在城市之中居住，物业是离不开的话题，其作用举足轻重，既关乎业主的居住环境，也对小区的保值增值起到关键作用。
但根据企业管理水平、成本投入、员工素质，以及物业收费标准、合同约定的不同，物业服务质量也是参差不齐，业主和物业之间的矛盾频发，我们经常会看看某某小区成立业委会，更换物业的信息。
不过，最近物业主动退场的事件也明显增多。一面是业主对物业服务不满，要求更换物业；一面是物业主动撤场，这是为什么？
业主想更换物业，原因可能有多种，如卫生清洁不及时、绿化养护不到位、门禁松散和小区秩序等等。而物业主动撤场，肯定不会因为干的不开心，原因只会有一个：亏本。
看了一下近期几个主动退场物业发的告知函，如包河区某盘物业告知函中提到：于2024年11月17日发布了物业费优惠方案，自交付第十三个月开始，物业费按照2.24元的标准收取。
但小区物业费收缴率仅为28.6%,累计物业费欠费高达758.02万元。仅2024年1月至10月期间，我司在该项目上的亏损就达到了280万元。
包河另一楼盘的告知函中，也提到自该物业进场以来，小区业主累计欠费高达561.5万，持续亏损实在难以为继，于2024年12月31日正式撤离小区物业服务工作。
目前该物业已经在2025年1月1日正式退出小区服务，常青街道姚公社区居民委员会发布公告，应小区业委会的申请，委托安徽华地物业管理服务有限公司为小区提供不超过六个月的应急物业服务。
要知道这家物业公司是2021年才被公开聘请进来的，却在23年10月、24年3月、24年5月、24年6月和24年8月五次向属地及行业主管部门提交了书面的退场申请 ，可以说来时是大张旗鼓，结果却是黯然离场！
从上面可以看到，业主和物业的矛盾，都围绕在这个物业费上，这也是一个很复杂的问题。
业主为什么不交物业费，大概可以分为几类，一是对服务不满意，二是房屋空置，三是觉得物业费太高，四是觉得自己花钱买了房子不应该再付物业费。
目前因为对服务不满意而拒缴物业费的情况最多，但后期因为房屋空置和物业费太高而拒缴的情况会日益增长。
由此，很多小区都是陷入一个恶性循环，业主不满意物业的服务，拒缴物业费；物业因为缴费率太低，选择节约成本，服务水平随之下降，如此反复，直到物业被业主换掉或者主动退场，循环往复。
换了物业，就能变好吗？这倒未必。
新建小区是最容易改善的，一是因为物业费是市场行情；二是引入的大多为品牌/知名物业公司，如豪门金地引入华润、荣盛华府引入万科，水晶公馆引入绿城等；三是没有太多历史遗留问题，物业前期不需要过多投入。
物业服务不佳的老小区就很难了，一是物业费低、涨物业费难和缴费率低，二是历史遗留问题多。物业进场后，往往会存在一个分歧点，很多业主希望在看到新物业改善小区环境后，再缴纳物业费。
而物业公司是为了盈利的，基于风险考虑，前期投入也要根据物业收缴率来决定。这样就导致很多业主看不到小区明显有改观，继续不交物业费，物业公司收不到物业费，不敢投入，服务水平上不去。
所以，一个小区如果物业费一直缴费率很低，换新物业也很难有改观，长此以往，正常缴纳物业费的业主也会觉得不公平而拒缴物业费，缴费率更低。
如果多次更换物业，最后可能优质物业都不会愿意进场，即便进入也会非常谨慎，不做前期投入。这就像“先有鸡，还是先有蛋”的难题，大多数都无解。
比如政务区某楼盘就多次更换物业，甚至请来了大家最熟知的知名品牌万科物业，但最终依然也是黯淡离场！
最好办法可能就是买一个原始物业就很好的小区，或者在刚交付不久就更换物业。
当然，也会有例外，在其中起到关键作用的是“业委会”，有一批真正为小区服务，努力改变小区环境的业主。
班长踩盘二手房的过程中，印象最深刻的是经开区的繁华世家，班长2024年4月踩盘时，看到小区西门和北门均进行了改造。
查阅了一下公开资料，繁华世家西门和北门的改造，由繁华世家第二届业主委员会在2022年下半年组织、推进，2023年6月正式开工建设。
第二届业委会做的很多工作，对于很多老旧小区都很有借鉴意义。
其中最重要的是完成外围停车场的出租运营，通过物业谈判实现了公共收益三七分成，收回小区会所和网球场（会所整修出租和网球场以租代修），通过上述安排，让小区已基本实现了“造血自救”，每年公共收益基本稳定在五十余万元。
如此一来，解决了最难的“钱”这个问题，之后在此基础上，对小区内修建儿童游乐场、翻新小区公共设施等等，大大改善了小区居住环境。
所以其它老旧小区想改善小区居住环境，最先要解决的也是这个问题。
当然也有少数物业公司将公共收益扣除运营成本后，和业主分享收益，也要给予表扬！
最后，如今的新房市场，住宅硬件的提升，会所、架空层功能丰富化，对于物业服务水平也提出了更高的要求，物业服务也更加多样化。
但由此带来的是物业费上涨，普通改善楼盘3元-4元/平成为常态，更高的物业费也在陆续出现，这个每月固定的生活成本，对普通购房者也是不得不考虑的问题。
