文/子木

成都调研，天气很热，楼市很凉，二手房门店疲软，繁华热闹的新房市场也停下了脚步。

这是好事。

有房一族可能不乐意了，这算哪门子好事？

其实4月份我调研成都的时候，就感到十分担忧。

因为2021-2022年，成都穿越周期、逆势上行，今年上半年又领涨全国，蒙眼狂奔，热度一度超越北上广深。

数据来源：好好选房

我一直主张楼市周期论。

乾坤生两仪，两仪生四象，四象生八卦，八卦生万物。

两仪是阴阳，阴阳为周期，盛极而衰，否极泰来。

成都连续几年大涨，收入不涨，房价收入比冒进式拉升，有些非理性；而新房众星拱月，二手房库存如牛负重，这又是典型的结构性矛盾。

如此积重，便会难返。

成都应该学一线城市，走走停停，台阶上涨，否则跟杭州、南京一样，一顿乱炒，卡在咽喉处，上也不是，下也困难。

这对于成都这种正在高速发育的城市，无疑是一场重击。

好消息是，经过几年逆势上行，成都房价尚处于合理价位，二手房均价在1.9万/平米左右，排名全国第14。

作为2000多万人口（即将排名全国第3）、2W多亿GDP（全国第6），全国第四大城市群龙头城市，横纵向比较，价格都不能说贵。

当我跟当地一个朋友聊这些的时候，他反问，成都金融城，4-5万的均价怎么不算贵？

比较思维。

什么是稀缺资源？就是不能让所有人都获得的资源。

你拿着买金牛和青羊的预算，买金融城，拿着买老破小的钱买改善，这不是房子贵，是你不够贵。

即使是用金融城横向比较其他强二线城市的塔尖资产，也是中规中矩的水平。

这跟近些年成都贯彻始终的限价政策有关，成都是全国为数不多的能让普通人摇到限价房的城市。

也正是新房限价，一直掣肘二手房价格，从而达到一个温和慢涨的稳态，没有像其他城市一样，一浪更比一浪高。

第二个特点，价格分化真的很大，房价梯度表现突出。

这意味着所有人都能找到自己的定位，最贵有9万/平米的豪宅，最便宜有不足万元的郊野。

南部富人区，中北部大批量1-2万的房子成为年轻人生活的主力承载。

从低到高，层层置换，跟早些年的北京有些相似。早些年北京的预期都在以中关村和望京为首的北部，而成都的预期都在以金融城、天府新区为首的南部。

但这也产生一个问题：

当南城的预期普遍形成，人们都认为这里的楼市可以赚钱时，平衡就会被打破，赢来的则是北部的持续走弱。

而且南部因为预期强化，房价一路上涨，过度膨胀便会形成泡沫。所以这次楼市静下来，反而是好事，让人们回归对价值的思考。

其实成都房价升值的大预期在南部，但具体也要分地段和产品，如果买不到好房子，整体房价涨幅预期还不如各大城区发展的新城高地。

老城区的鸡头并不比南部的凤尾差。成都买房，注定是一场技术型游戏，具体可以看我两个月前写的《成都，最真诚的建议》。

我一直都在讲，买房买在无人问津时，可以“议”价；卖房卖在人声鼎沸处，可以“溢”价。

成都楼市冷，才是买房的好时机，而且越冷越好。

限价新房继续摇，这个不用过多思考；

另一方面二手房会持续放量，业主预期冷却，会有一批不错的笋盘物业释放，买房人可以慢慢选，慢慢议，下半年买入时机OK。

优质地段，好的产品，跌比涨更有价值。

接下来，讲一讲楼市之外的思考，这部分我认为对大家很有价值。

02

这次来成都，跟一些人聊天，出现了两种声音，一种非常爱，另一种极致恨。

为何恨？

很简单，赚不上钱，认为成都就爱吹壳子，城市宣传得很好，结果年轻人来了，卷到怀疑人生，收入太低，没有未来。

我跟当地的几个企业主聊了许多，赚钱的就那么几个赛道，市场基本是“十工九销”，即使孙猴子来了成都，也要接500个销售电话再走，平均工资4000左右。

这个话题，我不会用“全国哪里不卷？”这种情绪论据做分析，而是揭开成都的发展史，还原这是一个怎样的故事。

读三国的人都知道蜀地是好地方，千里沃野，在当年农业为天的年代，自产自销自我循环，成都是名副其实的天府之国。

然而，进入工业时代后，成都的地理环境，却成了最大的掣肘。

因为工业时代，大家玩的都是制造业，从原料、生产、售卖，都需要强大的货运物流基础。

然而成都地处盆地，四周群山环绕，不通水路，与世隔绝，陆运成本是水运的10-30倍，这决定了成都工业成本非常高，资本不愿意投资，成都与工业失之交臂。

事实上，工业文明后，全球没有任何一个文明璀璨、经济繁荣的超级都市出现在位于内陆上千公里的地方，成都明白这个道理。

而且也明白，没有武汉、杭州、重庆那样的大港，也不可能被北上广深辐射到，只能靠自己。

怎么办？

其实这个问题在10多年前已经想清楚了，“扬长避短”，既然山脉阻断流动，出不去，那就想办法，让人们进来，发展不需要物流的产业。

比如旅游文化，大熊猫、美食、美女、巴蜀文化……春熙路、太古里，几乎所有人都知道成都姑娘好看，成都夜生活好玩，一条旗袍都能霸榜热搜。

再比如游戏产业，积极引进一线大厂，补贴土地，降低税收，让游戏产业在这个活跃的年轻人文化中发酵，这也不需要物流。

还有高新技术，信息化产业和软件开发等等，这些只需要空中物流（互联网），不需要实体物流，高新区随之而起。

业内谈高新技术，除了北上广深，杭州以外，可能只剩下了成都和西安。

哪些不靠物流，哪些发扬壮大，其实靠这些产业，成都本可以悠闲一些，成为一个偏安一隅的城市，但事实上，成都野心从未停止过。

真正的机遇在于近十年。

成都走了两步路，第一步就是在中央转移支付的支持下，加大马力拉升城市骨架。

2000年，成都三环路都还没开通，蜀都大厦还是第一高楼，春熙路的麦当劳开业刚一年，中药材批发市场还在荷花池，没有地铁也没有滴滴，人们挤在巷子里吃耙子火锅。

转眼20多年过去，如今的老街区已经消失，城市扩展到6环外，规模扩大了4倍，人口增加了950多万……

这个速度，翻开全球都市进化史，都找不到第二个。

城镇化是打造城市文明最直接的手段，同时也能虹吸周边人口进城，实现人口基建双循环，加上人才引进政策，人口这些年膨胀到2000多万。

成都本是天府之城，自古以来安逸不好战，只要你不打我，这辈子我不会打别人。

结果，十年全国涌进近千万人口，职场上自己打了起来，狼多肉少，这才出现了“卷”的现象，短期内是无法解决的。

这时候仅靠之前的轻物流产业，已经无法满足就业需求。

怎么办？

其实决策层也想到了，就是第二步路，all in 陆权时代，建设高端工业体系。

在最近几年的规划中，频频提到要在北部建设国际铁路大港区，通过铁路干线，联动中亚欧和东南亚；双流+天府，两大航空港，联动全国电子产业；再把宜宾打造成副中心城市，联动其得天独厚的水运条件，辐射长江流域。

为了对高端产业有更强的虹吸力，成都举全城之力，再造一座新城，天府新区。

起初对花园城市并不感冒的我，再游兴隆湖，看着周边住宅用地占比不足10%的兑现时，不由陷入深思。

曾看过无数稀缺景观资源，旁边是密密麻麻的住宅，只为土地财政的供养，而放弃住宅供应，全部为产业思量时，这就是城市的运气——

决策层拥有长远视野。

从与世隔绝到抓住高新时代机遇，从虹吸全国人口到陆权时代的工业运营思维，成都一直努力尝试成为超级大城。

一方面在于个人野心，另一方面在于宏观布局。可以说，成都成，则西部成，西部成，则国运成。

这就是为什么国家领导每年都去指导的原因，因为站在经济的顶层逻辑，成都是经济内循环以及一带一路的重要支点，也是西部人群富起来的一次重大挑战。

其实一开始我也不喜欢成都吹，每次都被研究机构定义为新一线城市之首，网络世界到处是成都的身影，宜居、文明、文化、艺术等等所有城市排行都要争一下。

宣传产业全国第一。

但静下心，反过来想，也正是这一系列的宣传，将这个内陆城市从贫困中脱离出来，也正是对全国摆龙门阵，才引来这么多的年轻人。

北上广深原始积累初期，也卷得不像话。

08年那会儿，北京的骗子公司一大堆，北漂住地下室家常便饭，于今成都只不过是复制了同样的路径，应该给它更多一点包容和等待。

毕竟我们永远无法讨厌一个想努力改变命运的人。

跟当地朋友聊天也是这样。

纵使一开始多么诟病成都的问题，但当问及对成都未来的看法时，他们都不假思索地说，非常看好。

正是对自己所在城市的高度认可，与眼神中流露出来对未来预期的肯定，才是这座城市的根本价值支撑。

下一站，山城重庆。