全线探底，降幅39%，南宁这些二手房「神话」终于跌落神坛

2024年，南宁楼市「翘尾」收官了。

12月的数据还是很喜人的。

南宁住建局官网显示，12月南宁新建商品房成交8003套，新建商品住宅成交3712套，排全年度第一；成交面积为423293.55㎡，环比上涨27%。

二手房势头更猛，12月存量住宅成交4808套，也是创下了年内新高。

喜提「双第一」的成绩单，算相当不错了。

再做一下年度大盘点，一切都在向好发展。

2024年全年商品房总成交104431套，其中商品住宅成交61648套。8月商品房成交了9291套，排全年度第一，12月成交8003套全年度第二。

二手房方面。2024年全年二手商品房共成交41953套，其中二手住宅成交33490套，12月成交达到峰值，月平均保持在2790套。

全年共有9个月出现二手住宅成交赶超一手住宅，显然二手房才是2024楼市的主力军。

新房卷不过二手房，可以说是2024南宁楼市一大「怪象」。

既然光环落到了二手房身上，那咱这次就说说南宁的二手房小区。

南宁最热的小区居然是它！

我在贝壳上看到了这样一个榜单：南宁热搜小区榜。

让我没想到的是「榜一大哥」居然是彰泰府，有点出乎意料。

上面数据显示，彰泰府近7日搜索量达1806次。超了第二名的华润二十四城1200次，一骑绝尘。

仔细想想又合乎情理，彰泰府最近推出了一波人才房，在市场上掀起了不小的热度，关注度瞬间就飙上去了。

要知道，彰泰府的二手房价格一直都不低。12月挂牌均价1.6W/㎡。旁边的华润二十四城12月挂牌均价1.4W/㎡，五象湖1号12月挂牌均价1.2W/㎡，澜庭府12月挂牌1W/㎡出头，彰泰府比周边小区均价高出约2000-6000/㎡。

四房是彰泰府成交最多的户型，最近成交的一套是109㎡的4房，总价137.8万，单价12643元/㎡。可以看得出来，以改善属性为主。

这次推出的人才房，我收到的风声是价格在1-1.05W，还是现房，精装交付，一共348套。这个价格这对二手房来说无疑是致命打击。

看来彰泰府二手房的价格防线快要守不住了。

不过，大五象湖板块一二手房竞争一直相当激烈，甚至部分新房在价格和户型上比二手房更有优势，我之前跟老铁们说过，买房最好遵循「买新不买旧」原则。如果你想了解具体情况的可以找我，我帮你好好剖析板块和楼盘。

南宁成交小区哪家强？

人气什么都是一阵风，有成交才是最实在的。那么南宁那些二手房小区成交最高？

细心的老铁应该发现，这一局是五象青秀对打，青秀5个，五象3个，青秀稳赢。

这也说明当下二手房最热门的置业区域还是聚焦在青秀和五象，青秀的关注度又最高。

为啥，学校呗，鸡娃家长的心头好。青秀的学校含金量放在整个南宁可以说无人能敌。

这个榜单里，8个有7个都有书包傍身。

榜一的东商区的利海亚洲国际，有三中初中部+桂雅路小学的王牌书包组合，B区的小户型，总价不高上车门槛低，在东商区「老破大」扎堆的书包房里，打着灯笼也难找，光12月就成交了10套，流通性非常高，成交榜首非他莫属。

再看下价格。

小区成交户型以1房为主，占比91%。最近成交的一套33平小户成交价为49万，单价在14442/㎡，调价一次，成交周期仅4天，速度惊人。这个价格跟2021年9月顶峰的21370/平成交单价相比，跌幅约32%。

今年价格也在持续下探。3月份成交均价1.55万/平，12月成交均价就降到了1.11万/平，跌幅约28%。单价跌了4000+/平。

常来的老铁应该知道，这个小区是我这里的「熟客」，并不是说它有多好，而是综合各方面因素后，它是相对最有性价比的那个。

像利海亚洲国际这样的小户型书包房在青秀区并不多，所以比较走俏，例如金湖板块的金旺角，也是凭借着滨湖路小学+十四中的光环，以及小户型的优势，以至于价格常年居高不下。

再就是凤岭北的凤岭名园，新民中学+云景路小学的组合也能打，与新民中学一路之隔，新民中学民转公后，二手房价格不跌反涨。12月挂牌均价1.2/㎡，成交均价9字头。成交占比最高的户型是一房。房龄在13、14年，就是小区旧了一点。

还有凤岭南的保利领秀前城，民主路小学和青秀三中组合，小区内还有幼儿园，可以说承包了小孩全部的上学需求。小区比较大，环境品质各方面不错，住得也舒服。12月挂牌均价1.4W/㎡，成交均价1.1W/㎡，价格适中，是很多青秀刚需书包房首选小区

琅东客运站后的莱茵湖畔和中房翡翠园，属于这个板块比较热门的二手房小区，东商区、凤岭南北交界的地方，配套非常成熟，三中+翡翠园学校的组合，不算差。

价格上，莱茵湖畔12月挂牌均价1.2W/㎡，成交均价8字头，性价比很高，属于有漏可捡。中房翡翠园略高，挂牌均价和成交均价都在1.1W/㎡。

再看看五象。

华润二十四城，实验一小+三中双书包，还附赠「地铁+万象汇」套餐，挂牌均价1.4W/㎡，成交均价1.1W/㎡，就问这性价比香不香。

2024年9月份二中青运校区的招生，推高了万科金域中央这个小区的热度，天桃小学+二中的组合杠杠的，离总部基地又近，上班不能再方便。

这也说明，二手房的关注点，除了自住，学校还是硬需求。

当然了，这几个榜单只是作为参考而已。具体情况还是要具体分析。

这段算送的

总的来说，2024年最后一个月是二手房成交爆发的月份，在我看来，二手房成交量超新房是市场发展的必然结果。

过去的二手房市场，地铁口、小户型这类房源最抢手，如今的二手房市场，购房者更看重品质小区+学校，户型面积段也在上涨，3-4房是成交主流，改善产品在大幅增加。

加上如今大家都想要确定性，二手房多在老城区，生活配套、交通、环境更全面，学校也很确定，买了就能住。价格上也能通过以往成交摸出个大概。

所以，二手房慢慢淘一淘还是「有漏可捡」。

很多新房所在板块，周边配套还在孵化，等待期长，居住舒适度不如老小区。对于价格大部分人观望心态很重，不知道是否到底。老城区能选的新房要么地段偏，要么地段好配套好价格高。

如果你想找二手房，除了看好配套外，还要切记一点：房龄很重要。

没人会买超20年小区，慎重考虑未来的换房计划，切勿砸在手里。

如果你还不清楚要怎么选，找我就对了。在给你建议的同时，我还能帮你理清思路和需求，给你匹配最有性价比的房源，并且提供全程陪伴式服务。

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