我曾经在北上广深都工作过，广漂五年。

过往的租房经历中，我有被二房东坑过押金，也有被要求7天期限搬出来过，在今年也是我人生中第三次被赶出来家过后，终于意识到，遇事不决，反求诸己。

稳定的生活要靠自己支撑起来，自己也该在广州有个属于自己的小家了。

我好想，好想有个自己的家。

突然一下子就要搬家：

今年我终于靠自己的努力，在广州买了第一套房，因此记录看房过程中的真实感受。

希望可以以自身经历帮助同样有购房安家需求的刚需客户少踩坑。

需求

预算：250-300W

楼层：中高楼层

朝向：我最喜欢西南，睡觉很轻，因此接受不了马路边的房子，安窗户没噪音也不行、

几个区块：天河东、天河北、黄埔科学城。

容积率：不要容积率大于5的小区，容积率太高还不如城中村。

户型：周正即可，能接受一点小拐角。

面积：面积不作为优先考虑项目，两房优先。

交通：目前在天河智慧城，但是也需要考虑到同类型公司，珠江新城，棠下，金融城，科韵路，琶洲…。

选择范围

天河

１.天河东：富力天朗明居、雅怡阁、春江花园、羊城花园、园丁苑、佳润上品菁园（仅有一居室，且东西朝向）、广氮花园（有经济适用房）、广氮新村、崔拥华庭、美好居、天雅居、东圃远洋小区、天河广场、安厦花园、天力居、东圃广场、富力花园....

２.天河北：瑜翠园、南兴花园、远洋天骄（次新，但只有一居室）、橡树园、侨源山庄、天平花苑、豪景家园、天福居、阳光家园、隆基怡苑、时代花生、金坤花园、天利居、金燕家园...

说300W天河上不了车得挑的中介可以删了，只要能接受旧，大把的选择，但是目前看起来最保值的老破小还是学区房，建议选择学区较好的老破小。

天河东学区普遍一般。

黄埔　

1.老黄埔：金碧世纪花园。

2.科学城：峰湖御境、天鹿花园、万科新里程、龙光峰景华庭、科城山庄（小两房且朝北）、富春山居（一室一厅）、保利林语山庄，万科东荟城、保利罗兰（同朝北且有噪音影响）、中海誉城南北苑、万科金色梦想、时代春树里、岭南雅筑、越秀保利爱特城。

心路历程

在有了看房的想法之后，我的内心其实是非常仿徨的，在买房和不买房中摇摆波动。

即便是新政后，主流声音在于，你不买，我不买，房价明天降两百，许多大V也说，广州在近两年时间不会迎来上涨，博弈还在继续，信心依然没有回复，市场仍然处在低迷期。

确实，初中打卡一个月单词我都坚持不下来，更何况是三十年的房贷，手上的预算在一线只能在老破小和远新大之间考虑，但是要么太旧，要么太远，还有像山一样的房贷。

在看房一开始的过程中，认为这个世界仿佛出bug了。

无论在哪个城市，能拿出100w存款纯属凤毛麟角。

真想攒够100w，需要普通人艰苦卓绝的坚持和努力，这不是要努力一两天，而是需要从小到大的努力。

但是100w在一线，只能付得起核心区老破小的首付，还要-200w。换句话说，只能挑别人挑剩下的。

究竟是房地产太离谱？还是是这个世界有钱的人太多了？还是我接触不到？

看着自己这点工资，总觉得怎么可能有人买得起千万的房子。但是看着每个月的销量，周末人满为患的售楼处。

这世界怎么还这么多有钱人。

所以在看了两个月的房子和中介说帮我留意一下，我意向当中的楼盘。

主要的经历就是沿着天河东一路往北走，再沿着天河北一路往东走。

为什么一路向东呢？原因大致是以下几点：

1.面积太小 ：天河我可以选择的范围，最多可以两室，还不能是大两室，且普遍都是95-05年的房子，且朝向楼层户型一般都是小区内最差的，比如瑜翠园虽然300W以内能打下来，但是基本都被高速立交环绕。

2.小户型设计不合理：小户型要么20年前的设计能力还跟不上，要么基本都在小区外层一圈。

黄埔也一样，比如科城山庄是有61平的小户型，但是都是朝北靠路边，如果是小区外层是小路还好，但是如果是大路，靠近高速或者立交，如果有大车经过，整个楼都在同频震动。

一居室只有朝东西

3.城市面貌好：当我一开车到黄埔的地界，那个开创大道，双向八车道，那个传说中60W一台的路灯，给我这个每天固定在大观路堵一小时的人简直不要再小小的视觉震撼。

天河北和天河东也都基本是20年前建立的商圈，天河东还可以接受，但是天河北的城市面貌是看起来有点旧了，走过岑村村路的朋友们肯定可以理解我的意思。

4.可选范围更多：以前我在天河，就总有一种300W没得挑的感觉，因为可选的小区可选的户型基本没有，但是在黄埔，基本都是次新，且可以选择的范围更多了，我甚至都可以提朝向是朝西南还是东南这样的要求了。

5.物业更完善：当我去看走进一众上世纪的小区，保安亭的老大爷一般悠然坐门口喝茶，一楼是煞白煞白的白炽灯，外墙又看起来灰蒙蒙的，突然到了一个还有竟然保安拦人要有访客记录的小区。

6.小区环境更好：天河符合我预算的大多都没有人车分流，要想过得去，就该有点绿，黄埔是后发展的，小区容积率不高且普遍绿化率很高，以我最终购买的中海誉城来说，小区内是有座真山，还可以下班在小区里爬山，周末每天在阳台放眼望去就能看到一座山，又添加了不少小小的视觉震撼。

太远了？没办法嘛，预算就这点，总归不能什么都想要。

以上原因仅出于我300W的预算对应的选择情况，如果我的预算能拉到500W，那么我想我还是会无脑选择天河。

所以最后就把选择定为：万科新里程和中海誉城。

嘛？你问我为嘛不保利罗兰或者抄底万科东荟城？回答是，我当然是想抄底的，但300W内均都是要么朝北要么靠路边，要么天地楼层，天河靠路边都是小车我还能接受，黄埔晚上都在走大车，靠路边，我...

250-300W内，有合适的就入手，没有合适的就先不买了。

租房不寒碜，无贷一身轻。

两月之后暂时决定观望，买了一兜子零食

在上周中介突然告诉我，中海誉城有一套合适我意向的楼盘，但是挂牌价会比我的预算高出来30W左右。

我还是坚持原则和中介说，如果您可以把这30W谈下来，到我预期可承受的范围内，我立刻就买，但谈不下来，多一分我也不会买。

我是第五波去看房客，前四波内也同样也有购房意向的客人，只是因为要卖一换一资金没有那么快到位，所以在中介契而不舍的磨了一周价格后，房东终于松口可以把价格调整下来。

获取到房东松口的关键信息，我表示可迅速二手房签约，前期价格已经确认好，所以最后的签约过程也十分顺利，没有出现任何意料之外的插曲。

大概是我北上广深都有工作过，以帝都为例子，如果你想买个大三房，如果300w的预算在去到房山、昌平、石景山、通州、大兴去了，通勤感受开车早高峰上过环线都晓得。像科学城目前开车半小时就能到工作地点对于其他一线来说已经是近乎幻想，更别说居住体验了。

幸福都是对比出来的，所以对我自身而言，我已经完全满足了，直到现在，花了28年走到了人生的起点。

感谢在无数次在黑暗见不到光的逆境中，在这些年难熬的日子里，坚持努力走到了今天的自己。

女生靠自己的努力，在一线城市买房买车，拥有自己的大豪斯，超酷的有没有？

还以为要到后半夜，特意买了咖啡

买房建议：二手房

1.中介主要还是靠信息差来赚钱的，事物都有利有弊，如果中介为了像把房子卖出去，就会只和你说房子好的一面，但是最终下决定的是你，一旦做出来了选择后，除了自己没有其他人可以为你负责，在面对中介安利的情况下，要自己保持客观理性的判断，不要被中介带着跑。

比如在南沙购置房产时，中介经常提到，无需换乘到天河。广州第二副中心。大湾区金融中心。快线30分钟以内到达天河。城市教育中心。广州南部金融城。大湾区科技中心...诸如此类，但是中介不会和你说，早高峰的车陂南地铁站，到底有多堵。

比如在周围都是5W的前提下，某小区3W多，中介一直在说性价比非常高并希望可以实际去看一下房，但是在实际看过的时候，体感堪比呼啸山庄，在楼上，我同时可以看到高速和高架，陷入沉思。

2.如果中介给你灌输焦虑的内容，我建议可以删掉，买房子是一件给人带来幸福感的事情，你是让中介赚你的钱，当下大把大把人想赚钱，所以没必要因为买房这件事情搞得自己太过焦虑。

比如我明确的表达，我首付预算最高是300W，这已然是我的极限了，多一分钱我都不想多，如果中介一直在和我介绍400W的房子，并“友善”提示我如果不够是可以办理首付贷的哦，那么，我就会删掉。

3.成交价是可以查的到的，尤其是二手房，可以通过各大购房APP查到房子的成交价，如果有中介和你说，这里有套笋盘，只要29999一平，你可以去看成交价，如果成交价只有25000，那就没什么好再聊下去了。

4.如果同小区挂牌价都比较固定，但是突然有套特别低价钱的盘挂出来，不要着急去下定，务必先去现场看一下，确认房间有没有漏水、墙皮脱落，楼下有没有广场舞，房子有没有当前还在作为资产在被扣押的情况，再去确认一下，当前楼栋，是否是靠路边噪音严重的情况，市区大车一般比较少，但是黄埔这边，京港澳高速，开创大道，都是有大车经过的。

5.不要购置能力范围外的资产，不要高杠杆买房。以前在楼市火热的时候，即便是零首付也要上车，或者有些亲戚也会建议你先买了，以后慢慢还。

但是中介和亲戚，没有一个人会为你往后的三十年房贷负责，也没有任何一个人，会在你因为房贷压力转辗反侧的时候，为你提供任何实际意义上的帮助。

有多大的能力，买多大的房子，买不起租房子过。

6.对于有能力的购房者，前期尽可能的拉高首付，多1W首付=日后少还8000的利息。

7.定金代表着，你要买这套房子了，买家不能后悔，同时卖家也不能后悔，一般按照合同的约定，日后反水，要退双倍。

当然，这种情况在以前可能从买房下定到按揭办好过程中，房子就涨了几十万的情况下比较常见，现在就没有那么那么常见了，但是，防人之心不可无，一定要在合同里约定好违约的义务和后果。

8.在广州三楼以及以下，会有回南天返潮的问题。

9.看好房子，如果自己可以为选择负责，那么就买，买不买房，七大姑八大姨大多各执一词，但是如果一个二手房性价比还不错，一般你纠结完了，房子也卖出去了。

10.你买的房子，以后别人也会买，可以带入一下别人有什么理由买你的房子，你自己都说服不了自己买，想着将就将就得了，那以后别人买你的房子呢？

这在我自己纠结老破小还是远大新之间的过程中起到了决定性作用，天河的老破小，即便是300W，也是大概率靠路边楼层低朝北的小户型，更何况有些外墙都陆续秃噜皮了，我自己再住10年再卖的时候，买家还会选择么？

11.对于卖家来说，现在二手房割肉才能卖得快，在我沟通的过程中，一开始同样在讲价的时候，收到了诸如“做梦”“不可能”的回复，但是对于买家来说，只要有需求，有预算，你不同意降价，同等条件下，买家就会选择肯降价的楼盘。目前是14W套房子，选择多得很。

12.二手房其实有在降价的，广州一直在保持坚挺也就是珠江新城，即便是天河价位标杆中海康城，也从21年的6W均价回调到5W了，黄埔的价格风向标万科东荟城，也从21年的4W回调到3W。

这还是热门楼盘，更不用说广州各种花园、各种苑、各种庄、各种城、各种宿舍，你大致都讲不上名字的楼盘。

13.如果房子预算没有拉起到很高的情况下，大概率是有缺陷的，比如楼龄老，距离地铁远，噪音大，楼下有广场舞，小区学区差，附近有工业区、高压线，或者房子已经被租客洗礼的遍体鳞伤，楼上准时12点蹦迪等等情况...

预算低的情况下，楼盘六边形战士不存在的，就要看自己可以接受哪一些，不能接受哪些，列好需求的优先级，比如我有老头乐代步车，距离地铁远，对我来说就是次要考虑点。

14.首套房资格最宝贵，比如贷款可以拉满到7成，公积金贷款也可以直接申请，不建议在本城市一个房贷没有还完的情况下再买，不仅首付要求高，而且公积金贷款也办理不了。

15.放弃增值的幻想，房产变现的周期会越来越长，但是如果拥有优势，比如物业好、交通方便、学区好等条件，至少是保值的，因为总会有市场。

但就我自身而言，我是能接受保值，甚至是一点点贬值的，毕竟我总容易被割韭菜且屡教不改。

你会发现菜价没有怎么涨，但是出去旅个游、上个课、做个SPA、听个演唱会又着实变贵了，去猪猪新城逛一个周末，花3K简直不要太轻松，读个在职研究生学费也要30W了。

攒100W需要长达20年坚持不懈的努力，但花掉100W 2天就够了，所以还不如买个房子，至少自己可以用来住。

16.二手房，物业真得很重要很重要，我潜伏过三个业主群，就没有不喷物业的，有物业电话是空号的，有楼下油烟不管的，有收高价的，有私立租车位给商户的，有发律师函催收的。

以我之前的例子，小区过20年，电梯就和人到了中老年一样，时不时就抖一下。但是呢，因为二手房都是租客，换电梯需要大量维修基金，基本是不可能的，但是物业又响应不及时，所以，两个电梯，总会有一个是坏的，时不时剩下那一个还要搞一搞心态。

17.可以预先算一下还贷压力，公积金是个福利制度，但是不买房仅仅靠租房提取，是没什么太大用，广州就是一个月最多可以提600。

各地公积金政策因地制宜，有些城市比如广州公积金是可以每一个月划扣到工资卡上的，所以也不用太过焦虑，如果你公积金一个月5千，房贷一个月8K，那么对于你来说，每一个月就需要从你的卡里掏出去3千，如果是三房四房，也可以把多余的房子出租出去，回一回血。

18.20年左右的小区，普遍存在着车位不够用的情况，可以去老校区在晚上夜黑风高的时候，去看一看小区是不是横七竖八停的全都是车。

19.老小区得房率普遍没有新房高，目前电梯房的二手房得房率基本在75-80%，但是新房普遍在90%+，90%的得房率在老小区基本只有楼梯房才有。

20.实测容积率＞5就会体验起来有点拥挤了，但是容积率＜1也需要缴纳增值税，是卖方差价的5.3%。

新房

1.新房可以要求中介开车接送来回。

2.尽量央国企。

3.看一下小区的备案价是多少，如果低于备案价太多，最后可能购买不生效，无法生效。

4.小区有没有预售证，这个很重要，没有预售证就等于以后你没有房产证，一般政府的网站可以查询得到。

5.如果是期房，从购买到出证一般要3-5年的时间，所以如果想要快速还款，不建议新房。

6.意向金和定金不一样，可以拿回来的，但是拿回来的方法就要看智慧了。

结论

人生如旷野，买亦或是不买，都是个人选择而已，祝福大家都能买到心水的房子，早日搬入新家。

欲了解更多广州楼市干货，请关注公众号：广州楼市滚雪球