关于房价下跌，最近有个现象我发现大家还挺关注：

跌得更多的大部分依然在大城市，反而县城的房子不仅没怎么跌，还相当坚挺。

是不是大城市的卷，相比小县城来讲要开始失去性价比了？

说回我个人的体感，刚好今年回老家有亲戚给孩子在县里买了房，一问成交价也确实比去年还要微涨了些。

然而，只是这样就能说明县城的性价比上来了么？

非也，仔细一看便知，表象背后皆为梦幻泡影。

先说县城的房价为什么会坚挺。

首先，是支撑它的刚性需求从不缺席：最常见的就是进城结婚、孩子上学、返乡置业，还有小城市的以旧换新。

你会发现，县城青年结婚生娃的意愿不知道比城里青年强了多少倍，对上面生二胎三胎的政策响应也更加积极。

而结婚买房，就像刻进中国人骨子里的DNA，砸锅卖铁都得把“六个钱包”给凑出来走完这个流程，所以再穷，要结婚，房子也是减免不了的。

需求有了，其次，支撑的就是购买力。

从整体来看，县城的购买力非但不弱，甚至要远超很多人的预期想象。

如果你最近有刷到这个火出圈的视频应该会有所体会，一言以蔽之就是

——大城市的消费在降级，而小县城的消费却在升级。

当然，最令人振聋发聩大呼破防的还属视频最后的那一句总结：

能留在大城市不是本事，能在小地方每天吃着车厘子，买着一两千的衣服，那才是真牛X。

那为什么小城市的消费水平更高？

其实道理很简单，是因为县城和大城市的居民负债状况并不同。

大家也知道，中国居民大概有70%的负债都是在于房贷。

而相比大城市动辄三五百万，甚至1000万以上的房贷压力，小城市的房贷压力并不重。

负债不多，自然能拿出来消费的钱就更多。

其次，你看到县城有人买豪车、买名包，那大家有没有想过他们干的什么工作？

我之前聊过这个话题，小城市很少有美工、设计、数据工程师的工作，所以大部分人做的不是销售、个体户就是体制内。

而体制内的收入又不低，甚至房贷完全可以用公积金来覆盖。

举个例子，你一个月2万，但月供是1万5，人家是月薪1万，月供3000，那你说谁剩下可用于消费的钱多？

这才是人家活得潇洒的原因啊。

再换个角度思考，大家会觉得县城房价坚挺，其实是因为人家房价本身就低。

说白了，它就没涨过，既然没涨过，又何来下跌一说。

去年第一财经报告就有指出过一项数据——全国有近94%的县城房子不超过万元。

反观一线城市的房价，为什么短短两年内会跌得这么厉害？正是因为它曾经涨到过高位啊。

如果你回顾下一线城市2008和2015那两年的普涨行情就会发现，房价是从1万多一平涨到10万多一平到现在才又跌回7万多一平的，那你说跌了吗？

对于10万买的人来说，跌了；而对于1万买的人来说，只是少赚了。

当然，我说94%的县城房价不破万，那么自然也有剩下那6%的例外情况。

像江浙那一带经济发达地区的县城房价在前期就被狠狠炒到过高价，比如苏州的昆山，在去年70城无一城上涨的情况下房价反而一路飙升，在12月来到了最高点。

所以你也会发现，哪怕是县城，县与县之间都是不一样的。

所以影响房价涨跌和城市价值的问题，不是看房价涨跌的结果，关键是看：经济发达的程度。

大家表面看县城房价稳定，但恰好说明它没有资金流入，更没有人口流入。

没有外来的资金流入，县城的自由资金流动就不可能出来。很好理解，你会发现县城几乎没有二手房市场。

只要买房的，都愿意买新房，因为县城没有新增人口，又哪来新增需求呢。

而资金不充沛，自然就把产业发展的路也一起堵死了。

当然有人可能会说，买房的人口不就代表着新增人口吗？那这几年在县城买房的人也不少啊？

然而，事实果真如此吗？

春节期间社科院的一份田野调查报告就指出了这一问题，并称之为“伪城镇化”的表现：

在县城买房的农民中只有1/3左右的农民在本县市就业，剩余的70%都不能够在本县市就业，只能到外省市或者发达地区去寻求工作。

这就带来一个结果，农民即便在县城买房，但是长期入住的只占34%，更多的情况是偶尔入住一下，甚至是长期空置。

相当部分农民家庭哪怕是常住城市，也主要是服务于小孩的中小学教育。农村老人在家务农、年轻男劳动力在大城市务工、年轻妈妈在县城陪读的“一家三制”格局在农村地区并不罕见。

说明什么？

这些所谓的新增人口，因为没有足够的产业支撑来吸纳其本地就业，会在进入县城后又进一步地被大城市给虹吸走。

而在国家队救市大招频出，一线城市都在降低落户门槛、放开限购抢人的当下；

未来也一定会有更多的人口从低能级的县城甚至是三四线小城市加速流出；

这其中，购买力旺盛的县城有钱人一定是首当其冲的那批。

那么，在这个过程中，大部分县城的房价也会因为有价无市或者再找不到接盘侠持续缓慢地下跌，直到跌到完全丧失流动性，只剩下居住属性为止。

所以，聪明人看到县城房价坚挺且还有人买，应该抓紧时间去卖，因为大城市的成本更低了，你有更便宜的资金去买更好的城市，为什么不？

而对于还准备买县城或者三四线城市的，我劝你三思。

还是那句话，大城市涨过才跌，而小城市稳定，反而验证了其价值，所以要买真的要往曾经涨过的地方去走。

这几年很多人都在说回乡躺平，回乡发展。

不过毕竟大家出生的环境、包括认知层面本就各不相同，所以我就简单用一句诗概括下吧：族旺留原籍，家贫走他乡。

啥意思呢？

其实翻译过来的潜台词就是：不是因为人家留在了老家所以才成为赢家，而是人家本来就是赢家，所以有资格留在老家。

举个身边的例子：我开头说的那个在县里买了套房给儿子的亲戚，

我后来才知道，人不仅是买了房，而是把人生的大半辈子都给他安排好了，直接本科毕业就进了县市里最好的肿瘤医院当实习医生。

我当时还在想，不是，当医生怎么也得读到博士才能站上手术台吧？当然，这话可不敢说。

说白了，小城市拼的是资源和人脉。

你也可以看看返乡的那一些人，要么家里在老家世代为G，要么在当地有资源做生意；

人家在老家就能赚大钱，干嘛出来卷，为了体验生活吗？

可惜真正的有钱人不会在网上吹嘘，但普通人反而当真了，以为回家能赚钱，生活成本也不高，却能用闲钱去大大提高自己的生活质量。

结果发现，大学学的专业在老家根本就找不到工作，家人又没人脉，最后还是只能拼命卷着去考公。

最后连只是小县城的一个普通职位，即使看着工资不高，也能闹到千军万马前仆后继。

从我对身边刚毕业不久的应届生的一个随机抽取样本来看，这确实是当下的现状。

我这么说，大家能理解吗？

当然，这不是说大家就一定要完全抛弃自己的老家去大城市，只是要学会去评估自己的需求曲线；

至少有清晰的认知逻辑，知道说应该怎么看准时机、踩准周期，才能不至于被时代抛下。

毕竟如果你只看通胀的话，那全国都是无差别的；要是普涨，那小城市的房价也会涨，只不过空间不大而已。

但目前来说我们有很多东西，还是有差别的。

比如为什么优质大学都集中在大城市？你回老家，最后你培养的孩子，最终也会被大城市虹吸走。

三代人，总有一代人要拼了命去努力吧？

还有，小县城的人如果得了大病，是不是也得往大城市去走？

包括福利制度等等，这些资源都是存在巨大差异的。

为什么人口要流动，要往大城市走？理性可以说是经济水平，进一步还有家庭财富的配置，感性来说还有“人往高处走”的追求。

但不管怎么说，从概率来看，大城市，也始终是未来一批人口流入的主战场。

所以各位，不要被简单的房价涨跌数据所迷惑，要懂得判断底层逻辑，也要学会分辨城市价值。