东汉以来，庄园经济日益巩固和扩大。三国两晋北方人口为避战乱大量南迁，江南有限的耕地资源日益紧张，虽然政府提出过“熂（xi）山封水，保家为利”然而“富强者兼岭而占，贫弱者薪苏无托，而渔採之地亦如兹”，仍难以满足大量集中涌入的民众对土地的需求。

为获取生产生活资料，大量个体小农经不同渠道，变为束缚在领主土地上，人身依附性极强的佃客、依附农等，庄园领主的劳动力更加充足，因此推动了土地兼并的扩大，对于“非田无以为立”的庄园主而言，进一步扩张是其巩固经济地位的重要途径，因此晋宋时期地主土地兼并逐渐呈不可控的局面。

政府虽推行了一系列限制士族庄园扩张的法令，以维护自耕小农经济的发展，保障国家财政税收安全。

但是，碍于世家大族在政权稳定中不可捍动的社会地位和影响力，执政者不得不顺应大多数世家大族愿望，不得不承认这种既成事实，导致一系列政令形同虚设。

也正是在这样的环境下，庄园经济在原有基础上得到了长足的发展。士族庄园一直以来是高门大族中生产与消费相互结合的一种地产形式，庄园为世家大族的庄园生活提供了生业之资。

庄园营造具有栖息、宴饮游乐功能的私人生活与生产空间。到晋宋之际，士族庄园已经不是小面积的耕地，宅邸，而发展成耕地与山川相接，规模可比县邑的程度。

庄园产业也由单一的农业产品生产，向多样化发展，大多呈现出农业、渔牧业、手工业共同发展的模式，庄园内部几乎可以自给自足“供粒食与浆饮，谢工商与衡牧”。不仅如此，庄园与外界还会进行商业贸易，以此丰富庄园的经济收入来源。

在相关史书中对于魏晋南北朝时期的士族庄园通常以墅、园、宅、邸来指称。墅，又称别墅、田墅、墅舍等，是指生产与消费相结合的庄园。园，又称田园、园舍等，园本身指合居住、游赏、农业经营等多种功能于一体的自然空间。

这种凝聚着自然风物之美的场所，本来只限于皇家宫苑或是皇族显贵的府第，而至魏晋南北朝它的形式逐渐多样，有些成了隐逸士人与纲常名教分庭抗礼的根据地，而有些成了门阀士族远离朝堂、逃避现实的栖身之所。