房地产又有人造势了，说房价要上涨了。 上周深圳二手房成交量达到1206套， 环比上升10.2%，创2022年以来单周新高， 预计三月份，深圳二手房的成交量能达到5000套左右， 很多中介以及卖房的大v就开始激动兴奋了。 因为在他们看来，深圳楼市就是房地产的风向标， 现在深圳二手房的成交量不断上升， 就意味着市场已经筑底。 接下来可能就是房价的上升期。 这些人真的是见不得一点阳光， 给一点阳光，那就是嗨，那就是吹， 他们只看到销量的上涨， 根本就没有意识到销量为什么上涨， 是在一种什么样的状态之下产生的销量上涨。 首先深圳三月份二手房的销量确实出现了上涨， 但是你要明白，这是以价换量得到的。 乐有家研究中心数据显示， 2023年四季度，深圳二手房成交均价6.5万元/平方米， 比2021年历史最高点8.3万元/平方米，下跌22%， 比2022年跌12%。以价换量现象非常明显， 并且根据国家统计局公布的70城房价数据， 2024年1月份深圳二手房房价环比下跌1.6%，同比下跌5.2%， 2024年2月份深圳二手房房价环比下跌0.5%，同比下跌6.1%。 所以现在深圳二手房的成交量就是业主主动降价换来的。 并且以价换量仅仅是深圳二手房销量走高的原因之一， 还有一个很重要的原因是， 深圳二手房市场正在吃掉新房市场的份额， 截止到3月19日，深圳新房的成交量只有1408套， 按这种成交趋势来看， 整个三月份深圳的新房产量大概在2000套左右。 然而去年同期，深圳新建商品房成交为7375套， 一个是2000套，一个是7000套。 断崖式下跌都不能形容深圳新房市场的低迷行情， 说白了就是大家不愿意买新房了，把目光投向了二手房市场， 再加上二手房市场不断以价换量， 才导致深圳二手房的销量在三月份不断走高。 并且深房中协数据显示， 去年3月，深圳二手房录得成交量为4943套， 也是接近5000套的一个数据。 也就是说今年3月份深圳二手房的销量和去年同期二手房的销量差别不是特别大， 但新房的销量却出现了严重的断崖式下跌。 就这样的成交数据，如果能支持房价上涨， 去年这个时候早就涨了。 所以有些人，真的是坑死人不偿命， 这些人说的话用测谎仪都测不出来。 因为在他的世界里面，在他的认知里面房价就是会一直上涨， 他疯狂劝你买房，他认为他是在帮你。 当然了他也认为，在帮你的这个过程中，他赚一些钱也是应该的。 虽然从2022年他就开始劝你买房，听他的，现在首付都跌没了， 但是他依然认为他是对的。 其实理性来看，不管你是赌国运还是其他方面，中国房价还是会上涨的。 但有两个前提，一是长期，二是个别城市。 还想着三五年一个普涨周期，纯属做梦。 并且这一轮楼市下行是从2021年下半年正式开始的， 不管是下行的时间周期，还是楼市松绑政策的次数，都是历史最高， 这就意味着楼市短期内的调整幅度是比较大的。 昨天可能还限购，今天就不限购了， 昨天首付还是30%，今天就是20%， 昨天房贷利率可能是4%点多，5%点多，今天可能就是3%点多。 这都是最近两年楼市我们所经历的。 这么大的调整幅度就决定了，你早一年上车和晚一年上车，价格可能天差地别。 从2022年就有买房打算的人，一直拖到现在还没有买的，是对这一轮楼市下调最有感触的。 妥妥省了一个首付，并且利率还低。 所以在这样的一个快速调整的周期之下，你劝我早早上车，你到底是害我呢还是帮我呢？好好想一想， 并且我还要纠正一个大家买房的认知误区， 现在房地产市场有一个主流观点， 一定要买入核心优质保值房产，我也是这样的观点， 但有很多人就是利用这个观点误导大家买房， 我们要明白，核心优质房产并不代表着房价一直上涨， 他只是在上涨的周期之内涨得更快， 在下跌的周期之内比较抗跌。 这样的房产更容易穿越周期， 而不是你下跌的时候，我要上涨， 你上涨的时候，我要涨得比你更猛， 这不是房地产了，这是印钞机。 所以别以为是核心优质房产，什么时候入手都不亏，不存在的。 再优质的房产，2021年上车的，大部分都是亏的。