20家开发商争抢的大红门地块，华润定鼎，自此三雄鼎立。

其实有的开发商并不敢拿，因为地价太高了，如果稍有不慎，就容易造成利润不达标。

拆哥对大红门地区非常了解，包括在一级开发的阶段。（参见文章：南中轴“故宫南区”旁，“回迁房之王”获得批复？）

北京南中轴路，2023年11月网传出一个初步概念图，首次有横跨式构筑物“凤飞序厅”，穿越道路上空。

首都对于城门和规制情有独钟，这个构筑物其实就是现代版城门。由正阳门、永定门南下，这座中轴上的新门可以称之为：“凤凰门”。 ​

​

凤凰门，别看只是一个构筑物，但其实对大红门的形象提升非常重要，它相当于按东城区同一标准来进行布局。

大红门亚林西，同属于南城之星。很纠结的是，就是亚林西的地块现状是优于大红门的，标杆是北京悦府，虽然楼体建筑着过一次火，但公众认可度蛮高，尤其是在西城区金融街工作的人。

前一阵，把中信城小户型卖成996万特价房的那个人，据说订的新房就是北京悦府。

大红门地区，未来5年内同类产品房价的天花板应该是亚林西。

大红门新地块的楼面价升为了68200，而之前中海金茂的楼面价在49000，但是地块的条件也有一些区别。

其实不利因素还好，中海和瑞叁号院的北区，一直在争议的是个潜在的公共厕所，只影响一栋楼低楼层的观感。而华润新地块北侧，是一座规划医院。这个事情因人而异。其实华润的新地块是板块认知度的福星，有了华润，中海、金茂两家基本能扛住10万/平，当然中海低楼层可能弱一些。

三大高档住宅序列里，中海的产品线显然不如金茂，在拆哥的预测里，未来二手房可能会差到8000。其中外立面的差距是很大的。

金茂地产最近公司内部人员优化也比较多，但他的客户关系维护并不弱，甚至每个月都给买了永定金茂府的业主送礼物，打暖心牌。

拆哥前几天发布了北京楼市12大预测，可以看到丰台的分化，未来也会越来越发明显。（参见文章：拆哥：2024年楼市十二大预测）

华润新地块更加靠西，更挺进现状住宅密集区。

大红门西的次新二手房——上海建筑二手房价今年还走低了，最新成交价每平米只有64500，所以新三大高档住宅并不能快速给次新带来涨价的动力。

​

例外的案例是金胜嘉谊，本身的质素好，业主人群特殊，补涨了一些。

华润的重要问题是面积区间，传说是在120平米起步，是中规中矩的，不过新项目的标准肯定是不如分钟寺的北京天誉。

新地块只要品质参照悦府，未来的二手房卖到10.5万+问题不大。