去年2月6日，内地与港澳全面恢复通关，最早一班广深港高铁G6582，从香港西九龙开出。

上面坐着80余位香港政商代表，他们是全面通关后，香港第一个访问内地的考察团。

疫情前，出团考察并不稀奇，每年有很多批，但那一天却是香港历史首次，把29个商协会集中在同一处。（来源：南方日报）

吸引力如此大的地方，大湾区并不多，一般是离香港最近的深圳，或是省城广州的CBD，比如珠金琶。

然而，这个极具意义的考察团，第一站选择了南沙庆盛。

带队人的是梁振英，全国政协副主席，香港前特首。

很多人不知道，他还有另外两个身份：一个是南沙粤港合作咨询委员会顾问，另一个则是南沙民心港人子弟学校创办人。

民心港人子弟学校，是大湾区最火爆、最难进的学校之一，2022年9月开学以来，平均三年录取率不足7%。（综合学校官网&机构信息）

这所学校就在南沙庆盛，附近是香港科技大学（广州）——顶层文件《大湾区规划纲要》落地后第一所内地与香港合作的大学。

其全球排名47位，超过浙江大学、南京大学、波士顿大学等诸多名校。

这些年梁振英到访南沙近70次，重要考察几乎都会到庆盛去。

在他的带领下，很多香港专家、外国驻港商会代表，认识南沙的第一扇窗也是庆盛。

这或许有香港在庆盛办校的原因，但庆盛屡屡被摆在突出位置，更像一面镜子，照出了香港越来越需要广州。

广州和香港正造一座硅谷“小香港”

事实上过去几年，香港的确与广州高频牵手。

不光大量北上购房定居，各种力量肉眼可见汇聚于南沙，快速打破五个维度的壁垒。

在诸多联通之中，你会发现8平方公里庆盛枢纽区块，是两地期待值最高、兑现力最强的地方。

交通上的“硬联通”最为明显，目前南沙能高铁直达香港的，只有庆盛，香港坐高铁到广州的第一站，也是庆盛。

香港科技大学（广州）已开学2年，庆盛成了广州唯一，也是湾区唯一，能点对点快速直通香港的创新城区。

教授、学者、企业家和科研人员等人才，能突破城市藩篱，自由往来沟通。

有了世界一流大学与人才，广州和香港便有共同孵化产业的底气。

今年9月，一个标志性项目结出了果实——庆盛首个产业园，越秀iPARK粤港智谷，启动运营南沙环港科大（广州）创新区，为港科大转移转化科创成果。

超165家企业在这里埋下“科创种子”，香港八大高校的创新人才也被吸引而来，激发创新、创业活力。（来源：越秀iPark智谷官微）

随着交通与产业的联通，更深层次的交往交融，也随之沉淀。

如今来庆盛，你会发现一切很香港。

道路很香港，精致、密集，弹性车道；教育很香港，不仅有香港的大学，还有港人学校。

在商业N+天地中，已开设的Suslab街区，时尚、精品、多元，香港特色的五彩招牌一挂，港风扑面而来。

N+聚所正展出港籍艺术家梁贺的《光头仔的游乐园》，接下来，还有望看到香港喜剧大师詹瑞文的展览。

这种“港味”不是一两栋房子，一两条街区，是没有割裂感的整体。

因为从官方规划之初，引入了港企港资，咨询香港规划专家的意见。（来源：南方都市报）

滨水公园与港式艺术（广州房产摄）

庆盛TOD商业综合体，是新鸿基打造的。

港式住宅、港式街区，乃至规划的滨水公园、超级连廊等，均以香港的标准、港人的生活习惯为导向展开设计。

“南沙土地+香港经验”，这是全国前所未见的创新。

庆盛还在持续“香港化”，港科大与民心港人子弟学校已开始二期扩建，越秀·天悦云啟、越秀N+天地、新鸿基INC等港式商住配套，亦快马加鞭。

未来，这会是一个因港科大而生的“小香港”！

仔细看，这座“小香港”是个奇妙的熔炉，它不是纯港式住区，只有住宅，没有产业。

也不是纯科技城，只有产业，没有大学与科研支撑；更不是只有大学，人才束之象牙塔，缺乏产业互动。

庆盛同时融合大学+科技城+港式住区，港科大孵化人才与创新，iPark智谷等产业园负责成果转换，开发商的商住配套则是后勤保障。

“产业、学术、研究、居住”完整闭环，形成人才、产业与资本集群，与硅谷一样，以顶级教育为核心发展。

这是国际知名的EOD发展模式，以世界一流大学改变一座城。

其实，两年前港科大开学，创校校长倪明选就曾许下愿景：

“五年以后，这里的创业生态链慢慢就能建立起来，南沙庆盛也将显露出硅谷的模样。”（来源：新京报专访）

实际上成果远比这张蓝图更早发生：年销售额10亿的半导体龙头——晶科电子，由港科大与南沙共同孵化。（来源：南方都市报）

对庆盛，香港寄予厚望。

香港模式+硅谷模式这盘大棋为何下在了庆盛？

广州很大，光是南沙就有着803平方公里，为什么会是庆盛，承载港人的热切希望？

要回答这个问题，必须了解清楚：香港为什么越来越需要广州。

众所周知，香港是世界第三大金融中心，过去30年，以金融+商贸，创造了53.56万亿人民币的GDP。（来源：快易数据）

璀璨的东方之珠（来源：图库中国）

世界上没有一座城市是永远向前，东方之珠也正遭遇瓶颈。

一方面，金融地位迎来新加坡的冲击。

金融是逐利的，如今复杂的地缘政治、经济环境等，决定香港不可能永远无忧枕在热钱上。

另一方面，香港一直朝着金融与地产前进，错过了科创风口。

现在想调头非常难，土地紧缺、企业较少、技术起步晚。

最重要是，香港产业严重空心化，制造业占GDP的比重不足1%。

所以才有港科大校长口中的遗憾：

港科大培养了大疆创新、云洲智能、一清创新等高科技企业，但他们不是在香港创业，而是去了大湾区。（来源：新京报专访）

那里能做出又好又便宜的电路板，香港不行。

拥抱大湾区和科创，是香港的出路，而广州无疑是理想的合作伙伴。

这里是世界一线Alpha级城市，广东的经济、枢纽、教育腹地，产学研要素齐全，往来便利，关键“粤语文化”相通。

当然，两地联手不可能只有香港“单方面”需要广州，广州同样需要香港。

广州创新土壤很好，但科技创新却严重落后。

一份2023年城市科技研发经费投入排名，揭示了广州的困境：科研经费被北京、深圳、上海抛离，甚至不如苏州。

而科研经费占GDP比重，在十强城市中仅高于重庆，排名倒数。（来源：各地统计局）

数据反映到现实便是，广州缺乏华为、大疆这种独当一面的科创龙头，GDP增长乏力。

要破局，要增加投入，更要利用好手上的王牌！

广州高等教育的底子很好，中山大学、华南理工大学是广东仅有的两所985大学，在校大学生更多达164.2万，全国第一。（来源：广州统计局）

走硅谷模式，从学术、科研源头孵化科创龙头，培育科技产业链，是广州最想实现的。

但广州存在一个短板——高等教育“大而不强”，科技型硕博士人才紧缺。

所以广州非常需要，被誉为东方斯坦福的香港科技大学。

今年广州市委书记郭永航调研庆盛之前，曾到港科大亲自讲授思政课，足以显示出领导层的重视。

既然香港与广州都想科技兴城，就必须围绕一个落脚点，现在看来，庆盛就是两地的共识。

因为规模硅谷模式不是单打独斗，单凭一所大学，几家企业，无法成功。

这要求联手地方具备极高的通达性，保证学术交流、产业转换、资金流转高效运行。

地处湾区黄金内湾的庆盛，无疑更能配合两地的期待。

一条广深港高铁，不仅连通香港，更把高度创新、制造业发达的深莞拉拢到一起，足以完成从研发到生产的闭环。

3号线、4号线、22号线等，又串联庆盛与广州大学城、琶洲、珠江新城。

坐上地铁，能与中大、华工两所985学府碰撞，与琶洲科创总部共振，连投融资场景都考虑在内。

凭借超强通达性，庆盛能将湾区散落的产学研板块，拧成一股绳！

这里还拥有大量优质白地，规划过程基本不会受到其他干扰，可以一张蓝图绘到底。

更为无人驾驶、无人机送外卖等未来生活场景，预留测试与应用空间。

不仅此外，庆盛在生活环境上，与硅谷类似，清静但不僻静，不像日本筑波城，僻静到山沟里，反而更能潜心钻研。

所以羊城那么大，广州与香港偏偏选择在庆盛，其兑现速度也明显快于其他板块：

双15%重磅税减政策落地；港科大与民心港人子弟学校开学；基础路网形成，以及港人社区配套建设，都是近两年的事情。

一个板块发展决心有多大，规划定位只是下限，执行力最显真章。

硅谷“小香港”如何炼成？

当然，任何板块的发展，都不是落地政策，建建学校、房子就行了。

它应该是一座丰满的城市，孵化人才、吸引人才，也能留住人才、滋养人才。

所以庆盛与其他板块不同，要配套先行，提前把生活场景做出来，让大家愿意搬到这里，住在这里。

这是个艰难的任务，曾经的二沙岛、珠江新城、大学城，都是摸着石头过河。

但在离港科大最近的地方，国企越秀地产接过了重任。

如何孵化人才？港科大有经验，更成立了10亿科研基金，缺的是载体。

所以越秀打造iPark智谷与云谷，为人才提供创业创新的场景，为科创成果提供转换的基地。

其中，iPark云谷就在港科大对面。

越秀iPark云谷

如何吸引人才、留住人才？越秀做了很多。

它认为，科研与生活应当融合而不是对立，因此搬来了一座大学广场。

与波士顿肯德尔广场类似，让人才与企业能在自由、轻松的氛围下碰撞出创新的火花。

越秀还规划打造一个完善的慢行系统，通过一条结合港式天桥与高线公园的超级连廊，可以从地铁连接到大学、产业、商业与住宅。

产学研国际港人社区（来源：广州市城市规划展览中心）示意图注：超级连廊、街心公园、滨海公园，南地块均在规划中

越秀认为，配套乏味的新城，大学人才住不长久，普通人不愿意搬进来。

在大量考察之后，它们打造了一个内部也从未践行过的非标商业——N+天地。

这里有滨水公园，有港式街区，有开放的广场，也有聚集不同品牌、业态的盒子。

在这里生活、学习的人，随时都走进去，喝杯咖啡、品尝美食，或者逛逛文创店、买手店，到公园露营玩飞盘。

在N+聚所里，每周都有不同的展览与社群活动。

你敢信，10月它就搞了21场社群活动，花艺手作、热辣拳击、咖啡沙龙、舞蹈体验，不重样。

很多与香港文化、潮流相关的展览，广州更是从来没见过。

N+天地丰富生活场景

甚至AI大赛、城市设计周、大学校庆、科技公司路演这些，普通人平时很难接触的活动，都在N+天地上演。

腾讯AI大赛现场

最后，为了滋养人才，越秀打造了最有港味的社区——越秀·天悦云啟。

房产君了解到一个惊人的事实：项目没有开任何渠道，首开1~4栋短短3个月去货超90%。

大学老师、教授、科研人员、科技企业高管，几乎到访就下定。

他们不是没得选，喜欢越秀·天悦云啟，是因为它不是普通住宅盘，能够融入上述丰满的生活场景之中。

他们喜欢越秀·天悦云啟，是因为它足够舒适，容积率低至2.93，哪怕在南沙，也是罕有的低密。

超大面宽，92%户户朝南，都让生活充满阳光；两梯3~4户，17层小高层专梯入户，又让生活惬意轻松。

对了，想望江与港科大园景，还有26层的高层。

他们喜欢越秀·天悦云啟，是因为它足够创新。

约800mm进深飘窗，约20%阳台率，约2.05~2.4米进深阳台，全部是标配，满足你N+种生活方式。

他们喜欢越秀·天悦云啟，是因为房子有价，圈层无价。

建面约89㎡、129㎡、169㎡等三种户型，首付款仅需27万起，却能与世界名校师生、科技企业高管、重点科研人才为伍。

与高知圈层、高质人才做邻居又能带来什么？前有孟母三迁的典故，现有广州大学城与二沙岛的样板。

其实，越秀地产是广州的老熟人，无论是造城，还是联手港企港资，它都游刃有余。

二沙岛、天河路与珠江新城，广州三个最重要的板块，其核心开发、城市地标，正有越秀地产活跃的身影。

在南沙，越秀·天悦云啟已是越秀第22个项目，可见深耕之久。

越秀·天悦云啟商业街实景图

但打造庆盛，依旧很难，毕竟造硅谷“小香港”，广州和越秀地产都是第一次。

所以你能看到，越秀把人居大城、TOD大城、公园大城、西塔与天河飘绢、白马服装城等，积累了30多年的能力倾囊而出。

所以你能看到越秀·天悦云啟，不是一座楼盘，一座街区，或是什么综合体，而是一座丰满的湾区生活平台。

如果买房前有一个一定要看的项目，越秀·天悦云啟值得你来逛一逛。