◎来源| 地产密探（ID：real-estate-spy）

当前，房地产支持政策仍在不断加码中，以加速“稳楼市”的核心目的不言而喻，对地产人的信心鼓舞与提振也日益显著。

昨日，最高层召开会议强调，要持续防范化解重点领域风险，落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房，加快构建房地产发展新模式。

与今年“4·30”会议相比，这次会议重申了消化存量和优化增量、做好保交房和构建房地产发展新模式，还首次提到“支持收购存量商品房用作保障性住房”新提法。

据业内预计，下半年存量收购可能会全面落地。截至目前，已有多个城市发布收储细则，但定价、按需定购仍是落地难点。

日前，地产密探曾刊发了《重庆国企“招兵买马”，掀起第二波房源收购潮》等相关文章，部分重点城市及其属地国企奋勇当先，最为积极。

据郑州市住房保障和房地产管理局最新披露的《郑州市2024年住房发展年度计划》提及，该市2024年计划筹集保障性租赁住房16415套，全部由当地国企回购存量房屋。

有网友对此抛出了一个疑问，即“财政多少预算可用于支付购房款？城投有息负债，如何缓解？如何开源节流？”

也就是说，直指国企收储“以旧换新”存量房屋的核心议题，即钱如何解决。据最新消息，“粤系国资房企背景”的华发股份玩了一出典型的资本运作范例。

具体看，华发股份旗下华发资管公司拟珠海向珠海安居集团出售其所持珠海华奔投资有限公司100%股权，交易对价约2.656亿元。华发股份与珠海安居集团同属于珠海华发集团旗下公司，此次构成关联交易。

成立于2019年初的珠海安居集团，2023年实现营收5555.6万元，净利润-719.45万元，截至该年底总资产约23.45亿元，总负债约22.63亿元，净资产8163.8万元。今年上半年，珠海安居集团实现营收1629.25万元，净利润-4152.18万元，截至2024年6月底（未经审计）总资产28.5亿元，总负债25.64亿元，净资产2.86亿元。

珠海华奔投资公司成立去年6月下旬，注册资本2.65亿元，2023年营收0元，净利润-0.05万元，截至去年底（经审计）总资产0.25万元，净资产-0.05万元。

截至2024年7月25日（经审计），珠海华奔投资公司总资产3.22亿元，净资产约2.65亿元；营收0元，净利润-5.81万元。

也就是说，珠海华奔投资公司成立以来一直持续亏损。该公司主要开展以旧换新房源收购业务，目前设立了75家全资子公司，总收购了79套住宅物业。

这种规模收储之后，将被用作长租型保障房运营，从财务角度看，国企参与该业务的最大优势就是会获得银行“超长贷”且“超低资金成本”的融资优势，但人员、装修等前期投入成本并不低。

特别是上市公司，这种因规模收储既占用资金，增加有息负债，又在短期内很难盈利的问题，将是一个比较大的财务考验。

华发资管出售珠海华奔这个“房屋收储”平台，对外解释说，“为积极响应国家关于收购存量住房用作保障性住房的政策，同时进一步盘活公司存量资产，提升公司资产运营效率，加快资金周转”。

今年一季度，华发股份实现营收70亿元，同比下滑41.46%，归母净利3.49亿元，同比下滑约35.3%，扣非后归母净利3.38亿元，同比下滑39.4%。

截至今年3月底，华发股份货币资金余额419.1亿元，较去年底减少了44亿元，短期借款16.6亿元，较上年底增加了12亿元，一年内到期非流动负债近270亿元，较去年底增加了21亿元。

此外，华发股份该期末一年内期限的应付账款近384亿元，其他应付款增加至300亿元，而一年期以上长期借款与应付债券合计1053亿元。

近日，华发股份对2023年度权益分派共计派发现金红利约10.18亿元，以提振投资人信心，而其背靠华发集团这个“珠海强势国企”控股股东，在融资信用上拥有较强的优势。

据克而瑞最新监测统计，2024年前7个月，华发股份全口径销售额536.1亿（去年同期：846.3亿元），同比下滑36.7%，权益销售额358.8亿元（去年同期：623.3亿元），同比下滑42.4%，均排名第11位，权益销售比率近67%，较去年同期73.7%有所下滑，销售含金量一般。

就房企阵营看，华发股份可谓是最近3年来楼市“深调”背景下的一匹黑马，在大量民营房企受制于融资及销售双重受阻的夹击而倒下或不温不火之时，其凭借强势国资背景逆市崛起，但在向新模式转型中，仍有很长的路要走。