房地产行业已轰轰烈烈发展了几十年，我一直很难理解，为什么总有很多人该买的不敢买，不能买的偏要买；该卖时贪得无厌无动于衷，不该卖时却寂寞难耐，壮士断腕割肉大甩卖。

在楼市里，会买房都只是徒弟，会卖房的才是师父。在任何一次成功的房产投资实操中，踏准节奏买对房，都只是最基础的第一步，可奈何很多人，早在买房路上便已跌得鼻青脸肿，更别提卖房时能吃到增值红利。

成功买对后，正确感知风向判断后市，在房价最高点成功套现离场是第二步，也是最为重要的一步。

这些房产小白和半瓶子投资客的骚操作，归根结底，都是因为不懂楼市和政策，不敬畏周期和规律所致。从而导致他们人云亦云盲目跟风，一步错步步错。

这类和楼市规律与周期对着干的人，我敢说并不在少数，代价便是要么牛市高价站岗，要么熊市割肉卖房后彻底告别楼市。你是不是这样，请扪心自问！

怎么买对房，之前便已给大家分享过很多实操了；今天不聊买房，粗浅给大家分享点卖房的一些核心知识，一定能让你卖房功力倍增。

点到为止，不做任何延伸讲解，能领悟多少精华，全凭自己体会！

①

案例一

在进入核心之前，先随便给大家分享几个熊市期间跳价卖房的粉友案例，免得你觉得我在耍流氓，唱高调。直接上图。

这位粉友是今年1月4号加上我，开始咨询的。再加上我之前，2022年5月份时便已310万已经挂出去了，但根本没人看房更别提谈价的了。

于是，便分别下调了两次价格。第一次2022年6月份下调到265万，开始有看房量但仍没有还价的；于是同期12月份时，直接再次下调价格至235万，让人感到意外的是，12月份价格再次下调后仍没成功卖出，后面1月份就加到我微信了。

咨询时，我在给她的卖房方案中明确告诉她：挂牌时间太长了，调价次数太频繁，每次下调金额太多了；建议她现在直接下架房源，并告诉所有中介现在不卖了，收回房源等年后再重新挂牌。

姐姐兵贵神速，才第二天便按照我的建议收回房源；距房源下架后一个星期不到，她又开始着急上火给我打电话，说着急资金用还是想低价快速卖出。

于是，建议她不要再挂235万直接挂265万一分不要让，并嘱咐房源挂出后拒绝一切电话砍价，只面谈。另外，还给了她份谈价策略和具体实操。

结果就是，2023年2月6号便有买家交了钱，从她原本计划235万割肉甩卖到跳价到265万成交，而且买家同意垫付尾款，不用找过桥资金。很难想象，短短一个月左右的时间，超预期跳价30万成交。

时至今日，同小区同户型带花园的精装房，挂牌价仍才255万。说到这里，可能有人会觉得那是因为运气好，因为没有限售了还带稀缺，所以才不费吹灰之力就能跳价脱手。

个人认为，并非完全是运气问题，而是提前精准判断到年初的短暂上涨行情，加之对买家以及中介情况的分析和判断，所以才能超预期跳价脱手。

当然了，说运气好我也认，就算纯属走了狗屎运，偶尔侥幸罢了；那接下来，再带大家看个近期脱手的硬伤房，看看这个粉友又是如何守价跳价的，请不要眨眼！

②

案例二

同样，废话不多说，直接上截图：

这个粉友大哥的卖房案例，也很具备参考价值。他在某行工作的，计划卖的房子是万科魅力之城六期，刚好是靠近高速高架旁边的顶楼端户，客厅窗户一眼看出去就是高架桥。

当时，这位粉友想的就是，这个房子是要亏本的，因为同小区同户型低价甩卖的太多，单价低至1万零的业主比比皆是，低的已经躺在地板上了；所以他当时心理预期价就是130万，赶在行情回暖前卖掉，置换个优质的品质四房就行。

记着好像是年初3月份左右加的我，因为当时房子还在租赁期间，就一直没有挂牌出售，直到6月底租期到了租客搬走，7月中旬才开始挂牌售卖。

挂牌前，他过来工作室找我喝过一次茶，虽然没给电子版方案，但面对面口述聊了会天。当时给他的建议就是130万卖，亏得有点多划不来，得想办法不赚钱也要少亏点，直接挂137万。

挂牌期间看房量不少，但给得上价的人却寥寥无几，还价最低的给过120万，电话里被中介和买家压价，也压了无数次；而最终136万谈成的买家，前后经历了2次面谈，电话谈价时没有明确答复中介和买家。

买家刚开始是电话砍价，只愿意给125万，而且买家曾多次多家中介反复对比，想摸底他心理防线。电话谈价时，我给这位粉友的建议就是，125万的价格直接拒绝让买家死心，并让中介想办法约买家面谈。

在拒绝125万的电话砍价后，那几天时间里没有一个看房人，大哥心里开始五味杂陈；曾多次和我说道，听中介说买家也不容易也比较有意向，要不过去面谈一下看看，实在不行贱卖贱买算了，不能影响买入置换。

此时，我的态度是很坚决的，125万坚决不见面不谈。后面没过一个星期，买家也其它小区对比一圈下来，开始松口还价130万要求面谈；于是，大哥兴高采烈给我打电话，准备下午就从西山区跑过去面谈。

电话里，我给大哥的建议就是：130万坚决不要卖，至少要往137万来谈才不亏，如果买家只能给到130万不到，那果断转身走人，没必要浪费生命和精神。

第一次面谈，他们从3点多谈到了晚上7点多，接近4个小时；可买家仍是咬死只给135万爱卖不卖，卖就可以现场给定金。知道现场谈判情况后，给大哥发了个消息，让他不要再和买家纠缠了，要么136万速战速决，要么走人赶紧回去陪家人吃饭，并嘱咐他135万这个价，不要收人家定金。

就这样，首次面谈结果以失败告终，可预期却已大获全胜，第一次和买家面谈，就此结束。

之后没几天，买家在中介的一顿软磨硬泡输出下，开始主动约他过来再谈一次，最后便是大家看到的截图。

结果就是全款136万成交，通过谈价策略，让买家自愿帮忙还款赎证，省去了找过桥资金的费用，中介费打折；并现场直接给他转了5万，作为购房定金。

看完这些通俗易懂的保姆式案例，你还觉得超预期跳价成交，只是简单的运气和侥幸吗？你还觉得市场差和房子硬伤真的是根本原因吗？还觉得自己壮士断腕，割肉甩卖是英明决断吗？

同时期，别人高于市场价或近期成交价卖房，甚至高于市场价跳价几万几十万成交，你千万不要觉得是原子弹爆炸，惊天动地了。

这些成功的卖房案例，咨询我卖过房的粉友自然懂，光我在朋友圈和媒体上发的都已不计其数了。而这些案例的重点和技巧，就是选粗部分，请自己慢慢品，更多细节性东西我不便展开细说，在此不再逐一例举浪费大家时间。

从起号至今，我的旗帜一直都很鲜明，我的职责就是客观理性专业告诉大家事实和真相。你想买房，我告诉你该如何谈价砍价，怎么避坑买对房；你要卖房，那我告诉你怎么操作才能卖得更高。

关注我久的老粉都清楚，我是痛恨炒房客厌恶抬房客的，给大家普及分享这些案例和实操，并非是鼓励大家去炒房抬房，只是想让大家置换或卖房更轻松一些，仅此而已。

③

结尾

当然了，我也有打脸的时候，也有不割肉放血就卖不出去的房子，比如远郊，比如南二环附近20多年的一房两房老破小，这些房子的难卖程度，我用几个月都无人问津来形容毫不夸张。

这类房子，想要不亏本的情况下解套，只有坐等行情到来一条路可走，而且需要阳光普照大牛，别无无它法。

纵观这二十多年的楼市调控史来看，不需要楼市经济发力时，出台各种政策抑制房价上涨，政策出台那一刻最先跌的都并非房价，而是对房价继续上涨的信心，从而导致房价开始追跌；需要楼市拉动经济增速时，便像此刻一样对楼市百般疼爱，各部门轮番上阵，刺激政策层出不穷，不达目的誓不罢休。

这个，无疑就是高层调控房价时，最想看到的结果，更是国人的智慧所在。

只要熊市到来，加之不负责的媒体或砖家大肆宣扬，于是乎，阴谋论和崩盘论一传十，十传百。很多毫无主见之人立马人云亦云，极度看空无病呻吟，最后变成全民哀嚎，无一例外。

从而，导致很多房主预期消极，对自己的房子毫无信心可言，再加上网络媒体的洗脑和中介的压价；自此，便开始主动挥刀自宫拔剑自刎，心理作用促使他们挂牌前，不自砍一刀都觉得对不起自己。

于是乎，割肉抛售和壮士断腕随之而来，自己放血后，中介要求你速度割肉断腕后，你本以为终于可以脱手了，殊不知买家也提着屠龙宝刀坐等你的到来。一昧想着为卖房而卖房，把自己房子好坏优劣，政策风向和价值统统抛之脑后，先低价梭哈为快。

如此毫无客观主见可言的卖房人，我敢说并非少数，事后房价回暖或上涨时，又开始追悔莫及诅咒全人类，简直愚不可及！

所以，很多时候请不要抱怨市场，不要人云亦云；不是房子不能投资，也不一定是你房子一无是处，可能是自己技术菜得抠脚，水平低得离谱；一言不合便想壮士断腕割肉20斤低价抛售，动不动就要挥刀自宫拔剑自刎，无法理解。

熊市买房，牛市卖房；最好的行情下套现离场，最差的行情里捡漏上车。这句我说过几十遍的买卖实操，不光适用于昆明楼市，更适用于任何城市的买卖操作。

以前，能赚到钱的都是不听话的；现在想赚钱能赚钱的，都是必须听话的；这不光是一个现实社会，更是一个国家，请放下你的浮躁心态和负面情绪，好好反思下自己。

此刻，如果你为卖房而感到无比焦虑迷茫，不知道究竟该不该割肉甩卖，那我送你一句话：做无缝置换优化，就少亏点卖；着急现金流就卖；有断供风险，已想尽一切办法但仍无法挽回就卖。

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此文完！