成都1.5环的“豪宅”小区，二手房单价还不到1.2万元/㎡？

最近，有读者爆料，锦江区的蜀都花园又降价了，只要11955元/㎡，就可以买套建面约100㎡的二手房。

熟悉成都楼市的人应该听过它的大名：成都初代豪宅小区、教科书级的花园小区、“哈儿师长”严选小区……

交房后的20年内，蜀都花园究竟是经历了什么，才导致房价出现如此大的“跳水”？

各位读者老爷们好！我是每年被成都楼市毒打999次的公子羽，一个不善言辞的羞涩“小V”，今天就让我为大家揭开“初代豪宅”蜀都花园的神秘面纱。

全文无广，放心观看。

在成都，一个小区知名度最高的体现就是，出租车司机不用导航也能把你送到家门口。

蜀都花园就是这样的一个小区。

小区位于锦江区东1.5环，水碾河片区，北侧临蜀都大道水碾河路，东北直线约800米是万象城，东南直线约450米就是攀成钢，半径1公里内4条地铁环抱，门口还有锦江教科院附小，地段上确实无可挑剔，坊间知名度也很高。

当跟身边朋友提到蜀都花园，他们大多都能脱口而出自己的印象：

“水碾河那个人很多的小区”

“绿化好得像是住在森林”

“进门有个鱼尾狮身雕塑”

“演哈儿师长的刘德一就住那”

……

就算没住过蜀都花园，大体也能说出几句关于它的传说。

这主要是因为，20年前的蜀都花园，在成都就是超级顶流，热度甚至比金融城·锦宸府还高。

当年楼盘的宣传物料上，用金色宋体大字，明晃晃的写着“现代、时尚、繁华”三个定语。

这段话的最后还不忘跟了句“上演世纪新传奇”，跟现在一些楼盘“拳打金融三，脚踢大源西”的宣传语有异曲同工之妙。

蜀都花园宣传台历

当然，既然能被叫做豪宅，那价格肯定也不会那么亲民。

2002年，蜀都花园开盘销售，单价直逼2000元/㎡，要知道，当时成都人的年薪也才7000多元。

换句话说，只有成都当年的中产以上家庭，才买得起这个小区。

项目本身也是被成都市给予厚望，是当年的重点建设项目，还找了国际一流团队——贝尔高林设计。

也因此，2002年，蜀都花园在建设部组织的第二届“全国人居经典住宅小区及商务建筑规划设计方案竞赛”获得了“人居环境金奖”。

图源：蜀都往事

当然，现在豪宅小区里该有的配套，蜀都花园也应有尽有。

这么说吧，在那个小朋友都还要去猛追湾学游泳的年代，蜀都花园的业主自家小区里就有游泳池，别提有多“港”了。

不光是游泳池，什么网球场、羽毛球场，都给安排上了。

甚至为了蜀都花园的业主，还专门引进了家乐福、北京华联来做配套，连同周围的小区业主也享了福。

蜀都花园宣传台历

总而言之，放在当时的成都市场上，蜀都花园对大多数项目而言，就是一种“降维打击”。

只是与同期的其他豪宅后生相比，如今的蜀都花园还是掉了队。

2023年3月1日上午9点，金科物业近百人的工作人员步入蜀都花园的大门。

道路两旁站满了围观业主，他们欢呼、他们鼓掌，他们知道，这已经是蜀都花园的第三家物业了，他们在其身上寄予了对美好幸福生活的期望。

在此之前，服务蜀都花园的团队，是大名鼎鼎的招商物业。

2年前，蜀都花园第三届业委会转发了《招商局物业公司退出蜀都花园小区物业服务公示告知书》。

《告知书》中，招商物业主动退场的原因被写得一清二楚：

“本小区消防系统处于全面瘫痪状态，导致存在较大安全隐患”。

背后的意思大家都能品出来：小区历史遗留问题太多，维护整改难度过高，不得已只好退出。

不仅是消防系统，供水、照明、通风系统也大多缺乏维护，已经不堪重负。

更叫人难以置信的是，昔日“顶流豪宅”，竟然还曾被发现有“制du窝点”，真叫人唏嘘。

实际上，这些维护问题确实是在意料之外，情理之中。

规划中，蜀都花园共有35栋住宅楼，约3837户业主。

维护如此庞大的业主群体，小区初期物业如果不是中海、招商、龙湖、万科、金科等经验丰富的一线团队，很难做到面面俱到。

而一直以来，小区维护问题频发，正被看做是蜀都花园房价跌落的元凶。

“在蜀都花园租房的2年里，跟物业发消息最多的内容就是修电梯。”读者告诉我说。

好在，新来的金科物业对蜀都花园，可谓是尽心尽力，这都是有目共睹的。

又是搞业主活动，又是跟业委会一起推进小区维护。

今年8月，蜀都花园第四届业委会就曾发布致业主信，其中提到业委会和金科物业共同计划实施的小区设备整改项目，项目多达17项。

其中，最重要的电梯换新工作，也在11月17日开工。

无论如何，从个人的情怀出发，我还是希望这个曾经让无数市民向往的初代豪宅，能越来越好。

上周，我决定去蜀都花园实探，看一看如今的蜀都花园，有哪些新的变化。

从地铁牛王庙C口出来，往东沿着一心桥街直走，大约600米就到了蜀都花园楼下。

牛王庙C口实拍图

道路的两侧还保留着不少老成都的痕迹，连排的法国梧桐叶片开始泛黄。

水碾河片区实拍图

蜀都花园旁的四川省成都茶厂内部已经拆迁，仅余一座大门和白墙矗立。

四川省成都茶厂实拍图

小区另一边的一条街，则是被打造为了复古街坊的模样，红砖青瓦，门口摆上了茶桌椅，“成都市井”具象化在了眼前。

水碾河片区实拍图

与这些建筑相比，20年多前的蜀都花园只能算是个后生仔。

单从外立面来看，拼色瓷砖大体维护得不错。

蜀都花园实拍图

外墙上一些瓷砖脱落，露出了建筑本来的模样。

蜀都花园实拍图

这里靠近小区南门，虽不是正门，但人来人往，进进出出，保安还算尽责，我想跟着业主混进闸机的小诡计也被识破，最后老老实实登记完信息才放行。

蜀都花园实拍图

一进小区，扑面而来的大片树林叫我有点震惊，不愧是高达53%绿化率的“花园小区”。

蜀都花园实拍图

绿化好到什么程度呢？我每走几步就能看到野鸟和鸽鸽。

蜀都花园实拍图

整体来看，小区是围绕中间花园而建，各个楼栋呈圆形将中庭包裹在内，楼间距挺宽敞。

小区鸟瞰效果图

而中庭里地图上被识别为“湖泊”的地方，实际上就是小区的游泳池。

只不过夏天已经过去，这里也太久无人光临，游泳池里落叶堆积了不少。

蜀都花园实拍图

大致一圈逛完，小区面貌确实有了不少的提升。

但此前有网友爆料的小区“住改商”的问题依旧存在。

许多住宅楼下，你都能看到各种培训班、按摩店，甚至还有房产中介。

一定程度上，大量的住改商确实会因为流动人口给小区管理、安全带来负担和隐患，但这种情况实际上在许多小区都存在，难以根除。

但从另一方面来讲，一些楼下的菜鸟驿站、小卖部，也确实能给生活带来方便。

穿过小区的中庭，我往北大门而去，还路过了小区的“商业广场”，有药店、茶坊、生鲜馆和健身房，确实很方便。

蜀都花园实拍图

再走几步也就出了小区大门，回过头来，巨大的鱼尾狮身雕像窝在水池里，像是穿越了20多年的时光注视着我。

蜀都花园实拍图

小区门口，十余根“龙柱”威严肃穆，无时无刻不在向路人诉说着自己作为昔日的辉煌。

蜀都花园实拍图

在蜀都花园里踩盘的时候，我都在与读者们交流，这个小区是否还值得买入。

得到的答案大多是“划算”，市场数据也与大家的观点不谋而合。

今年10月，蜀都花园共成交了10套二手房，最近90天成交均价13765元/㎡，位列水碾河成交均价榜第一。

该小区受欢迎的原因还是如上文所言：

那么，你愿意买套蜀都花园二手房自住吗？欢迎在评论区留言讨论。

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