一个房地产项目的故事从土地开始
一个开发商的口碑往往也从拿地的那些坚持开始
面对产品系的选址标准，市面上很少能做到以下偏执
1、坚持“一半公园一半城”的拿地标准，板块不是城市核心+绝版生态资源的位置不进入
2、售价需要高于城市平均房价和板块平均均价，聚焦城市高阶人群
3、产品坚持低密、低梯户比、改善户型要高于80%...
以上文字，所描述的都是我见过选址最为挑剔的品牌
越秀和樾系
也正因为如此，越秀在全国范围内落地的和樾产品，迄今为止不超过十个
而今年越秀终于第一次把这个体系内标准最高的产品线之一带到上海
因为他们终于等到了这样一块地
一块真正达到和樾系标准的土地
抛开其他来看，这也是最近几年上海能够集齐最优质自然要素的一片土地
我们先来看看周边环境的天赋异禀
（示意图）
地块一线临河，前方基本无遮挡，拥有苏州河约21公里的上游水岸线，水面更宽
周边环绕着上海主城区最大的滨河公园带，总绿地面积达到近百万方
（实景图）
除了地块正前方的半马苏河公园一期（在建中）、半马苏河公园二期、半马苏河一号公园+二号公园+三号公园+云岭公园、长风公园、苏河源公园（在建中）、临空音乐公园...
在这样的先天条件下，地块的基本素质也相当优秀，容积率仅有1.8
面对这样一块地，几乎是万众瞩目，也因此产品各个维度都存在更严格的审核
比如石材的要求，精装的标准天然更高等
正因为种种外因内因，卷出了今年上海市场一个标杆项目：越秀苏河和樾府
(实景图)
伴随着实景示范区的开放
现在它的样子和未来呈现的生活，终于能够清楚的展现在所有人面前
01
所有人都知道，苏州河对上海意味着什么
而生在苏州河旁的房子，不仅意味着核心资源的占有，未来城市红利的兑现
某种意义上更加代表着上海这座城市的最好生活状态
（实景图）
这种状态该怎么呈现，确实是值得开发商反复斟酌考量的
当我们和越秀项目负责人一边走在实景示范区，一边了解项目时
他们总会在谈话中时刻提到这四个字，自然主义
刚开始觉得是个营销概念，但走入实景示范区的每一步，都能感觉到这四个字确实有在彻底的被践行
在此之前，全国仅有的7个和樾系项目里，它们都生于“一半公园一半城”的地段，呈现半静谧半繁华的生活状态
（示意图）
如何融合周边的生态资源，是每个和樾系产品都需要思考的命题
而放到今年上海越秀苏河和樾府，我看到了不太一样的解题方式
越秀用了更精致的规划让社区融入自然
让苏州河不仅流淌于眼前，更流动进生活里
要做到这件事背后意味着需要在每一个环节设计都充分考量到周边自然环境的最大化利用
简而言之，怎么让客户真实触摸到苏州河畔的美好生活
越秀提出了公园社区一体化理念
先来看整体规划，这块地的宝贵之处，在于不仅一线临河临公园
（效果图）
且地块形状几乎贴着公园生长，且整体面宽较宽
越秀做的第一步，就是让几乎所有楼栋和户型，在苏河景观面前，最大化释放出来
（示意图）
因此在前期的设计手稿上做了栋距分析、景观设计分析等
最后整体楼栋与苏州河平行排布，部分楼栋特意将角度微微倾斜，让每一户资源景观尽可能呈现出最佳状态
（实景图）
与此同时，尽可能排布较宽的楼间距，且设计独栋板式的单元楼
定制化的边厅设计，在户型内部客厅和卧室，自带270°的转角飘窗
（9号602室，左，示意图，右，实景图）
由内到外，每一步考量，都将放大窗外景观资源作为首要原则
而为了将自然主义践行的更为彻底，越秀做的第二步，是消除内外部景观的边界
因此越秀选择在社区和城市交界处打造口袋公园，用口袋公园来消融边界
（示意图）
此时此刻，社区真的成为了自然的一部分，而不仅仅只是附属品
最后，尽管社区外已经是一个超大公园，越秀也丝毫没有怠慢内部景观的精细化设计
于是在园中造园，三进归家，一进见水，苏河之水从约3m高的原石中流出
（实景图）
出水口采用纯手工敲打的金属面，庭院的罗汉松傲然挺立，树龄约两百年，与苏河同岁，相互呼应
（实景图）
二进和光，两侧廊柱，特选取了6棵全掌乌桕，阳光透过缝隙折射下来，伴着潺潺流水声
三进思源，选取了太湖原石，手工打磨，呈现出自然的肌理和造型，内部与外部苏州河自然景观处处呼应
（实景图）
行走之间，感受到越秀在打造这个项目时，不仅仅是在公园旁边造房子，而是把房子种在公园里
因此，他们不仅规划阳光、水、绿地等，甚至还规划了每一步行走归家伴随的光线设计
（实景图）
我走在地库里的时候，在这个地方停留了很久，这是地下车库一个普通的石柱，乍一看只觉得好看
（实景图）
凑近点可以看到，这一根石柱上居然装了8处发光点
为了保证光线能够对齐成一条线，越秀在这一个细节点上，花了大量时间和精力反复调试
第一遍先打开下方光源对齐上方孔洞，第二遍再打开上方孔洞对齐下方...每一个光源对齐后，整个车库呈现出来明亮柔和的感觉
保证细节的精致后，同时提升地库品质
光厅顶部采用透光云石，引光入室，同时行车道净高达到约3.2m，做到豪宅车库该有的尺度感
（实景图）
而对于光线的规划，不仅仅是车库，行走在示范区的每一步，泳池、园林、健身房，光线明暗的变化，让人沉浸于归家温暖的感觉
（实景图）
同时，户型内部也把自然舒适准则放在第一位，类一梯一户设计的采光电梯厅，通透明亮
（实景图）
你看，由外到内做到了规划绿地、公园、水、空气、光线...
无论是那些先天馈赠的，还是后天精心设计的
都是对于客户来说，未来最珍贵的生活状态
被越秀用力的扎根在未来的生活场景里
02
一个人最怕它拥有了天赋，后天还特别努力，一个楼盘也是如此
什么样的生活状态是这座城市的客户最需要的
答案可以是千变万化的，解题思路也可以有不同切入点
但是最好的回答，无疑是愿意和用户共创的那一个
这次共创难得的前提，是在这个项目的底线和起步就比别人高的情况下完成的
除了地段和资源的禀赋，还有开发商本身在材料的选择，为产品奠定高标准的基础
项目在门头、园林、会所、单元楼、内部精装的各面块
都做到了几乎全石材的处理
（示意图）
比如这个长约50米的社区门头，选择了进口维纳多石材，搭配铜门暗纹和墙面波浪式的纹理，与苏州河景相呼应
（实景图）
在实景示范区，我们看到了产品，从外至内一共使用了十多种原石打造
（实景图）
由大量石材组合呈现的温润质感，为项目奠定了整体基调
（实景图）
隐形门的设计和皮革交付，体现了这次和樾府呈现的高标准
（实景图）
而内部细节上，除了石材室内玄关主卧背景墙面都会用高档皮质包裹
（实景图）
在此基础上，还在不断进行客户意见的收集和改进，并且在线上和线下同步进行
线上项目定制了一个客服小程序，叫“生活共创计划”
（示意图）
前期花了大量时间调研客户喜好，并将线上调研的成果反哺于线下
（实景图）
专门在售楼处定制了一个“精研生活空间”，这个样板间的作用是进一步了解客户需求
并在落地实体样板间前，邀请客户来体验，并提出意见后再持续改善
也得到了真实的反馈结果，对大量的细节进行了优化
比如，石材的颜色选择，听取了客户的意见后，最终地砖从原本的亮光砖换成润光砖，降低地面光对房屋整体美感的影响
比如厨房的灯光设计，在客户的反馈后，避免身高更高客户光线被遮挡，增加了顶部灯带
还有，在130㎡户型里面对这个空间，在和客户交流后，越秀没有选择做一个大衣帽间，而是在设计中加入一个储藏室设计
（15号602室，示意图）
因为地段位于苏州河旁，不少客户未来会有室外露营、运动等等需求，因此设计专门用来储藏平时外出的装备
（实景图）
这些我们在产品端看到的迭代，几乎都源于越秀和客户线上线下的客户共创
背后其实就代表了越秀的决心
不是做堆砌式的产品迭代，而是做一个好用且耐看的产品
因此对内部精装的品牌的选择，越秀也同样遵循了这个原则
当然，作为一个精装标准达到5000元+/平的项目，也都是那些进口高端供应商如杜拉维特、博世、嘉格纳等等
（实景图）
在款式的选择上，坚持全部选用量产款
本质上也是不仅仅追求显贵，同时也为客户长期使用和维护考虑
同时103㎡户型利用飘窗面积，扩大的厨房的可操作尺度，在这个面积段内做到了比同类竞品更大
可以看到，不管是空间设计，还是精装款式选择
越秀从一开始就选择“用户共创”这条路
但是正是因为从一开始的坚持
决定了越秀苏河和樾府的产品细节，是精雕式的，也是持续改善式的
03
看盘到最后，这个项目大致可以呈现出未来生在在苏州河边上，百万滨水公园旁美好生活的样子
最后的最后
越秀提到的一个理念，才是这次看盘最触动我的地方
提到物业服务时，他们说，希望可以交付给到业主的未来，一个被打理好的房子
这个理念触动到我的原因是，已经极少在开发商层面听到这样的表达
如今上海进入了半年一周期迭代的市场快速发展
每隔一段时间，就会有房企在产品上提出更有噱头的进化标准
可能去年是大量奢石的公区，今年房企开始卷艺术、会所等等
而在这条内卷的赛道上，那些同等级的高端服务，项目也当然有
越秀苏河和樾府是上海第一个使用越秀商管物业的社区
提供品牌最高端的服务体系，包括5大服务场景和25个服务触点动作
（示意图）
在1300㎡会所里功能，资源引入也都是顶级
不管是恒温泳池、棋牌空间、健身室、瑜伽房、艺术花房等，都全部免费只对内部业主开放
（实景图）
未来开往地铁的社区班车，也将会免费接送客户至地铁口
在此基础上，难能可贵的是一些重拾基本功，回归初心的动作
好的物业服务是什么，仅仅只是为了服务人吗
可能往往却忘了，房子本身也需要在未来的日子里好好被打理
他们提出了很多对于房子本身的照料细节
定期清洗外立面、半年定期上门免费检修房屋内部硬件检查...
在后续更长的时间里思考如何维护房子和社区这件事
才关乎未来业主在这套房子里是否一直住的舒服
以及房子是否一直有定期得到维护，因此更慢的折旧
这应该才是好的物业背后带来的长期主义价值兑现
04
今年在全国各地看了很多塔尖作品，一边看也在思考这个问题
放在此时此刻这样的思考似乎会更加应景
如论房子，到底是贵的房子好，还是好的房子好
房子是现在好，还是未来好，才算是真正的好
我想这个问题的答案，在和此时此刻呈现在眼前的越秀苏河和樾府的价值观
应该是不谋而合了
什么是真正的和樾府精神，如果用越秀自己的话来回答，有三和：和融、和鸣、和雅，代表着产品系本身追求的境界
（示意图）
而从第三者的视角，我会认为今年进入上海的第一个和樾系产品
让我们看到了，当一片土地遇到了最适合它的开发商，当一家开发商选择不计代价的做一个项目
（实景图）
这片土地呈现的生活未来会是什么样
这也是为什么我会把这个项目定义为，今年上海市场发力最猛的一个项目
因为此时此刻最强烈的感觉是
上海本就极内卷的豪宅赛道，现在又来了一个有力的竞争者
以上为正文，来自乔不丝
这是真叫卢俊公众号的第5635篇原创文章
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