揭叔 佳爷房谈

三块地，一个在延庆，一个在石景山西四环，一个在北五环核心板块顺义后沙峪。我一看，这不有了么~今儿咱就聊聊即将供应的后沙峪与西四环地块。

先来说说后沙峪这块地，该地块的位置位于北京友谊医院(顺义院区)西侧不远。下图为大致位置，供参考。

这块地住宅部分容积率1.1，俗称别墅坯子，估计谁拿也得弄点别墅出来，毕竟北五环核心板块上一次有这个容积率的地块，就是距离地块不远的中海首开湖光玖里项目，湖光玖里做了洋房+别墅的产品，并且到今天为止应该只有少量总价在1700、1800万左右的小联排在售，其他房源基本售罄。

既然前辈卖的不错，且基本卖完了，咱作为后来者追随一下子，不稳妥么？肯定稳健啊。

况且，在顺义做产品有个好处~闭着眼就能把使用率搞过100%。

比如，如果做联排别墅地上三层，每层100平，地下100平。按地块给出的6.1万一平米的参考销售价格忙猜总价，大致2000万/套。看起来总价不算便宜，但如果每层60、70平米其他搞赠送，最终面积还是地上300平米呢？那样的话貌似1500万左右的总价就能搞得定。那可就真不一样了。

但我个人看法，这块地最稳妥的处理方式跟湖光玖里一样，做洋房与别墅。搞不好，年底明年初，顺义后沙峪就要来一个4层的使用率贼拉高的小洋房项目了~啧啧啧。

也来说说石景山的黄庄地块，地块住宅部分容积率约2.55，起拍楼面价约5.35万元/平米，参考销售均价8.2万元/平米。因起拍楼面价不便宜，所以缝儿小，指望这个地块最终卖7万多的可能性有，但不大。

而这个地块如果卖8万的价格，产生了一个问题——干的过丰台那一票兄弟么？

1 丰台新盘南有阳台

2 丰台新盘北有设备平台

3 以上两台基本全包进来

4 丰台的新盘价格8万左右

所以，这个地块在我看来会比较难受，需得跟着丰台的新盘混卷起来~

不过这对于西四环而言也是好事儿，又来了一个竞争对手，接着拼搏接着卷，总之对于购房者而言是好事儿。

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