作者|潮汐商业评论
“房住不炒”、“三道红线”之下,房地产企业最大的压力就是来自短期要还的债务。
面对巨额的有息负债,很多房企使尽了浑身解数。而其中做得最好的当属恒大,在一番努力下,这家龙头房企降负债工作掀起“大波澜”。
10月23日,恒大宣布提前完成偿还一笔约121亿港元的境外债,而这也是恒大最后一笔年内到期的债券。
另外,据市场消息显示,恒大于本月13日提前偿还约114亿元人民币的境内债。20日前后又提前偿还了一笔40亿港元的香港写字楼抵押贷款。
也就是说,在近10天的时间里,恒大至少花费了约294亿港元偿还债务。
更令人惊喜的是,这些债务的偿还并非借新债还旧,而全数来自自有资金,恒大现金流的充沛和现有业务的可持续性不言而喻。
另一组数据,截至9月底,恒大有息负债已大降534亿元,融资成本也下降2.24个百分点。短短一组数据,足见恒大降负债的决心和其背后充足流动性的底气。
那么,这股子决心和底气究竟从何而来?
恒大的骨气:坚定战略,提前偿债
恒大成立24年来,从未出现债务逾期的情况,其能频频大手笔偿债的底气来源于销售高增长所带来的充裕回款。正是基于此,今年3月恒大发布了“高增长、控规模、降负债”新战略。
3月末,许家印在业绩会上主动提及恒大的新战略:“恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施「高增长、控规模、降负债」的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”
所谓高增长,即充分利用恒大庞大的土地储备及网上卖房的巨大优势,实现销售高速增长,今年要实现销售8000亿,到2022年要实现销售1万亿。
控规模,即控制土地储备规模,实现土地储备负增长,2020年到2022年,总土地储备计划平均每年减少3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。
降负债,即确保负债总额和负债率大幅下降,目标是力争2020年到2022年,有息负债平均每年减少1500亿元,也就是说未来三年恒大降负债总额将达到4500亿。
3年时间,销售规模破万亿、负债降低4500亿,决心之大、力度之大前所未有。
事实胜于雄辩,当大众对新战略观望之时,恒大又一次用294亿港元的自有资金提前偿债,给了市场信心和承诺。
坚定不移践行“降负债”和“高增长”战略,让恒大的决心和底气“照进”现实。而提前还债让大众和资本市场惊呼的同时,再一次让人看到了「恒大速度」和「恒大精神」。
恒大的底气:不畏市场,打好营销攻坚战
说到提前偿债的底气,那就不得不谈谈恒大逆势大涨的地产销售基本盘。
数据显示,截至10月8日,恒大年内已实现销售额5922亿,完成全年6500亿销售目标超9成,提前完成全年目标已无悬念,并大概率将完成全年8000亿内控销售目标。
以上半年90%回款率计算,回款将达到7200亿,而这就是恒大“降负债”战略落地的基本盘。毫不讳言,在当前的市场和政策环境下,恒大创造性地诠释了什么是“逆风飞翔”。
国庆假期刚过,恒大就自豪地公布了今年9月至国庆期间的销售业绩,短短38天内实现了1642亿港元的销售业绩,“疯狂”如斯,实属罕见。
而这怎么就是恒大还债的底气了呢?
咱们不妨来做个简单的换算,38天1642亿港元,即平均每10天的销售额为432亿港元,与10天还债294亿港元相比,不难得出结论——恒大的销售可以轻松覆盖偿债压力。而这就是恒大的底气。
回溯2020过去的十个月,恒大式营销一直占据地产销售话题热门榜单。依然记得9月6日晚,恒大老板许家印连夜召开营销大会,宣布9月7日至10月8日,恒大将在全国楼盘推出7折购房,并下达营销“军令”——9月、10月必须实现销售2000亿的目标。
除全国楼盘全线7折外,恒大还推出很多其他叠加优惠:客户通过缴纳2000元进行网上认购,就能抵扣20000元房款;根据每栋楼宇的去化率给予额外折扣,最高再享88折;全国所有楼盘每天推出10套特价房源,给予额外97折;新购房客户免收三年物业管理费。史无前例的优惠让众多购房者欣喜若狂。
而当恒大在疯狂冲向目标的同时,处在同一天空之下的其他房企,尤其是中小房企,日子则没有那么好过。
年初爆发的“新冠”疫情,导致今年的房地产市场“风险系数”增加,截至2020年9月末,典型房企销售业绩目标完成率为70%,但这只是平均下来的数据,因为在30家典型房企中,半数目标完成度仍未达70%。
而在这样的大环境之下,恒大的“逆风飞翔”更显得弥足珍贵。
恒大的硬气:多面开花,多渠道融资
诚然,除了地产高销售带来充足的流动性,多渠道融资也为恒大提供了硬气的资本。
近期,恒大在地产、物业管理服务、新能源汽车等业务领域,大力进行股权融资。目前,仅上述业务的股权投资资金就已达317亿港元,极大地充实了恒大的流动性,大幅降低了负债总额和负债率。
10月14日,恒大发布公告,拟配售2.61亿股股份,配售价每股16.5港元,募资总额约为43亿港元,配售股份占新股份发行完成后经扩大已发行股份总数的约1.96%,并获得国际顶级投资机构的积极认购。
除去恒大地产,恒大汽车融资进程也从未止步。据深圳证监局10月19日披露,恒大汽车已于9月22日进行了辅导备案,辅导券商为海通证券,恒大汽车科创板上市进程提速。
在此前的9月15日,恒大汽车发布公告称,以先旧后新方式安排引入腾讯控股有限公司、红杉资本、云锋基金及滴滴出行等多个知名国际投资者,筹集约40亿港元。
而对于恒大深耕已久的恒大物业,也为其带来了丰富的现金流。9月29日晚间,恒大发布公告,宣布恒大物业集团有限公司向香港联交所递交上市申请,计划在获得上市批准后进行全球发售股份。
在此前的8月13日,恒大曾宣布物业管理服务将引入235亿港元战略投资,完成后战略投资者将合计持股28.06%。此次公告表示,截至目前恒大间接持有恒大物业71.94%的权益。待上市完成后,恒大物业将仍然为恒大附属公司。
中国恒大与恒大物业、恒大汽车携手共进,总计317亿港元的股权融资显著增加了净资产,推动负债下降。
结语
恒大以肉眼可见的速度在践行“降负债”战略,高销售回款带来底气,多渠道融资造就硬气。这也就不难理解恒大为什么能“轻松”提前偿债了。
提前偿债的恒大,不仅仅是在完成一项商业战略,更是对商业智慧和信誉的践行。而这背后则是对大众和市场一种承诺。
在这一场“降负债”的战役里,恒大越来越稳了。
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不累吗,写软文乌龟,有钱不用出来像狗叫。
刚刚融资了一千多亿,这还两百多亿算啥,有本事把那一千多亿还了[笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭]
吹个屁,恒大是借了新债还旧债