房地产，干成了现代农业。

看天吃饭——

天气好，收成就好；天气不好，没准儿农户能饿死。

9月成交数据一出，一片唉声叹气，被评为“历史最惨9月”。

10月成交数据一出，全国洋溢着乐观喜悦的氛围，被奉为“火辣辣的金十”。

深圳新房成交面积涨150%，广州涨100%，北京、上海涨50%，天津涨60%……

房还是那个房，地还是那个地，没任何变化。

但仅一个月，就从“都不买”变成“抢着买”。

哪个环节变了？情绪！

地方政策已经不起什么作用了。

即便教育、落户政策，顶多造成短期针刺行情。

最有效的政策，还得看中央层面，“看天”！

9月底，中央层面开启“多级火箭”助推。

大家真都在等多降半成首付吗？

当然不是，等的是“天”救市的决心和态度。

一旦确认，心里预期转变，情绪也会转变。

房地产，从来就不是理性市场。

买房，也并非完全受理性驱动。

买房人的情绪“刚性”很高，集体冲击力极强，扭转就在一瞬间。

当看到政策转向，大多数人形成“一致的预期”——房价要涨，就会引发“赶着买”，成交量连月扩大。

有量持续上升的基础，房价势必螺旋上升。

趋势向上的格局一旦形成，就会形成“自驱动”作用。

看到房价有红利，引发更多的人进场。

天津每年新房成交面积正常值在1000万方左右，2016年竟然成交了2400万方。

多出来的，就是投资客。

房价越惊人，买房人越恐慌，越被驱动入市，情绪推动了非理性的量价齐升。

房地产无法自我调节。

过热，高层必然要通过政策出手干预。

但情绪的惯性远比市场的惯性大得多，所以政策效力的后置性非常强。

很容易出现“合成谬误”。

出一个政策，没反应？那就再来十个。

从而形成负向循环，房价下跌，投资客抛售撤离。

下跌趋势一旦形成，也会出现“自驱动”效应。

成交量萎缩，倒逼降价，情绪更低迷，房价螺旋下降。

逐利、避险是人的本性。

情绪就像放大器，使房价在合理区间外发生偏离。

所以，房价同时是惧者与贪婪者的天堂，始终被情绪绑架。

要么由于情绪过于亢奋超涨，要么由于情绪过于低迷超跌。

这很好的解释了，为什么房子天然具备金融属性。

有时买房需要对抗人性的弱点。

所有人都抢房子时尽量别参与，可能超涨了，容易追高被套；

但房子无人问津时，可能超跌了，到了低点。

两个极端，都不能客观反映真实的资产价格。

所以，在超涨和超跌的情况下，很多理论模型都失效了。

比如，“豪宅四倍”模型失效。

天津新房成交均价大约1万7，按理能承接1.7*4=6.8万的最高价（学区房除外）。

但现在高端改善盘，基本卖不过单价6万（高层）。

“1/3模型”也失效。

市中心单价6万，主城边缘能卖到2万，但如今都低于1万8了。

超跌行情下，技术理论已崩塌。

可这并不意味着，财富会依托于情绪而非市场。

有机构调查：大量在2023年看空股市到2800点的人，实际到了2800点也没买，都追高在了3100点。

他们宁愿选择3100点之后的争抢，也不愿相信2800点的不能再低。

情绪使然，也让财富分布变得有据可循。

评判房价，按理说应偏向于城市基本面，即人口、产业、货币等。

论人口，天津1300多万人；论经济，GDP也能排在10名左右；论基础设施建设，全国头部；论教育，优质资源遍地，高考优势极强……

这么好的底子，2017年以来平均房价还跌了45%。

这就是情绪在里面。

你以为是楼市，其实是政策；你以为是政策，其实是经济；你以为是经济，其实是政治；你以为是政治，其实是最终都是人性。

情绪就像弹簧，能压的狠，也能弹的高，弹跳空间很大。

那些之前嘴上喊“房价会贱如葱”的人，只要看到房价上涨，立马转向进场。

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