近期，国家方面发布三条地产相关政策。

• 第一：中国人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

• 第二：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

• 第三：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

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政策组合拳，重新定义房地产市场

统筹考虑政策衔接，央行将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房，在贷款政策中管理，将在全国范围内全面推广。

自然资源部方面：支持地方酌情以合理价格收回、收购限制存量住宅用地，具体政策亮点：

一是支持企业优化开发；

二是促进市场流通转让；

三是支持地方以合理价格收回土地；

四是多项支持政策。

央行方面：支持地方国企以合理价格收购已建成未出售的商品房，政策要点：

第一，保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。

第二，所收购的商品房严格限定为房企已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。严格把握所收购商品房的户型和面积标准。

第三，城市政府选定地方国有企业作为收购主体，以市场化的方式运作。

第四，自愿参与。地方可以回收土地、收购建成未售的商品房，再加上之前对住宅土地出售的限制，意味着国家队正式下场，通过减少土地供给和在售房源，强势改变供需关系，重新定义房产市场。

这将加快存量商品房去库存。地方国有企业在银行支持下，推动商品房市场去库存。加快保障性住房供给。收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，更好地满足工薪收入群体的住房需求。助力保交楼和白名单机制。房地产企业回笼资金，可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。

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各地方力度更加直观

近段时间以来，各地结合自身实际，从控制供给与刺激需求等角度入手，统筹消化存量房产和优化增量住房，对房地产政策进行优化。在各举措中，放松限购等措施有利于加快新增需求入市，推动库存去化；调整土地规模，加快建立“人房地钱”联动机制，有效加快各地市场形成新的供求平衡。

重庆市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室近日发布《关于支持刚性和改善性购房需求的通知》，主要包括实施购房补贴、加大公积金支持力度、调整现房再交易管理政策等。实行现房销售的商品住房（现房是指新建商品住房在售时已达到竣工验收条件，以房地产开发企业在销售现场公示的房屋竣工联合验收意见书为准），由“取得房屋买卖合同备案证明满2年，且取得不动产权证后才能上市交易”调整为“在完成新建商品住房网签合同备案并取得不动产权证后即可上市再交易”。

青岛城阳区出台房地产“一揽子”政策，包括发放新建商品首次网签住房购置补贴、购买商办用房作为社区集体经济发展用房、城中村改造项目房票安置等一系列针对性政策。二孩、三孩家庭购房补贴：购房人（家庭）符合国家政策和山东省、青岛市相关计划生育规定，并且是同一对夫妻共同生育的二孩、三孩家庭。其中，“二孩”“三孩”是指自2016年1月1日之后出生且符合计划生育政策的第二孩、第三孩。符合政策生育的多胞胎可以按生育个数计算，超过三孩的按三孩标准领取补助。二孩家庭按每套住房给予2万元补贴，三孩家庭按每套住房给予3万元补贴。

行业快速出清寻找底部

国家统计局数据显示，1—4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资23392亿元，下降10.5%。1—4月份，房地产开发企业房屋施工面积687544万平方米，同比下降10.8%。其中，住宅施工面积480647万平方米，下降11.4%。房屋新开工面积23510万平方米，下降24.6%。其中，住宅新开工面积17006万平方米，下降25.6%。房屋竣工面积18860万平方米，下降20.4%。其中，住宅竣工面积13746万平方米，下降21.0%。

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一线城市二手房房价经历深度调整。根据中原领先指数，2024年3月，北京、上海、广州、深圳的二手房房价指数分别距历史高点下跌了22%（高点2023年5月）、23%（高点2022年6月）、21%（高点2022年6月）和35%（高点2021年5月），并且二手房房价指数均回到了2016-2019年的水平，表明目前一线城市二手房房价也经历了深度调整。

本轮周期一线城市二手房房价平均降幅达25%，调整幅度创历史新高。根据中原领先指数，本轮周期北上广深二手房房价指数最大降幅均值已达25%（北京22%、上海23%、广州21%、深圳35%），调整幅度已经显著超过2008年周期的12%（北京11%、上海13%、广州9%、深圳15%）、2011年周期的8%（北京10%、上海6%、广州3%、深圳12%）、以及2014年周期的6%（北京6%、上海4%、广州11%、深圳3%），进一步表明目前一线城市二手房房价的深度调整。

从克而瑞百强房企市占率来看，市场仍在寻底，百强房企销售情况同比降幅继续扩大。一季度销售业绩规模相较2021-2023年下降幅度分别为49%、48%、72%，规模收缩明显。相比较下，TOP10房企降幅表现优于其他梯队。各排名梯队的房企销售总额市占率自2020年达到峰值后，呈逐渐下降趋势。2024年1-3月TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企占商品房销售额的比例降至19.3%、29.7%、34.1%、39.6%（2020年3月为38.4%、59.1%、70.7%、82.0%），行业头部房企集中度进一步降低。

2023年头部房企销售金额下降数量过半，越秀地产、建发国际累计销售金额同比增速超10%，中国海外发展、华发股份、华润置地、招商蛇口和滨江集团保持正增长，民企地产例如碧桂园、融创中国和新城控股等销售降幅均超过30%，市场份额收缩。2024年一季度头部房企销售降幅扩大，23个样本房企销售同比均下降，绿城中国、中海地产整体降幅在30%以内，头部央国企降幅在50%以内，总体销售表现地方国企>央企>混合所有制企业>民企。

除2024年1月外，全国土地累计出让数据自2021年下半年以来持续保持负增长状态。2023年统计局百城住宅土地成交累计建面和金额分别同比下降24%和18%；中指355城住宅土地成交累计建面和金额分别同比下降23%和16%，2023年四季度以来同比降幅有收窄趋势。从中指数据库各城市拿地企业性质来看，2023年央国企拿地占比由2022年的37%提升至49%，地方城投拿地占比由2022年42%下降至20%，2024Q1央国企和地方城投拿地占比分别为54%和19%，分化趋势更加显著。

可以初步判断地方国资拿地占比下降主要由于：

一、2022年以来销售市场下行导致土拍降温，城投托底拿地增加，但相对缺乏开发能力，土储充裕托底意愿降低；

二、2023年以来政府增强核心区域优质宅地供应，头部央国企出价能力较强，拿地比例有所增加。

根据公司公告和克而瑞数据，2023年5家房企拿地金额超千亿元，其中建发国际为唯一非央企，滨江集团成为唯一一家拿地金额超500亿元的民企。从拿地强度（拿地金额/销售金额）来看，建发国际超60%，中国海外发展超40%，保利发展、招商蛇口、滨江集团、华润置地超35%。

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下半年重点“收储、保供给、促需求、稳房价”

目前政府收储的主要方式，一是收购存量新房，受中央政策支持。

按照“政府主导、市场化运作”的思路，由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。

二是收购二手房，地方自主出台。

地方政府为畅通“卖旧买新”置换链条，由国资平台收购部分二手房，用作保障性住房或重新出售。资金来源包括地方财政、城投平台自筹资金等。预计政府收储将以存量新房为主，二手房规模较小。资金来源上，新房收储有央行的保障性住房再贷款支持，而二手房收储更依赖地方财政；前期收储和后续管理上，新房方便集中收购和统一管理，二手房则需分散处置，更加复杂；问责风险上，新房收储可依据规范流程开展，而二手房收储的自主操作空间较大，容易产生利益输送问题。由于政府收储是用作保障性住房，保障性住房的作用是满足工薪收入群体刚性住房需求，因此收购的商品房将以小户型为主，且不宜大规模铺开，应集中于高库存且保障性住房缺口较大的城市和区域。

这将面临：

第一，部分城市的成本收益不匹配导致项目推进有一定难度。政策要求新房收储按照市场化原则运作，而市场化运作的前提是成本收益至少要大致匹配。配售型保障性住房的原则是“保本微利”。如果政府向房企收购新房，再以可负担的价格配售给受保障群体，便要求收购价相较市场价有较大折扣，否则要么政府亏本，要么价格偏高以致缺乏吸引力。配租型保障性住房则要比较租金回报率和资金成本。保障性住房再贷款的政策利率是1.75%，期限1年，可展期4次，人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，因此收购主体的贷款利率要更高。然而2024年4月，上海、深圳、广州、北京的二手房租金回报率分别仅为1.75%、1.61%、1.58%、1.43%，租金无法覆盖利息支出及运营维护成本。

第二，保障性住房需求与商品房库存之间错位。保障性住房缺口较大的是一二线城市，而商品房去库存紧迫性较高的是三四线城市。

第三，地方财政面临较大压力。虽然当前政策要求地方政府量力而行，不增加隐性债务，但无论是维持项目收支平衡，还是三四线城市去库存，大概率还是需要地方财政提供支持。

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综上来看近期中央和地方推出的一系列举措，都是为了实现保供给、促需求和稳房价的目标。

其中，拉动需求、稳定房价并扭转房价下行预期是关键；保供给在某种意义上也是促需求，因为只有烂尾楼的风险解除了，居民才敢解除对购买新房期房的忧虑。

政策的第一个着力点是扩大购房需求，这是房地产去库存的关键，既包括促进居民需求，也包括政府、国企部门直接出手降低居民购房门槛和成本，刺激居民的新增需求；政府向房企收购待售商品房，用作保障性住房，是对常规新增需求的重要补充；各地推出多种住房“以旧换新”政策，加快旧房流转，激活居民置换需求；此外，政府对城中村改造、棚户区改造等实行货币化安置，也会产生置换需求。

政策的第二个着力点是供给端做好“保交房”工作，打消居民疑虑，提振购房信心。例如打好商品住房项目保交房攻坚战、进一步发挥城市房地产融资协调机制作用、妥善处置盘活存量土地等。

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