二娃说

有些人，真的是太过分了！表面一套，背面一套，海珠一套，越秀一套，珠江新城还有三套。

上周，二娃写了一篇文章叫《6月27日，黄埔中央城开盘！选筹指南曝光》，从文中可以看出，其实，我对黄埔中央城这个楼盘抱有很大的期望。

一方面，这个项目是科学城全新巨无霸楼盘，项目一亮相就启动了各种中介渠道，关注度尤其高。

另一方面，项目的吹风价远低于市场价，按照开发商一贯的“低开高走”营销模式来看，开盘当天应该还会有惊喜，所以，我预测，中央城的开盘，会卖得很好，而且会给科学城固有的房价体系，带来地震般的破坏效果。

但结果呢？惊喜没有，惊讶倒是分量十足！

◆ 项目开盘现场人气

其一、实际开盘价格，高过吹风价！

在二娃了解的房地产市场中，100个开发商里面，大概有99个开发商，会选择“低开高走”的操盘方式，但黄埔中央城不同，它应该算是地产界里的一股泥石流！另辟蹊径，选择了“高开低走”的方式。

比如，位置最差的A1栋（北面挨马路，南面挨寺庙和放骨灰的思德园），吹风价2.8-3.1万/㎡，实际开盘价格，却卖到了3万/㎡起。而位置好点的J2/J3栋，原本吹风价在3.1-3.4万/㎡，开盘当天，却卖到了3.3-3.5万/㎡。

◆ 楼栋位置示意图

其二、自信心爆棚，开盘前，竟临时涨价。

为什么中央城的开盘价会高过吹风价呢？根据他们内部员工爆料，这是因为老板对项目很有信心，开盘前临时宣布涨价的结果。

然后，销售就懵逼了，客户也懵逼了！

一位原本手里有10多台实客的销售朋友，开盘前，他胸有成竹的说：“成交10套没问题”，最后，价格一出来，客户直接死了一半，仅成交了几套。

我就想问一句：这自信是哪里来的？乘风破浪的姐姐张雨绮给的吗？

其三、高低楼层、南北朝向，没有差价。

还有一个让我无法理解的是，黄埔中央城开盘，每一栋房源的价格竟然没有什么拉差，高楼层、低楼层，南向、北向价格都基本一样。

就拿J3栋来说吧，129㎡户型来说吧，10楼和28楼、30楼竟然只差了5-8万元。

这样定价会造成什么样的后果呢？

结果就是：每栋楼的好朝向、好楼层很快就被人买了，差楼层、差朝向的房源根本没人要！

相信在开发商待过的人，应该都知道，一个项目首次开盘，往往都是首推位置最差的楼栋来卖，价格也是最便宜的，后面再推好楼栋。然后，价格拉差也一定要有，目的就是为了让那些预算没那么多的人，或者想省点钱的人，先把推出的差楼层，差朝向买光。以后再推好楼栋时，就可以顺理成章的涨价。

所以，中央城这个骚操作，我真的是醉了！严重怀疑，操盘手是竞争对手过来的卧底。

那么，操盘失误又会造成怎么样的结果呢？

第一、业绩不理想

中央城开盘第二天，二娃就各种渠道去打探了消息，得到的销售数据也是一言难尽：150套、183套、230套、360套......

说真的，我都不知道哪个数据才是真的，这盘开得，跟开玩笑一样。

更好笑的是，下面这个聊天截图：

这是广州所有项目策划人员所在的一个群，目的在于分享各个项目的一些销售信息，以及学习和交流用。

一个项目若是开盘的话，那相关的策划人员需要在群里报备下去化情况。

而到了黄埔中央城这里，就有点意思了，没有策划敢报数！偶然发消息，发错群了，赶紧撤回，但这一举动，成功引起了群友的注意，通通问他销售情况。

对方却始终不吭声，最后被群主踢出了群。

不过，可以肯定的是，项目开盘卖得真不好，因为二娃从他们销售人员那里得到一句很肯定的话：现在剩下一堆货......

◆  二娃与中央城销售人员对话截图

第二、伤了很多中介的心，丢掉了“团魂”

大家都知道，黄埔中央城为了抢客，一开始就启动了渠道分销，就连自媒体都联合起来做团购，而且大家都把这个楼盘作为重点推荐。

一来是这个楼盘为全新盘，首次开盘一般会更容易成交，二来，这个楼盘吹风价优势非常大，比旁边万科东荟城二手价还低，而且佣金很高。

结果呢，开盘临时涨价，这让很多中介的客户都没能转筹，不买而归。如此一来，没成交，就没有佣金，中介使了这么大的劲儿，最后根本没成交2套，这换谁谁不伤心。

说到这里，我竟然情不自禁的唱起了歌：受伤的心，就像玻璃碎片，爱情的蠢，永远不会复原......

第三、后面的货，更难卖了！

但凡了解房地产的人，都会知道，一个项目首次开盘到底有多重要，可以说，首次开盘没卖好，后面就更难卖了。

而黄埔中央城，一个体量这么大，综合条件在科学城也算不上特别好的一个项目，首次开盘卖得不好，后面的路一定会更难。

不信，我们拭目以待。

最后，附上我和一位业内朋友，同时也是黄埔中央城业主的一段精彩聊天内容：

好了，今天就写到这里吧，其实，原本我还想写大壮名城、招商臻园操盘的问题，但感觉太多了，写不完。等下次有机会再聊吧！