数据是最真实的反映。
根据官方统计，2024年3月市区二手房共成交1795套，较之2月份上涨113%，接近去年3月同期水平。尽管继续保持的势头较弱，单从数据对比看，3月「小阳春」是成立的。
成交量的上升，主要来自于价格的调整。
3月二手房的成交量，绝大多数来自房东的「以价换量」。举几个3月典型的例子，蓝天华侨城跌破1万，港利锦绣江南跌破1.1万，美麟常青藤1.2万，苍梧家苑1.5万，苍梧三期跌破1.6万，核电专家二村跌破8千。
对于二手房价格下降这个现象，我个人觉得没有必要故意唱衰或者起令人惊悚的标题。这不单单只存在连云港，全国所有城市同步发生。相比省内城市，连云港二手房价格回调地还算「温和」。有些事情，个人无法改变就只能被动接受。毕竟除了房价，还有诗和远方。
3月，主要有哪些人在买房？
我统计了各区二手房成交TOP5的小区，依次是：
海州区：恒大名都、四季金辉三期、世纪凤凰城、滨海名都和紫金公馆；
连云区：景城名郡、核电专家二村、优步花园、郡望府和海客瀛洲；
赣榆：碧桂园天樾府南苑、紫宸东苑、吾悦广场、新城壹号和新世纪花园。
纵观这些二手房房源，我们可以总结以下几个特征：
1、刚性需求是当下市场的主力。
刚需自住和学区需求，撑起了3月份的二手房市场。虽然市场舆论总是关注和报道高总价房源的风吹草动，但实际上楼市成交的主力，是「沉默的大多数」。也就说，即便是小阳春的三月，总价两百以上房源的二手成交也不过50多套。
理论上，二手市场的成交结构，应该对开发商做新房的产品定位有所启发，但是目前几乎没有开发商做控制总价的房源。
真正的市场总是残酷的。市场会满足有钱人的需求，却不会考虑那些勉强买得起房或者只能买得起最便宜的房子的人的需求。没有人心疼刚需。
2、房龄成为购房参考因素之一。
和车子一样，房龄也逐渐成为购房参考因素。二手房市场流通性稍高的，是十五年以内的房源。太久房龄的老房子，要么是面对买家的大刀砍，要么被动出租。
最后，就是二手房和新房的分化。
新房数据太糟糕，官方已经遮遮掩掩好长一段时间。据我统计的口径，3月市区新房成交数据大概仅有二手房的20%多。在未来相当场时间内，二手房会是楼市的主力军，新房不得不让渡主导权。
新房卖得差的话题，已经老生常谈。具体来看，我们的某些开发商老板，不愿意「确认损失」。
就好比二手房市场，有些房东愿意割肉甩卖，有些房东选择咬牙面对。前者，落袋为安。后者，赌性更高一些。一定意义上讲，自身缺不缺钱，并不能成为开发商新房价格坚挺的理由。因为，从概率上讲，我们所有人都要面对，卖得巧，不如卖得早。
