今年，天津很多地块都被“热切期盼”。

原因无他——位置极好。压箱底的好地，都浮出水面了。

比如，中环线内的耀华中学城市更新地块。

当得知由格调来代建时，就被虎视眈眈的改善盯上了。

终于，产品规划露面了，有点儿……少见……

8月20日，天津规自局官网公示了地块规划。

三大看点：低、少、新。

❶ 容积率低，仅1.82

乍一听似乎没什么，那得分跟谁比。

各个城市老城区有个共同点——为了资金平衡，越拆容积率越高。

天津中环线以内，近几年出让的宅地，容积率普遍在2.3以上。

要说能低于2？几乎是个“偶然事件”。

这波儿新盘中，算上耀华中学地块，也就仨，确实稀缺。

1.82的容积率，可以做纯洋房社区了。

共规划6栋楼，全部为5、10、11层到顶。

天津人有洋房情节，很看重地块的“纯粹性”，这叫“观念保值”。

❷ 居住户数少，仅124套

地块不大，建面仅1.4万平米，总共才124套房。

既然格调代建，势必要做“精致社区”，小而美。

户均约124平米，肯定是改善的面积段了。

低密+户数少+改善，这圈层很纯粹啊。

至少业主实力相当、共识相投，邻里沟通起来更顺畅。

怪不得有买房人一直问“我买的上这房子吗？”

也是，以格调的号召力，没准首开就清盘了……完全没必要建售楼处……

据透露，5层的洋房设计了110平米的面积。

这就意味着，在中环线内能用相对可控的总价，买到低层洋房，太难得。

❸ 产品创新，全架空

从规划图能看出，引入了最新的架空层设计，而且住宅楼栋全部架空。

别看眼下架空层“风靡”，其实早在20年前，格调空间就打造了架空层。

格调产品的“领先度”，果然经得起时间检验。

当然，现在的架空层“花样更多”。

且看格调如何延续它的超级产品力，如何打造立体园林……

另外，洋房顶层带阁楼，附加值更高。

格调坐镇，产品太值得期待，现在已经有点撩人。

不过，这块地却引发了“争议”——

有人说它是红桥，也有人说它是南开。

不用吵，答案很明确。

它属于“脱红入南”，可等同于南开的地。

❶ 南开区的“贴骨肉”

看地理位置，一目了然。

格调耀华中学项目，西“踩”中环线，南“踩”芥园道。

从地块到长虹公园，地铁1站地，直线距离还不到1公里；

到老城厢，直线距离不到2公里……

虽然，南开与红桥之间有一条隐性的“行政界”。

但实际上，交通、消费、休闲等城市功能，早已相生相融。

当你穿过这条隐性“行政界”时毫无违和感，那就代表已经“行政模糊”了。

❷ 红桥区的高端地段

每个区都分三类地段（高端、中端、门槛）。

红桥的高端地段，都在南运河以南。

这是基于城市界面、生活配套资源、与南开的距离划分的。

像格调耀华中学项目，包括惠灵顿一带等，被匹配的资源浓度非常高。

半径两公里之内，全是名场面。

老城厢、鼓楼、古文化街、和平路、天佑城、水游城、大悦城、陆家嘴金融中心……

因为它是红桥最好的地段，城市建设投入也必是头等的。

代表的是“脸面”，城市界面也都很好。

从居住来说，它与南开没区别啊。

❸ “精准投喂”南开改善人群

所以，格调耀华中学项目，妥妥是给南开改善准备的“精准投喂”。

首先，南开改善人群不用脱离原来的生活环境，没有割裂感。

再者，因地价有优势，才有更大的空间来做好产品。

对于没有学区需求的家庭来说，完全没必要付出“南开的行政溢价”啊。

相当于“把钱全花在产品上”，总价不会过高，产品却是一流的。

卖给南开的人，就是南开的房！

其实，楼市早已打样。

比如西青梅江，格调初晴洋房约4万、龙湖天曜高层约4万。

虽然是西青的地，但卖的是河西改善，最终就能卖到河西的价格。

现在的格调耀华中学项目，只不过是再次验证这个规律罢了。

本质，就是城市的聚变与产品的进化。

跳出楼市，看城市。

格调耀华中学项目，自身还拥有“宏大叙事”。

它属于“耀华中学红桥学校周边地区城市更新项目”，由天津城投集团组织实施。

更新范围总占地面积约49.6万平米，体量不小。

除了新建住宅外，还将利用西南角商业地块建设长租公寓等业态。

同时，对6个老旧小区约8.1万平米建筑进行改造，旧貌换新颜。

对于区域环境，也有重磅提升方案，将新建1.5万平米的绿地公园。

在格调耀华中学项目的地块北侧，新建一个口袋公园，并保留“摔跤场”的文化；

人民医院旁的街角公园，将被提升；商业地块旁的城市公园，也将改造。

“全域更新”之下，城市界面将大幅提升，更加宜居。

让这片老底子的市中心，不断焕发灼灼生机。

格调与城市更新，又“碰撞”了。

有政府背书的城市更新项目，本就会聚焦更多人的目光。

如果遇上好的产品力，那必然是“双响炮”。

“每一个项目都是城市限定版”，是多年来格调做产品的座右铭。

通过品质楼盘的筛选、聚集效应，让板块在新房市场上迈出重要一步，吸引更高圈层的居民，从而给板块镀金。

当年格调在西广开的开发即使如此，现在的耀华中学项目，也不例外。

这是格调独创的“城市红利”。

摊开地图，惊喜的发现，与格调耀华中学项目直线距离2公里的位置，即为格调故里。

格调故里小区实景图

格调故里小区实景图

同样都是“小而精”的地块，同样都位于中环线内，又享受同样的城市资源……

这是不是一种“时光倒流”？

20多年前，格调故里的成功，以及如今在楼市的“江湖地位”，始终让格调难舍城市核心的土地情节，但优质土地可遇不可求。

20年后的今天，这是不是另一种机会，让格调再次延续格调故里的辉煌？

我们也期待，格调能再次打磨出“惊世之作”。

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