多地官宣 “取消公摊”，新趋势来袭

2024 年，房地产市场迎来了一个备受瞩目的新趋势，多地官宣将 “取消公摊”，像是河北张家口、湖南衡阳、广东肇庆等城市纷纷出台相关举措，引发了广泛的关注和热议，已然成为当下楼市的热门话题。

就拿张家口来说，张家口市住房和城乡建设局等 4 部门发布了《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，明确提到要落实取消普通住宅和非普通住宅标准相关政策，取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行 “现房销售”，并逐步推进 “取消公摊”。

衡阳市也不甘落后，衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布通知，自 2025 年 1 月 1 日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价，这也就意味着告别了以往包含公摊的计价方式，让购房变得更加清晰透明。

而早在 4 月 30 日，广东省肇庆市住房和城乡建设局就发布通知，宣布从 2024 年 5 月 1 日起，在全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售，旨在规范商品房销售行为，减少因房屋面积、计价造成的矛盾纠纷，保障交易双方的合法权益。

事实上，“取消公摊” 这一话题由来已久，此前就有诸多城市对其进行过探讨，只是一直未能全面落地实施。长期以来，公摊面积存在着不少问题，比如它的计算缺少统一标准、管理较为混乱，在住宅销售过程中，有些开发商会有意增大消费者所应承担的公摊建筑面积，存在面积欺诈行为，损害了消费者的利益。购房者即便感觉分摊的公共建筑面积不太对劲，也往往因难以自行测量等原因，很难拿出有效证据去维权。

如今，这些城市迈出 “取消公摊” 的步伐，无疑是对传统购房模式的一次重要变革，这一举措也吸引了各界的目光，大家都在密切关注着它后续会给楼市以及广大购房者带来怎样的影响。

公摊面积的 “前世今生”

起源与发展

公摊面积这一概念最早出现在上世纪五六十年代的香港。当时，香港的房屋销售模式面临变革，以往多是整栋出售房屋，但能买得起整栋楼房的人毕竟是少数，这极大限制了房产销售。于是，房地产商尝试分层拆开卖房，提出 “公共契约” 的售楼模式，像电梯间、大堂等公共区域的面积按照一定比例分摊给购买单层住房的业主，公摊面积也就此诞生了。

改革开放后，内地引入了 “公摊面积” 概念，并一直沿用至今。1995 年 9 月 8 日，建设部发布了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，自当年 12 月 1 日起开始施行，对公用建筑面积的范围、计算方法等方面做了相关规定，让公摊面积的计算和分摊有了一定依据。比如规定整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；共有建筑面积还涵盖套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积等。不过，在实际发展过程中，也逐渐暴露出一些问题，像不同地区、不同开发商在执行时可能存在差异，缺乏统一且更为细致严格的标准，导致公摊面积方面乱象丛生。

公摊涵盖范围

公摊面积具体包含多个部分，一方面是那些功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，例如电梯井、楼梯间、变电室、设备室、公共门厅和过道等，这些属于大家比较容易看到和理解的明面上的公摊部分。另一方面，各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，也会计入公摊面积，这部分相对来说就比较隐蔽一些，很多购房者可能不太清楚。

而且，不同住宅类型的公摊面积大小也存在差异。对于 6 层左右的多层住宅，一般是砖混结构建筑，其公摊面积通常包含建筑物外墙水平投影面积的一半、楼梯、楼梯间，以及像热水交换站、水泵房、配电室等专门为每家住户提供服务的配套设施房间，这类住宅的公摊系数大多在 7%—12% 之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数大概在 10%—16%；高层住宅由于楼层高，像电梯及电梯前室占用空间较多，还需要计算安全通道楼梯、管道井、强电井、弱电井等公用设施，所以公摊面积相对更多，公摊系数一般在 14%—24%；而别墅类住宅的公摊面积是比较低的，独栋别墅通常没有公摊面积，联排别墅的公摊面积在 1%—8% 左右。

此外，还有一些部分是不应计入公用建筑空间，也就是不算作公摊面积的，比如仓库、机动车库、非机动车库、车道等作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（其中包括物业管理）用房等。

“取消公摊” 带来的积极影响

对购房者权益保障

对于广大购房者而言，“取消公摊” 带来的最直接积极影响就是权益得到了更好的保障。以往，购房者常常会面临 “所购非所得” 的尴尬局面，就像有的购房者满心欢喜买了 110 平方米的房子，到手后却发现套内面积只有 60 多平方米，购房时销售人员口头承诺的公摊面积和收房时的实际情况相差甚远。这种信息不对称，让购房者很难真正清楚自己花钱买的具体使用面积是多少，权益也难以保障。

而如今多地官宣 “取消公摊”，实行按套内建筑面积计价销售，购房者签约的面积就是实际入住的面积，实实在在地知道自己的钱花在了哪里，花得明明白白。这种 “所见即所得” 的购房模式，极大地减少了因公摊面积不清晰、计算不规范等带来的购房困扰，让购房过程变得更加透明、放心，切实维护了购房者的基本权益。

提升购房品质

“取消公摊” 也是提升购房品质的重要举措。过去，公摊面积一直缺乏统一且细致严格的标准，这就使得部分开发商有了可乘之机，利用公摊玩起各种猫腻，比如随意扩大公摊范围、增加公摊系数等。

现在取消公摊，是房地产发展新模式的重要内容之一。它与交房即交证、现房和精装修交付等模式相互配合，共同发力。购房者不用再担心公摊部分存在的种种问题，能够将更多的注意力放在房屋实际的户型设计、装修品质以及小区配套等实实在在影响居住体验的方面。整体上，购房者的幸福感会大大提升，购房品质也能更上一层楼，真正实现花了钱能享受到与之匹配的优质居住环境。

推动市场健康发展

从房地产市场整体来看，“取消公摊” 对推动市场健康发展有着重要意义。它规范了商品房的销售行为，以往房价包含了公摊部分，购房者很难直观地判断房价的合理性，现在按套内面积计价，房价的构成更加清晰直观，减少了价格方面的模糊地带。

这有利于稳定房地产市场，避免因公摊乱象导致的市场波动和不公平竞争，促使开发商更加注重产品本身的质量和性价比，靠实实在在的房屋品质去吸引购房者，而不是在公摊上做文章。如此一来，市场将朝着更加公平、健康的方向发展，市场活力也能得到进一步增强，为房地产行业的长期稳定发展奠定良好基础。

“取消公摊” 引发的担忧问题

房价是否会上涨

“取消公摊” 后，房价的走势成为了大家最为关注的焦点之一，毕竟这直接关系到购房者的切身利益以及整个房地产市场的稳定。

从直观层面来看，按套内面积计价后，房价的表现形式会发生变化。以往包含公摊面积计算出来的单价，在取消公摊后，若总价维持不变，那单价很可能会提高。比如原本 100 万元购买 100 平方米的房子，假设套内面积是 80 平方米，按建筑面积算单价是 10000 元 / 平方米，而按套内面积算的话，单价就变成了 12500 元 / 平方米。这就容易给人一种房价上涨的感觉，对于购房者来说，心理上会觉得购房成本增加了。

从市场供需角度分析，这一举措或许会刺激市场需求。因为购房者往往更愿意为实实在在能使用到的套内面积买单，感觉自己的钱花得更值了，潜在的购房意愿可能会增强。当需求有所增加时，如果市场供应没能及时跟上，在一定程度上就可能推动房价上升。

二手房市场同样会受到影响，并且情况可能更为复杂。已经存在的二手房是按照包含公摊面积的方式计价购买的，取消公摊后，二手房在价格方面就需要重新调整以适应新的市场计价规则。新政策下的新房按套内面积计价更为清晰透明，与二手房形成对比，可能会导致一二手房价格差进一步拉大，二手房业主为了保证竞争力或许会适当调整价格，而整个二手房房价体系也会面临重塑。

不过，也存在抑制房价上涨的因素。取消公摊后总价相对降低了，去除了之前包含在内的公摊面积费用，对于预算有限的家庭来说，实际负担减轻了，更多的人有机会进入市场，市场的流动性会提高，交易活跃度增加。而且房地产开发商也会根据政策变化调整策略，当市场供应增加、竞争加剧时，开发商有可能会提供更有竞争力的价格，或者增加附加值服务来吸引买家，这都有助于稳定房价，避免其出现大幅度上涨的情况。

所以说，“取消公摊” 对房价的影响是多方面的，既有可能带来价格上升的压力，也存在让价格保持平稳甚至下降的因素，潜在购房者需要综合考量自身财务状况、房地产市场整体趋势以及不同区域的具体供求情况等，谨慎做出购房决策。

购房成本变化

“取消公摊” 带来的计价方式改变，让购房成本的构成也发生了变化，这是购房者极为关心的问题。

首先，房屋单价方面，如前文所述，按套内面积计价后，在总价不变的前提下，单价大概率会提高。这意味着购房者每平米要付出的钱看似增多了，虽然实际使用面积的花费更为明晰，但购房资金的前期支出压力还是会有所变化。

其次，物业费等费用收取也会改变。以往物业费通常是按照建筑面积来收取的，包含了公摊部分面积对应的费用。取消公摊后，理论上物业费等费用应该按照套内面积重新核算，费用标准可能会相应提高，如此一来，购房者后续长期的居住成本并不一定会因取消公摊而降低，甚至有可能增加。例如，一套房子原来建筑面积 120 平方米，物业费每平米 2 元，一个月物业费是 240 元；取消公摊后套内面积变为 100 平方米，如果按照套内面积重新制定物业费标准，每平米可能变为 2.4 元，那每个月的物业费依然是 240 元左右。

再者，从购房的整体成本来看，虽然表面上少了公摊面积那部分的支出，但开发商的开发成本是既定的，他们有可能通过调整房价、其他配套服务收费等方式来平衡收支。而且，购房者在装修等方面的成本计算也会因套内面积计价而有所不同，过去按照建筑面积预估的装修材料用量等，现在要根据套内实际面积重新规划，在一定程度上也影响着整体的购房及入住成本。

对于开发商而言，应对 “取消公摊” 政策，可能会在建设过程中优化公摊部分的设计和成本投入，比如合理规划公共区域面积、选用性价比更高的公共设施等，这些策略变化也会间接影响到购房者的成本。总之，“取消公摊” 对购房成本的影响是复杂的，购房者需要全方位考虑各个环节费用的变动情况。

政策执行差异

虽然多地官宣 “取消公摊”，但在实际落地过程中，不同开发商在执行政策层面可能存在一定的差异，这也会影响购房者实际享受到的 “取消公摊” 福利。

一方面，优惠力度会有所不同。就拿衡阳来说，当地房产中介反映，目前多数新盘处于尾盘销售阶段，新开盘的项目并不多，开发商并不一定愿意给出很大折扣优惠。有的项目原本可以给出九五折优惠，但如果按照套内面积计价的话，开发商可能就会把折扣优惠收回去。也就是说，即使都是在 “取消公摊” 政策下销售的房子，不同开发商愿意让利给购房者的程度不一样，这就使得购房者最终购房所花费的资金存在差别。

另一方面，实际操作方式也存在差异。有的开发商可能在宣传和销售过程中，能很好地向购房者解释清楚套内面积计价的优势、房屋实际使用空间等情况，让购房者清晰了解自己所购房屋的价值；但也有部分开发商在这方面解释不到位，甚至可能还存在误导购房者的行为。而且，在计算房屋套内面积时，虽然有相关规定和标准，但不同开发商对于一些细节的把握和执行可能不尽相同，比如对于与套内空间相关联的墙体面积计算、赠送面积是否准确纳入套内面积统计等方面，都可能出现差异，进而影响到购房者实际到手的套内使用面积以及购房的公平性。

所以，购房者在面对 “取消公摊” 的房源选择时，不能仅仅关注政策本身，还需要仔细了解各个开发商具体的执行情况，选择更靠谱、能让自己切实享受到政策福利的开发商和楼盘。

“取消公摊” 后的楼市展望

“取消公摊” 这一举措已然在多地落地，虽然当下引发了诸多争议和讨论，但从长远来看，其对楼市的积极意义不容小觑，也将给整个房地产市场以及广大购房者带来深远的影响，值得各方持续关注并共同应对后续的发展变化。

就目前来看，“取消公摊” 政策正在逐步改变购房者的消费心理和市场预期。一方面，部分原本处于观望状态的潜在购房者，鉴于购房权益能得到更好保障以及对房屋实际使用面积更为明晰，可能会加快入市的步伐，这有望进一步激活房地产市场的交易活跃度，为楼市增添新的活力。比如一些刚需购房者，此前担心公摊面积不透明、占比过大等问题，如今在 “取消公摊” 的城市，他们能更安心地去挑选适合自己的房源，释放出被压抑的购房需求。

另一方面，从房地产市场的长远发展而言，这一变革将促使市场竞争格局发生转变。开发商为了在按套内面积计价的新环境下吸引购房者，会更加注重提升房屋的品质和性价比。除了精心规划室内空间布局、提高空间利用率、选用更好的建筑材料和装修材料外，还会在小区配套设施建设、物业服务水平提升等方面下功夫，整个楼市将逐渐从过去那种单纯依靠面积扩张来竞争的模式，全面迈向注重居住体验和品质打造的新阶段，形成更加健康、有序的市场生态，为行业的长期稳定发展筑牢根基。

然而，不可忽视的是，“取消公摊” 在实施过程中确实面临着一些挑战和不确定因素，像房价走势、购房成本变化以及政策执行差异等问题，都需要时间去磨合与解决。但只要政府相关部门持续加强监管，不断完善配套政策，引导市场平稳过渡；开发商积极顺应政策变化，合理调整经营策略；购房者保持理性和耐心，综合考量各方面因素做出决策，相信 “取消公摊” 将会在未来发挥出更大的积极作用，推动房地产市场朝着更加公平、健康、可持续的方向不断迈进，让广大购房者真正受益，实现居者有其屋且居者优其屋的美好愿景。

那么小编最后想说：总之，“取消公摊” 作为当下楼市的一个重要变革点，其后续影响值得持续观察和深入研究，它承载着人们对高品质居住生活的期待，也有望为房地产市场的发展翻开崭新的篇章。

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