地产又出大利好，央行连出三大招，直接把首付比例降到15%，也降低了房贷利率和公积金利率，笔者更狠的还有传言说，政府要拿出巨量资金收购积压商品房，这两天房地产股票连续大涨，这次地产救市能否彻底扭转地产趋势，首先说观点，这次救市力度和决心空间巨大，但不会逆转地产下降大势，只能引发强烈反弹。

就好比2017年棚户房改造，几千亿资金进入市场，只是给当时的地产大佬的最后的逃命机会，当恒大，碧桂园甚至万科，并没有真正理解地产行情的脉络，反而继续加仓，最后灭顶之灾。

所以对于地产实体，这次收储相当于一次重大利好反弹，给你最后一次逃命的机会。我们再分析这次重大利好的本质和效果。

在这次地产救市利好中，万亿资金进场收购是最重要的，据彭博社的小作文，目前正在考虑，让地方政府购买数百万套未售出的住房，据两名知情人士透露，地方国有企业将被要求利用国有银行提供的贷款，以极低的折扣，帮助从陷入困境的开发商手中购买未售出的房屋。许多房产将被改造成经济适用房。

消息在周二晚间就放出来，周三地产板块变现强劲，而且万科债券大涨23%，你说股票可能是情绪推动，但债券市场，可是最理性的机构，拿着真金白银买出来的大阳，说明机构认为万科债券不会出现偿付问题。

而且周三盘后，杭州市也发了一个公告，间接证明地产售出小作文是有一定依据的。

公告显示，杭州在临安区收购一批商品住房作为公共租赁房，对户型和配套都有要求。此外，南京，济南，福州多个城市，宣布购买商品房作为保障房出租。

我们地产行业陷入泥沼，常规救市手段比如取消限购，降低首付比例和利率，都已经毫无效果。那么只有使出超常规大招，体制内消化或者政府收储。

政府对地产收储是有成功先例的，

但政府收购地产存量房，需要解决三个问题，一是需要多少钱，二是钱从哪里来，三是收购后能否回本。

我们先说需要多少钱，目前的房地产库存，只考虑房企已开工、未销售的住宅和空置二手房，有 26.3 亿平方米，正常销售需要 25个月。

如果要把住房销售周期压降到 18 个月以内，对应需 要消化 7.7 亿平方米库存，按照目前国内新建房均价9779元计算，消化这7.7亿平方需要7万亿。

这是一个很庞大的金额，考虑政府批量收储是可以打折的，折扣也不会小，如果按照七折计算，还需要4.9万亿。如果分五年收储，每年一万亿，再结合激发居民买房信心。勉强可以消化地产过剩压力。

第二个问题钱从哪里来，现有财政肯定拿不出来，不过管理层反复讲话，加快落实超长期国债发行，可能是30年，甚至是50年，而且是央行直接进场买国债，不挤压现在市场流动性，只是把现在问题后移30年来处置，这未尝不是一个好办法。

第三个问题，巨额收购资金能否保本，政府举债也需要成本，目前三十年国债利息2.56%。那我们要考虑保障房出租能达到2.56%的保本利息吗？同时收储房能够全部租出去吗？

要知道现在租房市场同样不景气，仅有少数城市租售比能达到国债成本线。

政府收储房保本回利是比较困难的，但有两个方法缓解困难。一是降低发债成本，不出意外的话，最近两个月会有降息空间，二是收购时压低成本，但这会使房价加速下跌，和政府稳定房地产初心相背，但政府是批发整栋收购，和个人零售价价格不同也很正常。而且现在的形势已经不能为了怕房价下跌而不去解决问题了。

总体来讲，政府收储箭在弦上，但收储风险大，利润小，因此对于政府能否拿出足够的资金来扭转地产弱势，很多人还是大有疑问。

研判政府收储力度和效果，我们可以看其他国家在地产泡沫破裂是如何应对，比如美国，2008年次贷危机，美国两房公司破产，美国拿出2000亿美元，收购了两房公司。缓解了危机爆发。之后美国在放水自己下经济重启。地产价格也回暖。两房公司渡过危机，，不仅还清当初财政部的救援资金，还让财政部利润超800亿美元。但要注意，美国救助地产企业不但是拿出资金，更重要是当时美联储配套使出QE大招，就是央行公开买国债，迅速将美国经济拉出泥沼。从而各项在危机中的投资都是盈利丰厚。

而日本在地产危机也采取政府出资，但效果不佳，1990年日本住房泡沫破裂，日本央行就是策略比较保守，一直到1996年才修改公营住宅法。通过“租借和买入民间住宅”这一方式转租给低收入者，希望能够刺激经济和房地产去库存。

但日本经济缺乏活力，政府购买住宅也并未有效启动地产和经济，日本经济一直萎靡不振，一直到2012年，安倍上任，推动央行大量进场买国债，买股市ETF，日本经济才走出流动性陷阱。

从其他国家历史分析，政府直接进场买房是有成功先例的，一般都是在各种利好使尽，经济困难不能由市场自主解决的背景下。但成功与否不是单看政府买房力度，更要看有无更加强有力的货币刺激政策，进而把经济拉到景气周期。

也就是决定政府买房最终盈利的不是取决于买房的资金力度，而取决于经济能否迅速摆脱地产危机。正好，我们目前正推出央行进场买国债的措施。这和当年美国QE和12年日本QE有些相似。QE 的后续力度和效果才是救经济和这次收储能否成功的关键。

其次要看政府寿春放的价格区间，我们拿股市来做比方，如果在2007年股指6000点，政府成立资金进场救市，那是救不起来的，因为股价还没跌透，泡沫巨大。政府资金是不能和整个市场力量对抗的。

因此就是成功还要市场经过充分下跌，股市投资价值低估，此时进场一呼百应，否则再大的资金进场，也只能引发一波反弹，只是方便前期机构逢高出逃。

再回到房地产市场，房价虽然说调整了两年，但在各种人为干预下，房子只是信心缺失，有价无市，但房价并没有出现大幅的下跌，房价和收入比依然处于高位。

在房价没有大幅下跌的情况下，政府此时进场收储风险较大，降低风险的方法就是压低房价售出的价格，彭博社的传闻也说，在极低的折扣下进行收储。

在市场远远没有调整充分的情况下，政府就急于进场，只是看到市场已经陷入冰点，再拖下去地产企业爆雷会越发严重。

因此救市必须当机立断，但救市绝不是让地产大佬轻松过关，政府只不过通过收储给地产行业一定的流动性，防止全行业崩盘，也希望通过收储给市场一定信心，房地产行业尽快走稳。

这次收储，会配以较低折扣，地产界并不能从中赚钱，危机过后，地产大佬的日子也不会好过，所以对于地产实体，这次收储相当于一次重大利好反攻给你一次逃命的机会。

如果政府收储的折扣足够低，经济还能迅速回暖，政府收储使能够保本获利的，如果经济还不能迅速复苏，那只有一个大招，就是放水促使全面通胀，现在央行进场买国债就是放水的直接手段，

如近期大招使出，物价和经济继续萎靡不振，注水刺激通胀就成了必要手段，水价，高铁开始涨价也是意义深远。通胀背景下，放假不需要大涨，只要稳住就把泡沫有效消化，地产行业会涨的是物业费，深圳物业费不过几元钱，对面香港是几十元，差距会弥补。房地产服务板块这次反弹力度远比地产开发商强是有道理的。政府在此时收储的房子也就成了保本无忧的投资工具。

作为普通老百姓，应该看清放水和降息是大概率的，未来资产大趋势是房地产只会反弹，理应见好就撤，不要以为地产会重回荣光。股市和科技是未来发展方向。