四月份的房地产数据已经出来了， 整体来看新房的销量依旧在大幅度下滑，二手房还在以价换量， 克而瑞数据显示，四月份百强房企实现销售操盘金额3121.7亿元，环比降低12.9%，同比降低44.9%， 同环比均呈现下降趋势，环比出现下降属于正常现象，毕竟三月份是楼市小阳春，一般来说，三月份的销量都会高于四月份。 而同比降幅接近45%，这个降幅就有点大了，虽然有一部分原因是去年同期的销售基数比较高。但这么高的一个降幅，不是一句基数较高就可以完全解释的， 首先，今年四月份百强房企的销量，仍保持在历史较低水平，其本身销量就是近几年的最低值。 其次，2023年4月份，如果咱们说销售基数较高，直接对比数据没有那么准确，那么咱们和2022年4月份的销量进行对比，并且当时还有疫情存在，而2022年4月份百强房企实现销售操盘金额4306.3亿元，2024年4月份的销量与其对比降幅达到27.5％， 所以不管怎么对比，结果只有一个，今年四月份百强房企的销量确实不太理想。 背后的原因有很多， 一是，房地产市场整体下行，购房预期不足。 二是，二手房市场加速以价换量，吃掉了一部分新房市场份额， 三是，当下购买新房风险较大，保交楼仍然是工作中心， 然后咱们再看一下二手房数据，4月，16个重点城市二手房成交面积预计为796万平方米，环比增长12%，同比下跌9%， 可以看到环比数据出现了增长，也就是说4月份的数据居然好过了3月份，并且增长比例还不小，都已经达到两位数。 这说明二手房的销量相对来说还是非常乐观的，但是我们都知道这种乐观数据主要是通过以价换量得到的。 但是不管怎么样，在当下的市场环境之下，只要能够出现数据增长，就算好事了， 而同比数据依然是在下降的，但是降幅不太明显，只有9%，再考虑到去年同期较高的基数问题，这个降幅也就忽略不计。 然后咱们再看一下新房和二手房的整体价格问题， 中指研究院数据显示，百城新建住宅平均价格为16355元/平方米，环比上涨0.27%，同比上涨1.08%， 新房的价格同环比都在上涨，但注意这种上涨不是市场的回暖，而是改善楼盘的增多， 之前咱们就说过，现在各大城市的卖地策略进行了调整，纷纷拿出主城区甚至是压箱底的核心地块，来吸引开发商拿地，导致主城区改善楼盘相对增多，从而拉高了整体新房均价，然而单盘的均价其实还是在下降的，因为楼面价是在下降的， 克而瑞瑞数据显示，截至4月25日，全国300城经营性土地成交4189万平方米，较上年同期持平。平均楼板价2638元/平方米，同环比均明显回落， 所以咱们一定要看清这种趋势，新房价格的上涨更多的是楼盘质量的上涨，而不是单纯的价格上涨，甚至就单盘价格而言很可能还是在下降的， 接下来再看一下二手房价格，4月份百城二手住宅平均价格为14975元/平方米，环比下跌0.75%，已连续24个月环比下跌；同比跌幅为5.38%， 并且就环比价格而言，百城二手房价格是全部下跌的，没有一座城市上涨，很明显现在二手房的下跌速度是非常快的， 同时这么快的下跌速度，也造就了二手房的销量快速走高。这也说明降价确实能够换来一定的销量， 也打脸了很多人所说的买涨不买跌情绪，因为所谓的买涨不买跌，潜台词还是后续能够继续上涨，后面还有大量的需求进场，虽然现在在高位买入，但不是高位接盘。 但问题是现在没有大量的需求进场，或者说房价太高了，没办法刺激大量需求进场。 并且买涨不买跌，真要是这么神奇的话，大家都涨价不就行了吗？房价根本不用看周期了，一直上涨就行了，1万的卖2万，2万的卖4万。市场不就反弹了吗？ 但问题是现在二手房市场你挂高价，你看有人理你没有？不要说购房客户了，估计连中介都懒得搭理你。 因为现在是买方市场，降价市场，只有以价才能换量，退一步来讲，后期楼市即使触底反弹，这肯定是以价和换量之间磨合出来的， 业主没办法降了，购房者感觉这个价格符合这个城市的水平了，平衡点也就到了，这是必然要经历的一个结果。 当然很多人也能够接受这个下降结果，但是不能接受这么长时间，房价上涨30年可以，但是下跌三年那不行，就开始说房价已经超跌， 然而房价是综合了土地，金融，经济，人口需求，预期等多方面因素的一个结果，不是你说超跌就超跌， 上面提到的那几个因素还有几个能够完全支撑房价的？即使有也是个别城市虹吸的一个结果，举全省之力发展一座城市，但是全省可不止一座城市。 所以哪怕房价今年就可以触底，那也是一部分城市的触底，更多的城市房地产前景依旧不乐观，因为大城市毕竟是少数，更何况今年能不能触底还是未知数。