下23城去化周期才明显低于18个月。

正常来说，一个城市去化周期处于12-18个月以内，属于供需平衡状态，去化周期超过36个月，意味着即便是全民买房前提下，都要卖3年。

现在大部分城市都处于供大于求的“滞销”困局。

之前发文分析里我就说过，从去年开始，提前还贷潮就席卷全国各地，而今年3个月时间，国内居民提前还贷的数额超过了1万亿，而这些提前还贷的都是房贷利率在高位站岗的大冤种老业主，房贷利率高而银行定存利息低，拿存款提前还房贷就等同于理财。

这种做法，等同于倒逼财富从银行定存转回银行还贷款，本质上银行不赚钱，甚至倒亏钱，虽然少了利息支出但也没了房贷利息收入，现在银行净息差已经低于1.8%的临界值，差值如果继续扩大，银行可能会面临“嘎了”的风险。

所以38万亿高息房贷看似压在有房族身上，可如果存量房贷利率与定存利息继续扩大，有房族的提前还贷潮就不会停止，银行就会被迫打响“房贷保卫战”。

有没有人觉得，今年消费更加降级了？

从麦当劳到星巴克，统一方便面到康师傅，再到茅台、五粮液，今年二季度净利润都在下降。

麦当劳净利润下降了-12.48%，星巴克没了-14.96%。

五粮液二季度净利润环比降了50%，连茅台批发价也跌破了2500。

就连方便面也被消费降价了，2024上半年康师傅营收412亿，同比上涨0.7%，但这个利润是基于方便面平均涨价8%的基础上实现的。

我觉得消费降级，还远没有结束，这和目前大家的负债压力有关。

在国内，居民最大的负债就是房贷，而现在新发房贷利率是3%，存量房贷却是4.5%，定存利息还要降到2%以下。谁都不是傻子，当存款利息跑不赢房贷，但凡有点钱，提前还房贷就是最划算。

当大规模的居民都提前还贷，意味着他们钱袋子会更紧，对消费就会造成冲击。

倒逼财富从银行向外转移，银行没了利息收入，息差越来越大，房地产滞销，消费也起不来，大家对未来收入预期更加悲观。

减少新发和存量房贷业主息差，减轻老百姓负债压力，释放消费力才是最终目的。

前几天，彭博社发了篇小作文，说是要对存量房贷进行调降，而且允许现有38万亿高息房贷进行转按揭。

这个传闻出来后，也是有模有样的，引得市场一片沸腾。

所谓的转按揭，就是可以把个人现有房贷转到其他利率更低银行，并签订合同，这样就可以节省更多利息。

高收益也就伴随着高风险。

允许转按揭也就意味着全面放开，默认银行之间的互撕：

为了吸引更多有房族签订转按揭合同，银行之间会打响“房贷保卫战”给出更加低更加优惠利息，全面内卷。

转按揭口子一开，银行净息差就不是跌到-1.8%这么简单，经营压力较差的中小银行，一旦开启恶性竞争，会出什么后果谁都不知道。

所以放开转按揭的做法是不可取，跟着LPR走，单降存量房贷利率一年一调整，才是稳健可取方式。

明白了吧，降存量房贷目的不是为了救楼市，而是保护银行资产，缓解老百姓债务压力才是最终目的。

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