连云港六月救市效果如何？看各版块的不同表现

今天，聊聊市场吧。

如果你从1月份开始就密切关注市场，会发现短短半年的时间，市区楼市经历了一个冷热的交换。从1月平淡，2月趋缓，到3、4月因为疫情进入速冻，再到5月的修复和6月的回暖迹象。

至少从数据上看，已经有相当明显的体现。

再来看供应端，往年土地供应较少，上半年新增供应有所降低。整体来看，市面上的供应，主要集中在5、6月份的倒挂红盘。在供应端减少，倒挂红盘入市，以及集中或延迟网签的背景下，网签成交数据并不能实时反映楼市热度。也就是说，楼市成交少，或许只因为供应少；楼市成交多，也存在集中网签的可能。

再加上，6月是一个特殊的月份。在这个月，市区推出了买房送补贴的救市政策。从结果上看，市区6月商品房网签破4千套，较5月大幅上涨。那销量“飙升”的6月楼市，是因为市场的自然爬坡还是救市政策呢？

既然宏观的网签数据，并不能如实呈现市场。那我们只能从微观层面解析，即一线销售端的真实感受。为此，我走访了各板块的主力在售楼盘，拿到了最接近事实的一线销售数据。

PS：倒挂红盘不在本文统计范围内。

6月份，市区销量最高的楼盘是哪家？金辉云邸，超150套。云邸高层均价8200元/㎡，6月加推了30#楼，5月去化过百套。一定意义上讲，云邸在所属板块是“反倒挂”的存在，新房均价高于周边的二手房价。但凭借着产品和地段优势，云邸卖出了“傲视全城”的成绩。

凤凰新城，主力在售楼盘是万象紫东城，毛坯均价一万两千多。物业类型丰富，覆盖了洋房、高层和大平层，5月去化四五十套，6月去化六七十套。与万象紫东城均价接近的保利水木芳华，位于海州区政府板块。5月销售七十多套，6月由于存货剩余不多，卖出了50套左右。保利水木芳华，一直是去化比较稳的楼盘，即便在楼市冷静期，也能维持着四五十套的月销量。

位于碱厂板块的德惠尚书房，均价6500元/㎡，6月销量同样见涨，将近四十套。

与上文不同，下面的几个楼盘，基本没有受新政太大的影响。

天誉未来城，均价不到7500元/㎡。6月去化四五十套，与5月接近。位于万达板块的明悦天骄，均价一万六千多，5月底加推了小户型7#楼，从销售端反馈来看，5、6月维持在二三十套的销量，同样没有变化。

海州城北和城西，主力在售楼盘是双池花园和保利时光印象。前者均价1.1万元/㎡，后者均价一万出头。两个楼盘5、6月份去化接近，每月能卖出三十多套。连云区的万润国际新城，6月由于优惠取消，较之5月销量有一定的下滑。福港书香东苑，5月底首开，6月去化不到二十套。光伸绿洲学府和上城山海居，5、6月去化持平。

看完了上文，我们可以得出市场分化的共识。受救市政策影响较大的楼盘，具有以下特征：

改善。

比如，金辉云邸是猴嘴板块的改善，万象紫东城是苍梧板块的改善，保利水木芳华是海州城西和市中心老破小的改善，这也说明当下楼市主要依靠内生需求在驱动，即置换。而置换分为两种，一种是产品，即高层换小高或洋房，这种往往发生在周边大高层比较多且房龄较老的板块。另外一种，是追求更丰富、更成熟的生活配套。

不过，无论哪一种，置换都有较强的地缘属性。

此外，低总价和高总价新房，目前去化缓慢。低总价新房，地段越来越“城郊化”，不能够满足生活、学区等需求，致使购房者更偏向于选择，高一等级板块的新房或二手房。至于高总价新房，主要受制于购买力偏弱的因素。就目前来看，新房超过1.6万元，受众就比较窄了。

整体来看，市场风格以自住为主，这部分群体受新政的推动更大一些。除此之外，经过市场过滤，投资客纷纷退场，当下还在买房的都是绝对的刚性购房需求——无房需要买房的纯刚需，和疫情之后迸发的改善需求。