前同事这两天有点头痛，不是生理的，是心理上的。
三个月前，前同事挂了一套小三房，联系的人多，有意向的人少，迫于无奈连续三次小幅降价，终于有买方约着谈价格了。
本是件好事，前同事都做好了心理建设，迂回两三次让个五万，顺顺利利把房子卖掉。
离谱的事出现了，买方压根不按常理出牌，上来直接大刀砍下，要求120万买下降到150万的房子，主打一个往死里砍。
提前做好的心理建设经历了天上人间一瞬间崩塌，房子最终还是没有卖出去。
砍价这个东西，真是个学问。
困扰着卖方，还困扰着买方。
时常有读者问，准备上车某某小区二手房了，砍价多少合适？
这是郑州二手房的数据盲区，却是对买方最有用的一题。
于是胖虎扒了一圈数据，整理出贝壳的挂牌数据、成交数据，写下了这个选题。
来来来，咱们聊聊郑州二手房的砍价空间。
1
这两年郑州楼市整体活跃度是下降的，开发商暴雷潮叠加经济下行，新房销量是一年不如一年。
倒是二手房的关注度比往年有小幅上涨，买二手房、讨论二手房的人多了。
买二手房不比买新房，挂牌到最终成交之间都要经过一段买方卖方你来我往的砍价过程，最终成交价往往比挂牌价要低一些，两者之间的差值便是二手房的砍价空间。
上面提到二手房的关注度上去了，但供大于求的局面还存在，这样的背景下，买方有更多的砍价空间。
问题来了，郑州二手房的砍价空间到底有多少？
根据郑州贝壳的数据显示，截止到10月底，全年平均挂牌价-全年平均成交价=5.2万。
这意味着，全市二手房成交房源最后一次挂牌价到成交价，中间还有5.2万的降幅。
往前推三年，这个数字都是在5万以下徘徊，一年时间发生了什么？
2023年2月郑州楼市迎来了一波“小阳春”回暖，销量上涨，伴随销量上涨的同时，二手房砍价空间达到了全年最低的4.3万。
但这波回暖后劲不足，3月不如2月，4月不如3月，二手砍价空间渐渐拉到了5万之上。
下半年二手房连续下滑，9月、10月的砍价空间甚至来到了6万（11月整月数据未扒到）。
同样一套房下半年买不仅比上半年便宜，砍价空间还比上半年大。
买二手房，还要是买在无人问津时。
2
继续讨论，还有哪些空间可以二手房砍价空间？
户型？单价？楼层？
咱们一一看数据。
把二手房筛选出一室、两室、三室、四室、四室以上，可以看出面积越大砍价空间越大。
一室这两年降价比较猛，但是砍价空间只有1.9万。
二室、三室是目前郑州楼市的主力成交户型，砍价空间比较接近全年平均数据。
四室、四室以上基本是改善户型了，面积越大意味着总价越高，相应的砍价力度越大，砍价空间突破了10万意料之中。
同样道理的，还有不同单价的砍价空间。
单独拎出来单价＜10000元/㎡的数据，这些二手房比较特殊，以旧小区为主。
旧小区本身比较难卖，砍价空间相对比较大，4.7万的砍价空间高于＜15000元/㎡的二手房。
单价＞10000元/㎡的二手房，基本遵循了单价越高、砍价空间越大的规律。
单价＜15000元/㎡、＜20000元/㎡的二手房成交占比比较大，砍价空间比较接近全年平均数据。
单价＞30000元/㎡的二手房砍价空间达到了惊人的18.9万，还得是有钱人大方。
新房的不同楼层定价有一些差距，到了二手房买卖时一样。
低楼层整体的砍价空间5.7万，中楼层、高楼层的砍价空间都在5万，并未拉出差距，可以看出对低楼层介意的人比较多，不管买新房还是二手房更建议买中楼层、高楼层，保值能力相对高一些。
正常情况下小区的新旧程度与砍价空间是有一定关系的，但是数据的年代统计难度比较大，这里简单整理了2023年9月的数据，可以做下参考。
普遍的认知里，小区越老似乎砍价空间越大，但事实上有一些偏差。
10年以内的小区砍价空间是4.9万，20年以内的小区砍价空间是7.1万，20年以上的小区砍价空间却降到了3.9万。
这里要考虑到一个情况，20年以上的小区单价低、总价低，比起次新来说已经相当便宜了，砍价空间固然是偏低的。
但10年仍旧是分水岭，10年以内的小区跟20年以内的小区砍价空间拉开了差距。
买二手房还是要买新一些的小区，保值能力相对高。
3
差点忘了，不同区域同样对砍价空间有着不小的影响。
高新区、中原区、二七区、管城区的整体砍价空间比较接近，且都在4万以内，符合常理，不再分析。
惠济区有一些改善小区，砍价空间略高于上述四个区。
金水区、经开区、郑东新区的砍价空间是高于全年平均数据的，可以说郑州的砍价空间就是这三个区拉高的。
金水区情况比较复杂，旧小区占比不小，砍价空间低于了经开区。
郑东新区本身单价高，高端改善小区比较多，砍价空间是郑州最高的，破了10万大关。
到这里可以得出，二手房的砍价空间与行情、总价（户型、单价的背后都是总价）、区域、年代、楼层相关。
其中年代、楼层的影响较弱，行情无法控制，真正有参考意义的是总价、区域。
把两者重叠（总价取户型这一选项），可以得出一张非常有价值的表，建议关注二手房的朋友们都收藏起来。
惠济区一二三室砍价空间不大，四室砍价空间暴增是改善小区影响。
金水区一二室砍价空间小于经开区，四室砍价空间大幅超越，根本原因是金水区旧小区的数据影响。
这张更细致的表，已经非常接近真实情况了，但具体情况还要具体分析。
非常难得，扒到了这样的数据，这些挂牌价与成交价之间的价差，可以了解到市场上最真实的砍价空间。
如果你是卖方，可能得重新审视自己的房子，放在当下的市场行情里去评估如何挂牌、降价，理性对待砍价行为。
如果你是买方，要多沟通，摸清楚情况，适时提出砍价请求，通过协商达到目的，过分的砍价行为可能有一些冒犯，适得其反。
以上内容纯属个人看法，数据非标准答案，仅供参考，有其他看法的朋友可留言区讨论。
