对楼市的看法，大家目前最需要改变应是摒弃过去惯性思维，不要有太多的路径依赖，而要依据目前的市场形势，重新建立自己对楼市的观点。

最近我接收到频率最多的几个问题：

“房价还能涨回来吗？”

“为何楼市刺激措施的效果这么差，楼市好不了几天就变差了？”

“现在是买房的好时机吗？”

......

其实你仔细思考这几个问题，就会发现这里有一个潜意识的前提就是房地产不应该是这样的，房价怎么还没有恢复到像过去一样的上涨？

这就是典型还没有从去房地产发展思维中走出来的例子，单线条的认为房价就应该继续上涨。我想说的是，在目前房地产大巨变的背景下，这样单边上涨的思维方式明显是不符合实际的。

房地产本就是一个强周期性行业，走完了上行周期后进入下行周期，从经济规律上看本也属于正常的事情，但如果大家还没有从房地产牛市思维里走出来，很有可能就会有不切实际的预期从而导致错误的决策。

回归到市场本质，房地产市场的走势理应也会受到供需关系的影响。只是这种影响过程是缓慢的，以致于很多人认为国内房地产市场不受市场规律影响，而是“ZC市”。而实际上这些楼市调控措施，只是在一定时间内改变市场的运行轨迹，而无法改变市场最终的运行趋势。不然这几年楼市就不会出现脉冲式的行情了——楼市刺激措施出台后，楼市会回暖一阵子，之后又会冷却下来，还是该怎么走就怎么走。

而这几年国内住房市场的供求关系是发生了明显转变，由过去的供不应求转为了供大于求。这一点上面其实也是认可的，在一些文件里面也提到过，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势......”类似的表达。

国内住房市场供求关系的变化是来源于供应和需求两方面大变化造成的。现阶段起到作用更多是供应层面，过去十多年里，国内是大建特建，建设了很多房子，目前国内的建房子能力说世界第二，估计也没有人敢说自己是第一了。

但正是这样不知不觉的建设，住房市场供求的天平开始逐渐向供应端倾斜，慢慢进入供大于求的阶段，尤其是在一些中小城市，楼市供大于求的迹象早就显现了，而这几年表现就是越发明显了。

不管是全国6亿栋建筑物、还是城镇居民人均住房面积突破40平方米等这些数据，都是指向目前国内的住房市场供求关系确实已经发生了转变，整体已经进入了供大于求的阶段。

本来供应多了，未来压缩一些供应，市场不就会慢慢恢复到平衡状态吗？然而国内住房市场的需求也出问题了，而且这个因素的影响可能会更加深远，也可能会成为未来影响房地产发展的最重要因素。

这个就是人口进入负增长和人口老龄化趋势。国内人口已经连续“二连跌”，接下来的情况也不会太乐观。同时人口老龄化趋势却是越来越明显。这对于楼市的影响将是巨大而又深远的，这就意味着未来住房需求必然萎缩，而且在可预期的时间内，究竟什么时候能够好转，都得打上一个大大的问号。所以说，需求层面的因素虽然目前对楼市供求关系影响不大，但是对市场的预期影响很大。

说到这里，那么房价在这几年为何跌跌不休，是不是就有点不言而喻了？总之，趁早放弃房价单边上涨的思维，现在思考不应该是房价何时能够涨回去，而是楼市何时能企稳？