最近，一个朋友为卖房操碎了心。成都在2017年限购，朋友由于没有购房资格，所以买了套二手公寓。公寓水电气三通，民用收费，而且有小区环境，算是不错的公寓，当然，价格也不便宜，50多平米的小套二，价格50多万，税费还花费了几万块，办理下来60万左右。由于公寓不能上户，而且面积小，住起确实不太舒适，而且朋友的社保已经满了两年时间，有购房资格，所以准备把公寓卖掉，买套住宅。不过现在小区里最低的挂牌价只有40多万，而且还不怎么好卖，相当于直接亏了十多万，而且房贷利息还了不少。所以现在想卖又觉得不划算，不卖又怕以后价格更低，陷入两难境地。
自从各大城市限购后，公寓销量和价格就齐涨，部分公寓的价格已经达到了住宅的价格，这本身就是不正常的。我一直不太建议购买公寓，因为在现在看来，公寓的升值潜力较小，而且转手相对困难。除了公寓，小产权房和老破小同样有这样的特点，买房时应尽量避开。下面我们就来看看这3类房。
公寓属于商业房产，本身的规划就不是用于自住的，更多的是用于酒店、办公等。公寓一般面积小，并且采用通道式机构，这样就会造成公寓的采光和通风受到影响。通道式结构的公寓一般都不会有很好的采光，会有较多的采光死角。大部分公寓只通水电，不通天然气，并且水电为商业收费，增加了生活成本。公寓还有一个让很多人接受不了的缺点，就是不能上户口，这对于有上户需求的人来说，是接受不了的。公寓价格上涨和限购有着直接关系，如果更多人有了购房资格，或者限购的影响越来越小，那么公寓的价格下跌是很正常的，到时候公寓想要转手，可能很难找到接盘人。
我家周围住宅的房价为1万多元一平，小产权房的价格为4000多一平，这个价格相差还是很大的。之前住宅卖7、8千时，小产权房卖3、4千，现在住宅价格涨了很多，小产权房的价格却没涨什么。小产权房是在集体土地上建造的房屋，没有缴纳土地出让金，不能上市交易，也没有合格的房产证。由于小产权房不能办理正规合法的过户手续，所以这也限制了它的转让，小产权房的转让基本上是私下签订合同，这也容易产生很多纠纷，出现风险。近期，自然资源部提出“小产权房不能通过登记将违法用地合法化”，这意味着小产权房转正的希望基本上破灭。所以小产权房在未来仍然没什么升值潜力，转手同样会很困难。
很多城市中心区域都有老破小房屋，这些老破小很多房龄都超过了20年。老破小能不能买？可以买，长期自住是没什么问题的，毕竟价格便宜，也不影响居住。但如果是短期过渡居住，那么就不太建议购买了。房屋房龄超过20年后，房屋贷款就开始受到限制。意味着买到房子，居住几年后，房屋转手时，有可能不能再获取贷款，购房者需要用全款买房才行。有多少人愿意花全款买2、3十年房龄的老破小呢？所以老破小未来转手很困难。现在老破小的价格本身就比较便宜，随着房龄的增长，老破小的升值潜力也越来越小。
综上所述，以上3类房都存在升值潜力小，转手困难的问题。如果是买房用于自住或者过渡，尽量避开这三类房，不仅无法带来增值，还可能贬值。
