大家好，我是地产高富帅。

不知道是什么时候，“改善客群”，“豪宅客户”此类字眼频繁出现行业的头条与相关项目内部营销文案里面，各大房企都在研究产品升级，行业正在巨变。

刚需客的急速缩水也反映出整体宏观经济的导向，老百姓也确实没钱了，整体居民的投资杠杆经历了这么多年的内耗，也确实已经压住了很多人的家庭生命线了。

可以看到，很多身边的朋友在经历了小城市到大城市，又是响应了二胎政策，似乎这部分人也是开发商的核心价值客户，置换客群也一直是如今房企客户研究的对象。

不过现实又被打脸，很多人确实是有置换需求，那前提是之前的房子要先卖出去才有可能买新的房子或是改善产品，那么问题又回到同一个起点：又是找下一批接盘侠。

这批需要卖房的人群，又需要找另外哪些买房的人群，那么这批房子又该如何处理呢？答案就比较困难了，要么直接超低价处理，要么置换暂停。

因此，置换客群其实在如今也是一个超级不确定因素，开发商也是干着急，好不容易等到二胎政策，好不容易等到房价降低了，释放了一些需求，但是依然还是看不到有效客户。

早期三四线城市发力的几年，基本上刚需客户为主，城乡置业潮流开始的那几年开发商几乎都是业绩爆发的增长，似乎也没几家公司看中改善需求，更别提干豪宅的开发商了。

不过短短10年高周转红利过后，如今整体开发增量都已经降低了超过50%，还不抓紧改善+豪宅需求，恐怕很多开发商都熬不住了吧。

因此，去年开始，各大开发商的客研工作，产品研发工作，营销策略工作，似乎都开始全面升级，盯紧有钱人的需求才是王道，行业全面迈向改善与豪宅市场。

在我们观念中，有钱人一直处于食物链顶端，和开发商沆瀣一气，是推动房价非理性上涨的最大“元凶”，向来是豪绅的钱如数奉还，百姓的钱三七分成，有钱人的蛋糕你动不得，这回开发商割有钱人的韭菜听起来挺新鲜的。

但是如今看来，目前所谓的改善市场还真只有有钱人才会买，就是那些不需要置换还可以有钱有名额买房的群体，基本上算是全款买或可以支付大部分首付的高端客群。

咱们先说说这割韭菜的事儿。想当年，房地产市场火爆的时候，开发商们就像割韭菜一样，一茬接一茬地割，购房者们则是纷纷入市，生怕错过了这趟财富快车。买房就像买白菜一样简单，只要有钱，房子就是你的。

但是这批高端客群，也不是那么难伺候的，可不是那些乡村大妈看到便宜房子就疯抢，也不是那些普通白领喜欢追求性价比，有钱人在乎的私密性，圈层属性，高品质项目才是核心。

可以关注近期一二线城市卖的好的高端项目，无一例外就是几乎为这个片区的顶尖客群量身定制的产品，从区位到户型到公区的高端服务，无一例外的体现如今干好房地产真没那么容易了。

另外一个方面，改善市场最大的难度是价格已经完全透明，如果自身操盘能力与财务成本不是顶尖水准，项目利润完全已经到如履薄冰的境界，似乎这种玩家也不会很多了。

因此，目前整体来看，不管是谁都在喊着改善时代，各家都准备干豪宅，客研+产品部门是最卷的，也就是因此这几年，产品人才升级似乎也是大部分开发商的重点。

大家似乎都逼上了梁山，不管身上武器够不够，自身似乎有没经验先不说，就是铤而走险的趟这趟浑水，又开始简单粗暴的抄袭了，这或许有可能又会是一个大灾难。

早期的市场似乎在集体仰止这种高端产品需求，这类高端客群有着超强购买力，如今这部分需求似乎都在被完全解放，因此如今改善与豪宅赛道是绝对有机会的。

大家也可以回顾一下，过去高周转时代有哪些真正是豪宅出身，有哪些开发商真的具备豪宅基因呢，似乎如今曾经的星河湾还活着，仁恒已经不玩了，泰禾已经挂了。。。。

如今多数房企切入到改善或豪宅赛道是必然之举，但是同时也把行业开发门槛极速拔高了很多，如今的审美已经与早期豪宅市场有着天壤之别。

可以看到很多房企，所谓的改善产品其实就是简单的硬件堆砌，把早期豪宅的那一套组合直接搬到如今的改善项目身上，因此也是最直接最简单的办法了。

强调室内的进口装备+社区外部的豪华外型，再加上稍微优美的会所，似乎就成为了很多标志性改善项目，户型开始变大，但是还是之前的标准三件套作业。

可惜，殊不知如今的改善以上客群早就不是我们想的那样了，这批人不是置换客群，是完全希望找到符合如今审美的房子，对价格不会特别敏感的群体。

这批人早就在十年前就住进了当时的豪宅，如今想要用那个年代的配置忽悠他们，肯定是行不通了，因此，如今又有一个新名字横空出世：产品定制。

现在的有钱人什么东西没见过，用早期的一些审美已经完全无法忽悠他们了，甚至很多人就在国内外看过很多项目，他们的审美早就已经超出我们想象了。

有些购买者还更夸张，直接去售楼处指点江山了，对你的户型，外立面，内装标准直接做出PPt的反馈，这种状况估计哪个置业顾问都扛不住的。

因此，如今很多有着改善产品基础的开发商纷纷再次升级，提出“高定”等传统行业的概念，为这批客户量身定制区域的顶级产品，圈层与私密性已经成为如今改善以上产品的标签。

另外一个方面，如今改善与豪宅市场，如果项目所在区位价值，产品调性，加上配套达不到私定标准，几乎就很难在同一个区位突围，很有可能开盘就挂零的存在。

这部分人对自己身份的属性特别看中，也看中自己的邻居是什么身份，看中区位的长期价值体现，因此居住的整体附加值要突出，整体产品表现力就会更加有竞争力要求。

因此所谓的豪宅，一定是城市房价最为坚挺的小众群体，但是目前很多项目打着豪宅的幌子其实还是改善左右的配置，或可以说就是简单的配置升级的刚改产品。

如今市场突变，龙湖地产，中国金茂等大型房企都推出了自家的顶豪产品系，比如龙湖的云河颂，御湖境，金茂的璞系，基本上算是高定类如今比较有特点的产品线。

如今不管是头部央企还是区域国企，还是深耕型民企，如果没有考虑在改善市场长期的投入，未来的路一定是非常艰难，能穿越周期的可能性也很低。

其实可以看到，如今有些区域产品驱动型房企已经有赶超头部房企的综合实力，比如成都万华，几乎就是定制的产品逻辑，市场独一无二，出品就是直接卖爆炸的节奏。

未来5-10年，市场增量已经是完全改善需求，这部分有钱人依然有购买力与资产配置的需求，但是行业玩家肯定不会需要很多，特别是增量板块需要的是六边形战士。

未来的操盘手们，真的要好好想想怎么赚有钱人的钱了，简单复制的时代已经完全过去，不管是大厂还是新进玩家，都需要重新认识行业，重新认识客户了。

今天就聊到这里，需要补充的朋友欢迎留言，也感谢大家这么好看，也愿意给我点赞。