虽然楼市政策中对降低购房利率的动作不小，但是对存量房贷利率，几乎如高压红线一般鲜有触碰。在购房利率持续探底的大环境下，到处都充斥着要降低存量房贷款利率的哀嚎声。

自517宣布新一轮救市后，全国各地的房贷利率一降再降。据克而瑞调研，广州部分银行首套利率低至2.90%，苏州是2.95%，其余多数城市也降至3.1%-3.5%之间。

这也就造成了一个后果：新旧房贷之间的利差不断扩大。

据央行四季度货币报告，2023年存量房贷利率平均下调73个基点后，利率水平下降到4.27%左右。但是在过去1年多，国家对新增房贷定向降息，尤其是对首套房个人贷款，更是打破了利率下限。

没有对比就没有伤害，尽管此前已经给存量房贷额外打折了一回，但这种情况下，早期购房的人，贷款利率比新增房贷依然高出70-100个基点。

为了安抚购房者，银行推出房贷“先息后本”的还款方式，然而这对购房者本身没有任何帮助，反而加大了后期还款的的压力，无疑饮鸩止渴。

但是从银行的角度看，房贷作为最大的一块优质资产，存量贷款用户无疑是超级优质客户，只要这些客户能多撑住一天，银行工作者的薪酬待遇就能多挺一天。

毕竟银行是靠息差赚钱的，贷的越贵，存的越便宜，挣的钱就越多。反过来就不行了，这两年LPR飞降，银行整体息差已经降到临界值以下了，为抵消冲击，保存利润，这两年存款利率一直在降。

银行员工的日子也不好过，拉贷款的任务难度堪称地狱级别，迫于繁重的业绩考核，就连银行的金饭碗也逐渐褪色，上半年A股42家银行有超七成的员工薪酬在下滑，其中六大行人均月薪不到3万元。

然而现在的形势，显然由不得银行继续耍性子。

一方面，社会消费压力已经达到了极限值，就连最能花钱的大城市，也开始节衣缩食了。

华创证券的报告说，上半年一线城市的餐饮收入增速遭遇滑铁卢：北京-3.5%、上海-3.6%、广州只有3%、深圳是1.3%。

不仅仅是饭店，商品消费、奢侈品商场，都崩了。北京家用电器及电子产品，零售同比降了11.9%。广州奢侈品大本营的太古汇，零售销售额出现9.4%的巨大降幅。

为啥？原因很复杂，但让消费集体降速的核心原因还是：资产贬值，导致消费降级。

很简单，房地产是居民资产的重要部分，央行的报告说，我国户均住房资产占居民家庭资产的59.1%。

以前100万首付买个300万的房子，哪怕负债堆得高，也敢花5000去吃个好的，因为你知道资产会升值，收入也会翻倍。

可如今同样的100万首付买300万房，房子市值缩水，工资不增反减，工作也不知道能不能保住。100万首付打了水漂不说，钱是一分也不敢乱花，只能用来保命，哪里有心情吃。

大城市如此，更何况其他城市的家庭，同样也在担心后续环境继续恶化，不敢随便花钱投资。

另一方面，由于预期不佳，大家捂紧了钱袋子。

从央行披露的数据看，最近4个月，全国居民不仅不怎么贷款，也不怎么存款了。

今年前7月，全国住户存款增加了8.94万亿元，但1到3月就增加了8.56万亿元，4到7月才增加了0.38万亿。

而住户贷款增长更是乏力，前7月，全国住户中长期贷款（主要是房贷）增加了1.19万亿元，但1到3月就增加了9750亿元，4到7月才增加了2150亿元。

老百姓的钱去了哪里？

一是大家提前还贷的积极性还是很高，二季度末个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。这意味着，国人当期还贷额+提前还贷额，超过了同期新增住房贷款。

二是买银行理财、分享债市红利，上半年，银行理财产品平均收益率为2.8%，而大银行5年期定存利率只有1.8%，加上股市、楼市低迷，所以大量存款搬家去搞理财，截至6月末，理财产品存续规模同比增加12.55%。

总之，这里面很大原因都是存量房贷利率闹的。不仅掏空了消费力，导致买房人“背刺感”加重，对市场也失去了信任。

对于这些大众心理，官方层面当然是门儿清。

就在前几天，全国多个省市先后推出大力度消费补贴。

虽然囊括了空调、冰箱等大件家电，但这显然还不够。要减轻老房奴的顾虑，刺激老百姓大胆花钱，还有一个最简单有效的办法——让银行出出血。

于是乎，让无数房奴翘首以盼的消息，终于有了新进展。

最近都在传一个消息，说正在考虑进一步下调存量房贷利率。目前的可能性是：存量房贷总体可能要降0.8%，可能分两步走，几周内或许可以看到第一次，第二次将于明年初生效。

强调一下，以上只是传言。尽管目前，官方没有辟谣，也没有证实，但资金是最敏感的，地产股和银行股的异动表现，似乎都在印证上述传言。

而且这次的消息也不是空穴来风，7月26日央行发布的《中国区域金融运行报告2024》中就提到：

“督促金融机构继续将降低存量房贷利率的成效落实到位，理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力。”

下调存量房贷，刻不容缓了。

房说君有话说，其实说到底，这就是一种财富再分配的方式。现在什么情况？有强烈消费需求的年轻人、中年人，没有钱花。不是连工作都找不到，就是承受着巨额负债，生活艰难。而具备消费底气的老年人，却拿着一辈子积累的积蓄存进银行，钱根本没有流动起来，还变成了庞大的沉默资本。

所以降低存量贷利率，首先给中年人减负，让他们不必再去压抑消费需求，恢复消费信心。

其次，消费刺激了，企业才敢投资扩大生产，年轻人才有工作，有涨薪的预期，甚至贷款消费的需求。

当然了，这也意味着存款利率会进一步下跌，倒逼老年人把钱撤出银行，投入消费市场。没办法，作为经济的王者，消费的增长情况牵动太多，不能全都让中年人来扛吧？

本文所用图片均来自网络，如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创，严禁转载抄袭，发现必深究。（撰文：房说君）