今年4月，南宁自然资源局印发了《关于优化规划管控要求促进住宅品质提升的若干措施》的通知，也就是我们说的「住宅新规」。
关于「新规」我专门写文进行了解读，老铁们点这里复习。
简而言之就是，南宁要开始推进公建化和第四代住宅。
公建化住宅这几年有挺多楼盘进行了实践，比如中铁西派御江、广旅湖峰尊府等等。
这段时间，第四代住宅开始频频被大家提起。
第四代住宅长啥样，和第一二三代住宅相比，区别是什么？南宁目前有没有第四代住宅？南宁的商品住宅属于第几代住宅？第四代住宅对楼市有什么影响？……
很多问题老铁们可能还没整明白。
所以，今天我就想用一篇文，一次性和老铁们理清楚。
新规下产品、第四代住宅的压迫感
市场已经率先感知
说第四代住宅之前，咱们先看看最近南宁楼市的「战况」：
五象某地铁盘打出5字头房源任选；
凤岭北跟进出现7字头房源；
五象湖西某盘8字头任选送车位；
兴宁东某大盘3199元/㎡任选；
五象湖东某盘9字头起；
……
这一波促销有几个特点。
一是高价板块卷入价格战。比如凤岭北首次出现7字头的房源，不管是过去还是现在，都足够「炸裂」；
二是楼盘素质普遍较高。以往促销战都是边缘板块之间的「掰头」，如今核心地段的地铁盘、学区盘等纷纷入局。
三是价格诚意十足。四位数的促销价成为主流，不乏价格一夜回到十几二十年前的「3字头」「5字头」房源。
各房企如此下狠手了「放价」，一方面是因为年底业绩冲刺，还有另一方面，就是来自新规之下的产品以及第四代住宅的压迫感。
为什么这么说？
今年4月新规出台之后，这段时间，南宁楼市开始陆续出现得房率110%、120%的项目，这些项目不仅得房率高，而且价格上还有十足的竞争力。
比如凤岭北某得房率达120%的项目，首开价格1.2万/㎡，这个价格狠狠打了凤岭北众楼盘一个措手不及。
还有沙井某得房率110%的项目，9字头的价格更是让一众竞品瑟瑟发抖。
这些楼盘都是新规之下的产品，虽然还不是第四代住宅，但照着这个凶猛的势头，高得房率、高舒适度的第四代住宅的到来，只会让南宁楼市更卷、竞争更激烈，而这只不过时时间问题。
第四代住宅的「杀伤力」到底有多强？
楼市进化到第四代住宅
但市场仍被第三代住宅统治
既然说第四代住宅，那么咱们有必要先了解什么是第一二三代住宅。
第一代住宅是茅草房。
可以追溯到一万年前的远古时期，房子的墙面用泥土砌敷，房顶用稻草、树枝等容易得到的材料覆盖，这类房子只的主要功能是提供遮风挡雨之所，只能基本满足人们的生存需求。
即使社会发展到如今，去农村或者乡下也还能偶尔看到茅草房。
第二代住房是砖瓦房。
大约诞生于3000年前，用材以砖瓦为主，房屋的结构更加稳固，特点是占地面积大，容积率小，空间布局简单，设施不够完善。
很多在农村长大的老铁，小时候应该都住过砖瓦房，袅袅炊烟，红砖黛瓦是很多人童年的记忆。
如果说第一二代住宅还带有鲜明的农村色彩，那么第三代住宅就是城市特有的产物。
第三代住宅是电梯房。
源自100多年前的欧洲，是工业文明的产物，用钢筋混凝土搭建而成，满足了人们的居住功能的同时，腾出更多的地面空间组织公共性活动，也是目前我国大多数城市的住宅建筑类型。
因为高效的空间利用率以及可复制粘贴的建筑形式，使得城市渐渐变成千城一面的钢筋混凝土森林，甚至出现「胶囊公寓」「劏房」等不人性化的居住模式。
这种功能主义的规划和设计，疏远了人们对居住的情感需求，因此第三代住房，又被称「鸟笼式」住房。人们只有透过窗户才能看到外面的世界，才能呼吸到新鲜空气……
如何在城市有限的土地资源中，平衡人与自然的关系，满足人们对庭院空间的诉求？
第四代住宅应运而生。
南宁第四代住宅长啥样
简单来看，第四代住宅是各种建筑形式有点的集大成者。
将别墅的空间，院落的院子，高层的视野结合起来，放在城市，搬到空中，形成一个空中庭院，增加了居住于自然的互动形式。
在今年4月南宁市自然资源局引发的《通知》里就给第四代住宅明确的定性：空中花园住宅。
来源：南宁市自然资源局
并且第四代住宅是有标准的，南宁市自然资源局官网也把标准亮出来了。
来源：南宁市自然资源局
我再详细给老铁们解读一下。
1、建筑高度＞27米的高层住宅。要求房子总层数要高于9层，换句话说，9层或者9层以下的就不属于第四代住宅。
2、户型建筑面积＞120㎡。这是一条卡住绝大多数楼盘的硬指标，项目有低于120㎡的户型，就不是第四代住宅。
3、住宅建筑层高≥3.1米。这个层高同样也是对于豪宅层高的要求，一般住宅的层高为2.95米，自然也算不上第四代住宅。
4、一楼必须有架空层，且高度≥3.6米。一楼除必要的设施之外，必须架空，所以那些1楼带花园的房子，也不能算是第四代住宅。
而且，以上4个标准不是或者关系，而是并列存在关系，且有空中花园的房子才能成为第四代住宅，缺一不可。
关于第四代住宅的建筑形式，官方给出了示意图。
来源：南宁市自然资源局
现实中，第四代住宅长什么样？咱们来看看其他城市的示范。
西安中铁建·西派玺悦
福州国贸天琴湖
芜湖伟星·翡翠森林
观宸·千重锦建筑
眉山聚亿·天府锦城
看完第四代住宅，对比当下南宁的第三代住宅，我有几点感受。
设计更人性化。对面积、尺度、规划数据上的硬指标，充满了改善属性。
外立面的颜值更出挑。金属材料和玻璃材质的大范围运用，造型和线条更具艺术感。
居住感受更好。大面积的空中花园，将人们从第三代住宅的钢筋水泥森林释放出来。
这段算送的
随着南宁新规的发布，第四代住宅以后会不会代替第三代住宅？
首先，现阶段南宁还没有真正意义的上的第四代住宅面市，不过我已经收到消息，南宁首个第四代住宅——华宏云墅即将亮相，我第一时间去看了产品，和老铁们剧透一下，确实非常惊艳、震撼。
其次，第四代住宅并不是全南宁范围内的硬性要求。
咱们再回过头来看今年4月自然资源局发的通知。
「“住宅建筑风貌品质提升区域”的居住用地项目，须采用公建化住宅设计或空中花园住宅设计」，而这个「住宅建筑风貌品质提升区域」官方也划定了范围，如图所示。
来源：南宁市自然资源局
南宁主要是邕江两岸沿线、民族大道沿线、城市重点区域、景观带等需要采用公建化建筑或者第四代住宅。
其他区域还是以第三代住宅为主，也就是说第三代住宅不会消失，但是新规下的第三代住宅开始进入卷得房率的「大战」，那些产品设计陈旧，得房率低的项目或许将会迎来新一轮的「价格厮杀」。
对于那些房龄10年以上的二手房而言，冲击或许会更大。
现在降价割肉或许还能遇上部分信息闭塞的买家，未来新盘将得房率卷到新高度，信息链条一旦打通，南宁楼市或将还有新一轮的「震荡」。
如果你想改善换房，想买高品质的改善产品，或者对第四代住宅感兴趣，可以联系我，我应该可以帮到你。
