刚刚看了一组数据，今年春节前，30个主要城市的新建商品住宅销售面积同比增长4%，20个城市二手房成交套数同比增长19%。深圳市二手房成交量同比增加28%，上海市更是狂飙到190%。
这数据是不是很亮眼？不少人可能已经开始心痒痒，想着赶紧上车了。
且慢，别被表面的热闹所迷惑。房地产市场背后的逻辑，远比你看到的这些数据复杂得多。
01那些被忽视的警示信号
走访几个城市后，发现了一个有趣现象：挂牌量疯狂增长。2025年1-2月济南市二手房挂牌量突破9万套，上海市某平台二手房挂牌量接近18万套。南京市2月中旬单周新增挂牌1949套，环比增长12.9%。
这说明什么？大量持有者开始抛售，他们比谁都清楚未来的行情。当房子像大白菜一样供应过剩，价格怎么可能坚挺？
商品房库存量已接近2015年历史同期水平，供大于求的局面已经形成。这可不是我危言耸听，而是赤裸裸的数据在说话。
去各大城市看看楼盘，开发商的花招层出不穷：价格直降、首付分期、送装修、抽大奖...只要能卖出去，什么招都使。
他们急了，你却还慢悠悠地想着入市？
02金钱游戏背后的真相
房贷利率已降至3.2%-3.8%区间，比2018-2021年5%-6%的峰值下降明显。有人欢呼利好来了，实际却是房企和银行在互相救赎。
利率下降不是因为市场火热，恰恰相反，是因为实际需求严重不足。银行不得不降低门槛，变相鼓励购房。
房企开发贷款同比增速由负转正，优质房企债券发行利率较市场高点回落150个基点。这些数据看似向好，但你得想想，为什么要出台这么多政策补救？
不少人说现在是黄金入市期，可问题是，你入市的钱从哪来？工资收入有保障吗？不少企业裁员、降薪，就业形势严峻，谁还敢轻易背上三十年房贷？
03别被"回暖"所迷惑
每次看到媒体报道"某城市成交量暴增"，就有人蠢蠢欲动，却没看到这些增长往往集中在少数热点城市，且多是短期政策刺激的结果。
2025年部分城市土地市场确实成交活跃度提升，政府土地供应量也增加了。但这恰恰说明供应端在加码，未来将有更多新房源涌入市场。
记住这个铁律：当全民热议房产时，往往就是价格高位。现在社交媒体和朋友圈又开始讨论"房价要涨了"，简直是再明显不过的警告。
要明智地看待房产决策。购房不是小事，别被短期波动迷惑，要看利率、库存、挂牌量等先行指标。
在经济不确定期，高杠杆买房可能是最糟糕的决定。与其背上沉重债务，不如保持流动性，等待更好的机会。
市场总是有周期的，牛市熊市交替，关键是你要看准自己处在哪个阶段。当所有指标都在警示风险，而大众却在狂热追涨时，聪明人会怎么做？
