土地收储专项债为地方政府提供了一个有效的工具，通过增加土地供应、引导合理预期、促进房地产开发等房地产经济活动，其能够从源头上削减土地库存，遏制土地价格下滑趋势，避免开发商为了凑齐保交付所需资金而抛售手头土地，进而影响地价和房价的稳定。同时，通过专项债支持土地储备，可以加快闲置土地的盘活和利用，使土地资源得到更合理的配置，从而推动经济可持续发展。
时隔5年，土地储备专项债券再次重启。自然资源部、财政部近日联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，要求各地优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划，明确地方政府专项债券支持土地储备多项细则，以发挥地方政府专项债券稳经济、促发展的积极作用，有效推动房地产市场止跌回稳。
对“自审自发”试点地区，《通知》提出，土地储备项目经省政府审核批准后，省级财政部门即可组织发行专项债券，项目清单同步报财政部、自然资源部备案。“自审自发”试点地区包括北京市、上海市、江苏省、浙江省（含宁波市）、安徽省、福建省（含厦门市）、山东省（含青岛市）、湖南省、广东省（含深圳市）、四川省以及河北雄安新区。
土地储备专项债券指地方政府为土地储备发行，将未开发或开发不充分的土地收回并集中管理，以项目对应并纳入政府性基金预算管理的，以国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入偿还的地方政府专项债券。这主要为了优化土地使用，提高土地资源的配置效率，满足城市规划和发展需求、保障公共利益以及实施房地产市场稳定的政策。
土储专项债作为成熟的推进土地收储的配套资金制度，其设立，源于2014年第一轮地方政府债务清理。2014年9月《关于加强地方政府性债务管理的意见（国发〔2014〕43号）》发布，开始全面规范地方政府举债，除依法发行地方债券外，地方政府不得再以其他任何方式举债。土储机构作为国土资源部隶属的事业单位，按照43号文规定，也不得再向银行业金融机构举借土地储备融资，土储作为地方政府投资项目基金预算也只能来源于国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排，不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决。
注意啊，此次提及的存量闲置土地包括，企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地，2024年11月7日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围。
今年的政府工作报告明确财政发力的多项举措，其中，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，专项债在用途上也进行了优化。
近一年来，推进盘活存量商品房和闲置用地，已成为楼市调控的重要途径，助推去库存和房企资金回笼。譬如，2024年，合肥城建向地方国资平台“打包”出售商品房回笼资金33亿元，背靠珠海国资的华发股份更是直接进场收储商品房。
今年，广东打响了春节后收储闲置土地“第一枪”。据中指研究院不完全统计，截至2月22日，广东省内多个城市公示的首批拟用专项债券收购土地项目超220宗，拟收购价格合计超430亿元。2月23日率先发行专项债券资金用于收购存量土地，成为全国首例。本次广东省拟发行专项债券307.1859亿元，占此前公示项目拟收购价格的七成。另外，本次发行专项债的86个项目总投资额为473.3亿元，项目拟发行专项债总额为433.2亿元，占总投资额91.5%，其中10个城市拟发行专项债总额与总投资额基本相等。预计今年一季度，各地将陆续跟进“发债收地”模式。
土地收储专项债到底是如何有效推动房地产市场止跌回稳以促进房地产市场的可持续发展的？
1. 提供稳定的资金来源
土地收储专项债为地方政府提供了稳定的资金来源，使其能够收储和管理土地。土地收储专项债的使用可以为房地产开发提供稳定的资金来源，推动基础设施建设和房地产项目的开发。这种资金的有效利用能够支持基础设施建设和公共服务提升，有助于提升城市的整体吸引力和生活品质，从而促进区域的经济增长，产生有利于稳定房价的效果。
2. 增加土地供应
通过土地收储，地方政府能够及时调整土地供应策略，将适合发展的土地储备起来。这增加了可供开发的土地储备，有助于针对性地调控市场供需关系。这一过程可以有效防止土地市场的过度投机，确保房地产市场的健康和可持续发展。
另外，通过增加供应，地方政府可以在一定程度上抑制土地市场的过热，降低投机行为对地价的推动作用，防止土地价格暴涨。
3. 合理规划与开发
土地收储专项债的实施往往伴随合理的城市规划与土地使用政策，地方政府能够根据市场需求和经济发展需要进行科学规划，推动土地资源的集约利用，进而提升房地产开发的可持续性。
4. 引导房价稳定
通过动态调整土地供应，地方政府能够在房地产市场需求上升时及时释放土地，从而遏制房价过快上涨的趋势，保持房价的相对稳定。随着土地收储的加速，市场参与者会对未来土地和房价产生较为理性的预期，从而降低因投机行为导致的短期波动。长期的土地供应政策和稳定的收储机制也有助于加强市场的信心，促进房地产市场的健康发展。
5. 促进保障性住房建设
地方政府可以利用土地收储专项债融资，优先支持保障性住房和公共住房的建设。这种做法有助于缓解住房困难群体的居住问题，促进社会的公平与稳定，推动可持续发展。
6. 鼓励绿色建筑与可持续开发
随着绿色建筑理念的推广，土地收储专项债资金的使用也可以被引导至支持绿色建筑项目和环保基础设施建设，鼓励开发商进行可持续开发，提升住宅的环境友好性和使用效率。在土地收储过程中，可以做到优先保护生态环境，维护自然资源，推动绿色发展。
7. 实现城乡协调发展
土地收储专项债的运用可以促进城乡一体化发展的政策实施，推动农村土地的合理收储与利用，优化城乡土地资源配置。这种整合可减少城市扩张带来的环境压力，推动可持续发展。
8. 提升地方经济活力
通过合理的土地收储、开发和利用，地方政府能够提升区域经济活力，吸引更多的投资与人才。这种经济活力为房地产市场的长期健康发展提供了基础支持。而且还可以通过促进地方经济发展，对区域经济产生一个正向循环的影响，进而进一步影响市场的稳定。
9.政策调控工具
地方政府的调控能力：地方政府通过土地收储专项债，可以更灵活地调控土地市场，如在房价过快上涨时，通过增加土地供应来平稳市场。
因地制宜的政策：地方政府可以根据当地房地产市场的具体情况，灵活决定土地收储的规模和时机，从而实现差异化调控。同时，政策应与宏观经济复苏形成协同效应。
10. 管理风险与防控泡沫
土地收储专项债的使用机制能够帮助地方政府在市场高涨时期有效管理土地的出让节奏，帮助减少市场泡沫风险。通过加强市场监管，避免盲目扩张，实现房地产市场的相对平衡与可持续发展。
当前，地方收购存量土地依然面临诸多挑战，主要包括专项债额度不清晰、调规程序复杂、土地置换利益难协调等因素导致部分地方政府参与积极性不足；收购价格低，政府和企业协调困难，企业参与意愿低，同时当前收购标的物更集中在地方国企，也较难调动其他类型企业的积极性等。
随着更多低成本增量资金进入土地收储市场，受益房企传导路径或为地方城投→地方国企→央企→民企。
比如，在开展土地开发、整理和经营，盘活低效利用和闲置土地，提升土地资产价值，进行投融资和资本运作方面，以山东省土地发展集团有限公司（原山东省土地储备开发集团有限公司，以下简称“山东土地”）最具代表性!
相关数据显示，目前全国闲置土地收储规模或达1.4万亿元，若分2～3年推进，每年可为城投和房企释放5000亿～7000亿元现金流，降低债务违约风险；同时减少广义库存超5亿平方米。
应该说，土地收储是一项涉及土地使用、资源配置和市场行为的重要经济活动。土地收储的价格通常由市场供需和政府政策共同决定，政府可能会设置土地和房产底价，影响市场的预期和行为。开发商的投资决策会受到土地收储政策的影响，土地的获得及开发是否会带来合理的回报是投资决策的重要考量。土地收储市场经济学不仅涉及土地的经济价值与市场机制，还需要考虑经济、环境和政策等多重因素。合理的土地收储政策能够促进资源的最优配置，提高房地产市场经济效率，从而在经济发展与经济增长之间找到平衡点。
