1998年，内地的房地产引进了香港的发展模式，房地产迎来了快速的腾飞，房子也伴随着时代的发展，越建越高，现在看到的房子30层、40层、甚至是50层都不足为奇。

30年前美国建造的一批高层住宅，现如今已经成为了贫民窟的收容所，国内的专家也认为未来高层住宅将会成为大面积的“贫民窟”。这个观点是在我国学术界拥有举足轻重地位的东北财经大学研究中心主任周天勇，在2018年一场公开的演讲会上说到“未来高层住宅会面临玻璃老化、电梯故障、设施陈旧、维修困难”等一系列问题成为永久性的贫民窟是百分百的，因为维持资金靠近之后谁又愿意花额外的钱出来做维护和保养。

除此之外，清华大学原建筑学院副院长，现中国新型城镇化研究院副院长尹稚教授，实事求是地说，这些年城镇化速度太快了，大量的农村人流入到城市，生活在寸土寸金的大城市，拔地而起的高层住宅，确实是解决了很多人的住房问题，买房需求，居住需求，但相对应的问题也不可以忽视。

教授发布了这样的一篇文章《对当下中国住宅问题的几点思考》内容中明确地提到住宅出让是70年，有效使用寿命30年，甚至是20多年曾经很多住宅的建造标准是比较低的。

万科创始人王石也曾表露过我国建筑平均寿命大概在30年，由于舆论的压力太大了，逼不得已开口就说要拆迁。有很多专家提到我国的商品房钢筋混凝土使用寿命基本上就是在50年左右上下。

对于房子使用寿命的问题，住建部原副部长仇保兴表示“平均寿命30年，确实是与建筑质量有一定的关系”虽然我们的进度技术变得越来越高，并不代表我们的建筑，房子的质量就会变得越来越好，至于为什么，懂的都懂，看破不说破。

过去老破小的房子可以通过棚改、拆迁等方式来解决。，房子老旧的问题，伴随着时间的推移，房子越建越高，未来还有人愿意拆迁吗？显然是不太可能了。一方面是不符合城市发展的趋势，另外一方面是赔付的成本太高的拆迁不起。

棚改时代已经面临结束了，2020年棚改已经倾向于旧改的方向进行转变，2015~2018年是棚改的高峰期，拆迁数量分别达到了601万套、606万套、609万套、626万套，到了2019年后，棚改的数量就出现了大幅度的下跌，2019~2020年棚改数量分别为316万套和206万套，仅为2018年的1/3。

未来5年住建部明确地表示，会对全国17万个2000年以前的老旧小区进行旧改工作，未来旧改的工作更多的都会占据市场大头，进一步的提高旧改效率与棚改形成双轨制度，不然全部拆除房子也不可能全部都不拆除。

住建部在工作总结大会上，住建部副部长王蒙徵进一步明确，合理界定把握棚改范围和标准，各地方政府要根据相对应的财政承受能力，不能一刀切，不能层层下置，不能盲目举债铺摊子。住建部也发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建的通知》在新规中明确的提到城市更新片区或者是项目内拆除面积不得大于总建筑面积的20%。

换个说法就是未来棚改拆迁的面积更多的缩减为仅剩下20%，80%都是旧改，高层住宅被棚改拆迁的可能性是少之又少。

根本拆不起，现在的房产不是20年前的房产了，价值都涨到了一个高位，如果拆除房产就必须根据相对应的市场价格来赔偿房屋。

有开发商算过账，根据目前的市场拆迁价格来说，基本上是1:1.5的拆迁赔偿比例加上拆迁，、建筑工程、人力成本、税费成本，基本上就去到了1:1.2，换句话来说，以前7层的住宅建18层高就可以有回本了，现在30层高的住宅最少要建60层才能覆盖成本，其中超高层住宅面临着的问题还会更多。

高层住宅拆不起也拆不动，还不如重新拿土地再盖，这样省时、省心、省力，说不定利润还要比拆迁重建的要高。

未来高层住宅要面临着的三大问题：

设计寿命到后的房产，现在钢筋混凝土的设计使用寿命就是50年，当然如果质量过关确实是可以用70年，甚至是上百年。最近这10年房地产企业都采取“高周转”模式去开发楼盘，某知名房地产企业，从拿地到开盘时间设定为6个月，特别是带精装修的房产，基本上看不到的地方全都是拿东西一概而过。

赶时间压缩成本，多道工序能省就省，没有时间的堆积建筑出来的，质量相对来说是比较差的，我们可以肯定的是建筑技术是越来越好，但有没有花时间有没有花精力去做好，又是另外一码事。

在开局也提到了房子住，30年之后会是怎么样，相信有很多楼盘都在慢慢应验这一句话了。选择房产续期的人基本上不用想了，到期之后再买过一套房子，那才是最实际的。

设备老旧，不知道大家有没有坐过20多年前的电梯，那种感觉真的是太糟心了，虽然说我们现在的电梯很好，但是伴随着时间的推移，电梯也会出现问题。高层住宅一旦电梯出现问题那就麻烦了，走上去几乎成为不可能。

水、电、燃等各方面的设备会伴随着时间的推移，都会出现老旧的状态，更换起来也并不是那么的方便，为什么现在的老旧小区需要旧改，就是因为这些伴随着时间的推移都出现了问题，如果不更改居住体验太差了，爆水管，爆下水道、爆排污管道，那种辛酸只有体验过才清楚。

安全性问题，高层住宅我们看到的很多本质，比如08年的四川大地震、郑州的水灾、火灾等各方面的问题基本上都是难以解决的。

根据数据显示，近10年有3.1万起高层住宅小区出现火灾，不要觉得这个概率不高，换算出来的概率是1/8，就是8栋住宅就有一栋住宅有出现火灾的可能性。

洋房再次成为香饽饽的选择，现如今愿意建洋房的楼盘变得越来越少了，对于洋房的设计，2梯两户11层高或者是1梯2户11层高。小区容积率低，居住舒适度高，即便日后房子要拆迁，也优先拆迁，洋房毕竟赔偿金额较少。

大城市的别墅房伴随着时间的推移，将会成为奢侈品……居住品质以及居住舒适度相对于来说，都要比旁边的高层住宅要好，当然如果像深圳湾1号那种楼盘，就不需要帮别人设计，大户型低密度，就在高层还看得远，当然来说还是很舒适。