最近的一次座谈会上，第十八届中央委员，重庆原市长，中国金融四十人论坛学术顾问黄奇帆发表了对房地产行业的讲话。
最近两年房地产市场的寒冬,让很多人对楼市前景感到担忧。
房价跌了,房企破产了,银行坏账率上升……种种迹象似乎在告诉我们,房地产行业要完蛋了。真的是这样吗?
我不这么认为。不可否认,这轮调整的确来得很猛烈。但站在长远角度看,中国房地产业依然大有可为。我们不妨梳理一下逻辑:
第一,中国的城镇化还有很大空间。
目前常住人口城镇化率已经超过60%,但户籍人口城镇化率才48%。按照发达国家80%左右的水平,未来城镇化还有至少20个百分点的提升空间。这意味着还有3亿农业转移人口要进城买房,为房地产市场提供长期需求支撑。
第二,这轮调整是化解风险、推动行业出清的必经之路。
前些年,房地产野蛮生长,泡沫越吹越大,高杠杆、高负债的乱象频出,已经严重威胁金融和经济稳定。必须痛下决心,刺破泡沫,割掉毒瘤,这是涅槃重生的阵痛,从长远看利大于弊。
第三,中央和地方政府已经意识到房地产的重要性,正在出台一系列政策托底。
收购商品房充实保障房、加大棚改力度、降低房企融资成本、增加租赁用地供应……可以预见,在"房住不炒"的总基调下,一个规范、健康、可持续的房地产市场正在形成。
第四,房价有望回归理性。这次跌价已经缓解了房价收入比过高的问题。
一线城市房价收入比从50多掉到30左右,二三线城市也从20多降到了10几。再考虑到人均收入还在以每年6%-7%的速度增长,未来几年房价将与居民收入基本同步,达到较为合理的水平。
第五,房地产将从增量时代转向存量时代。
随着人口红利消失,新建住宅需求将逐步萎缩,存量房交易、租赁、改造等将成为房地产的主要业务。对于普通购房者而言,关注的重点将从一味追涨转向房屋品质和居住体验,对房企也提出了更高要求。
最后,这波调整也倒逼房企转型升级。那种粗放式的"圈地—建房—卖房"模式已经走不通了。
谁能在产品、服务、运营等方面下功夫,谁就有可能在下一个10年胜出。我们已经看到,像万科这样的头部房企,正在加码养老、物业、产城融合等创新业务,未来值得期待。
综上所述,中国房地产正在经历一场去泡沫、防风险的阵痛期,但从中长期看,依然是一个值得投资的领域。
对普通购房者而言,只要坚持自住为主、改善为辅、投资为末的原则,就不必太担心眼前的波动。
而对房企来说,危中有机,转型突围的时机已经到来,拥抱变化才能立于不败之地。
2025年,中国房地产将止跌回稳,迎来新一轮发展机遇。让我们一起拭目以待吧!
